住房公积金对房地产市场的调控作用探析

作者:未知

  摘 要:住房公积金制度随着房地产市场一同成长,在其日趋成熟完善的同时也在促进房地产市场发展方面发挥了积极作用。当前,随着经济社会的快速发展,住房公积金参与调控房地产市场的能力正逐渐弱化,只有客观认识现状,找准存在的问题并积极加以应对,才能充分发挥住房公积金的保障作用,让更多住房公积金缴存人实现“住有所居”。
  关键词:住房公积金;房地产市场;调控作用
  中图分类号:F293.3        文献标志码:A      文章编号:1673-291X(2019)07-0131-03
  一、住房公积金与房地产市场存在深刻内在联系
  住房公积金是指企事业单位和社会团体为在职职工缴存的长期住房儲蓄金,是住房分配货币化、社会化和法制化的一种主要形式,具有强制性、保障性和互助性的特点,是我国一项重要的住房社会保障制度,单位依法建缴住房公积金是其应尽的义务,单位和职工个人所缴存的住房公积金以专户存储的方式归职工个人所有。房地产市场是指从事房地产开发和经营的行业,主要以土地和建筑物为经营对象,是集房地产开发、经营、维护和服务等多种经济活动为一体的综合性产业,具有基础性、先导性和风险性。住房公积金与房地产市场的内在联系,主要体现在以下两个方面。
  1.住房公积金促进了房地产市场的发展。住房公积金以购买自住住房而设立,我国自实行住房公积金制度以后,群众的自住住房实现了从实物分配向货币分配的转变。在当前房价居高不下的情况下,也一定程度上缓解了群众的购房压力,提升了其住房消费能力,进而推动了我国房地产市场的发展。
  2.住房公积金稳定了房地产市场的供给。住房公积金是政府宏观调控房地产市场的主要手段之一,特别是对住房公积金贷款政策的调整和运用。当房地产过热致住房公积金贷款出现强劲需求时,有关部门可采取信贷紧缩政策,压缩住房公积金贷款需求,从而实现对过热房地产市场的抑制。反之,可采取系列信贷宽松政策,刺激房地产市场的发展,实现对房地产市场的供需平衡调控。
  二、住房公积金参与房地产市场的调控存在的突出问题
  随着全国住房公积金缴存额度和住房公积金贷款规模的不断扩大,它参与调控房地产市场、影响居民购房行为的作用越来越大,但因其调控方式较为温和、渐进,且受限于住房公积金制度本身的局限性,在当前快速发展的房地产市场面前,其参与调控房地产市场的能力逐渐趋于弱化,并存在着一系列问题。
  1.住房公积金缴存额增长缓慢。目前,全国机关事业单位、国有企业大多均已建缴了住房公积金,当前住房公积金缴存扩面的重点是非公企业和个人。一方面,因非公企业等部分责任主体贯彻落实《住房公积金管理条例》的自觉性不够,认识不到位,职工维权意识不强,导致将住房公积金由“制度全覆盖”向“人群全覆盖”推进难度较大。另一方面,住房公积金缴存扩面工作没有形成固定机制,仅依靠住房公积金管理机构独自开展,且因个体工商户和自由职业者群体贷后风险及贷后管理难度均较大,一定程度上也影响着住房公积金管理机构的扩面积极性。再者,因住房公积金行政执法人员力量薄弱,工作相对滞后,与保障职工相关权益的要求还存在一定差距。尽管随着住房公积金缴存职工收入水平的提高,住房公积金缴存额呈逐年上升趋势,但因缴存扩面成效不明显,所以住房公积金缴存总额依然增长缓慢,其住房保障作用的充分发挥也受到一定影响。
  2.低息贷款优势渐失。低利率贷款是住房公积金制度的最大优势,现有规定中,住房公积金贷款利率均比商业银行住房贷款利率低近两个百分点,对住房公积金缴存人有着极大吸引力。但因我国的复杂国情和各地城市化发展过程中的不平衡现象,住房公积金低息贷款的比较优势迥然不同。在一些房价较低的中小城市,住房公积金低息贷款优势无可比拟,但在一二线房价较高的城市,受住房公积金贷款额度的限制,相较于动辄上百甚至几百万的购房款,其缓解住房公积金缴存人购房压力的作用弱化,近两个百分点的贷款利率优势在这样的房市面前显得可有可无。反观商业银行货款则要实用、灵活得多,首先,商业银行贷款没有贷款金额的上限,只要贷款申请人信用度较高、有稳定的收入来源,就可以申请到相应额度的购房贷款。其次,商业银行住房贷款对象更加广泛。再者,商业银行贷款申请办理流程相较于住房公积金贷款更加快捷,住房公积金虽通过推进“放管服”改革和“最多跑一次”简政便民的工作流程优化,整体工作效率有所提高,但相比商业银行在整体服务效能方面还存在着一定差距。此外,有些房地产开发商对住房公积金贷款呈消极态度,甚至有利用个人住房贷款这项业务换取商业银行开发贷款的现象。
  3.缴存额差异致中低收入群体受益较少。我国住房公积金制度实施的初衷是试图通过“国家支持、单位补贴、个人分担”的方式帮助职工解决住房难的问题,让普通职工特别是中低收入家庭买得起房、住得上房。在实施过程中,大多数地方的缴存政策是制定一个缴存基数范围,收入高者住房公积金缴存基数以高标准执行,收入低者执行低标准缴存。比如一地方政策规定,“单位及职工住房公积金月缴存基数不得低于全市当年职工月最低工资标准,不得高于全市当年月社平工资的3倍。”缴存比例实行“单位及职工各不低于5%、各不高于12%”。如当地最低工资标准是2 000元,社平工资是5 000元,那么住房公积金的最低缴存额是2 000×(5%×2)=200元,最高缴存额是(5 000×3)×(12%×2)=3 600元,二者相差18倍。因缴存基数与贷款额度挂钩,简而言之就是缴存基数高的贷款额度大,反之亦然,导致的结果是高收入群体在住房公积金贷款方面受益较多,而低收入群体受益较少。而目前我国中低收入群体的住房需求则是最为迫切的,现行的住房公积金政策却不能满足其购房需求,这也是住房公积金调控房地产市场,引导消费者购房行为能力弱化的一个表现。
