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沈阳居民住宅二手房价影响因素分析

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  摘要:本文采用SPSS软件对沈阳二手房价影响因素进行回归分析。从安居客网站上选取2018年50个二手房样本进行回归分析,得出结论:人们选购的二手房的价格主要受建筑面积、所在楼层、配备电梯、房屋朝向和所在区域的影响。
  关键词:居民住宅;沈阳;二手房价;影响因素;回归分析
  中图分类号:F293.3    文献标识码:A
  文章编号:1005-913X(2019)06-0054-03
  Abstract: Based on the housing characteristic model, this paper uses SPSS software to analyze the influencing factors of the second-hand housing prices in Shenyang. Fifty samples from 2018 were selected for regression analysis, and the conclusion was drawn that the price of second-hand housing was mainly affected by the building area, elevator and housing orientation.
  Key words: resident housing; shenyang;  second-hand housing price; influencing factors;   regression analysis
  一、绪论
   沈阳作为东北三省唯一特大城市,对于促进东北三省的发展发挥着不可替代的作用。改革开放以来,随着经济的发展,人民生活水平不断提高,人们对住房的需求也越来越高。人民生活的基本依靠是