  4.支持保障性住房建设的作用有限。按照有关规定,住房公积金增值收益在提取住房公积金贷款风险准备金和管理费后,需提取剩余部分用于支持当地保障性住房建设,对于工程浩大的保障性住房建设项目而言,现有的住房公积金支持力度显得杯水车薪。此外,因住房公积金不能跨区域转移,在住房公积金个人贷款发放率较高甚至出现住房公积金资金流动性不足的发达地区,住房公积金增值收益相应会大些,而在一些房地产市场不是特别活跃的地区,因住房公积金资金沉淀量很大,作为增值收益主要获取渠道之一的住房公积金委托贷款利息收入就会减少,用以支持保障房建设的住房公积金增值收益部分也会相应减少,其支持作用更显不足。   三、住房公積金调控房地产市场能力亟需加强
  住房公积金作为群众购买自住住房的强力后盾,在住房公积金制度实施的二十多年中,对提高个人购房能力、促进房地产市场发展起到了积极的推动作用。面对这一有效经济发展载体存在的问题,只有坚持以推动房地产市场高质量发展为重心予以积极解决,才能让住房公积金的保障作用得到充分发挥,才能保证房地产市场的平稳、健康、有序发展,才能切实提升群众的购房能力、改善群众的居住条件。
  1.完善住房公积金制度。把握“房子是用来住的,不是用来炒的”政策定位,进一步完善住房公积金的住房保障职能。在坚持现有制度的基础上,探索实行行业省直管理,以省为单位贯彻统一的住房公积金缴存、提取、贷款政策,实行统一的业务操作流程、内控管理体系和廉政风险防范制度,切实解决住房公积金政策制定不科学、住房公积金业务管理不到位等问题。同时,可对住房公积金资金进行全省区域内的统筹调度,实现资产最优配置,提升住房公积金资金的使用效率和整体服务效能,对当地经济发展切实起到宏观调控作用。
  2.扩大住房公积金制度受益面。开展住房公积金扩面建缴工作,一方面需要持续开展宣传,让更多的私营企业知道依法建缴住房公积金是其应尽的法定责任,另一方面需住房公积金管理机构、工商、税务、工会等部门联合,加大共同执法力度督促建缴。此外,国家建设部、财政部和中国人民银行于2005年初出台了《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》,首次将住房公积金建缴范围扩大至城镇个体工商户和自由职业人员,让具有住房保障性质的住房公积金制度覆盖至更广泛的人群。对个体工商户和自由职业者来说,在没有单位资助、存款利率低的情况下,吸引其建缴住房公积金的唯一原因就是可以获得住房公积金低息贷款。面对不同于单位缴存职工更易受政策法规约束的特点,需要充分考虑个体工商户和自由职业者群体住房公积金贷款存在的潜在风险,预判并提前采取相应措施,做好风险防范和化解,让住房公积金制度红利更好地惠及群众,改善提高其住房条件和居住水平。
  3.整合“碎片化”社会保障制度。我国的住房公积金制度最早是由上海借鉴新加坡经验并结合我国国情探索实施起来的,目前新加坡的中央公积金制度保障功能完善,整合性极强,而我国的社会保障包括住房公积金制度的实施均呈“碎片化”现象。“碎片化”管理一方面加大了社会保障工作行政成本,同时也给制度的统一性、规范性和可持续发展造成障碍,并在一定程度上影响着社会的公正与公平。“五险一金”如能进入到一个整体性、系统性的运行状态,可有效推动住房公积金实施的广度和深度,住房公积金缴存扩面难题也会迎刃而解。
  4.加强风险管理体系建设。住房公积金是缴存人的长期住房储蓄,随着住房公积金资金规模的不断扩大,其管理风险也在积聚。目前,住房公积金的安全不仅关系着缴存人的切身利益,也关系着社会稳定和政府的形象。住房公积金管理模式类似于银行,但由于住房公积金制度建立时间相对较短,且是一个封闭运行的体系,在风险防范上应学习借鉴银行的风险管理理念加以消化吸收。在目前已知的信用、市场、操作三个金融管理风险中,我们能够主动做到且可控的就是加强操作方面的风险管理与防范。在具体实践中,健全完善业务办理流程是防范操作风险的前提,提高员工综合素养是重点,狠抓制度落实是关键,建立防控体系是保证,强化信息化建设是基础,只有综合施用这此措施,才能确保住房公积金的安全运营,才能充分发挥住房公积金在调控稳定房地产市场方面的积极作用。
  参考文献:
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  [3]  张明.住房公积金宏观调控体系研究[D].青岛:青岛大学,2008.
  Abstract:With the development of the real estate market,the housing accumulation fund system has played an active role in promoting the development of the real estate market.At present,with the rapid development of economy and society,the ability of housing provident fund to participate in the regulation of the real estate market is gradually weakening.Only by objectively understanding the status quo,finding out the existing problems and actively responding to them,can we give full play to the role of housing provident fund and let more housing provident fund depositors to achieve“live somewhere”.
  Key words:housing provident fund;real estate market;regulation function
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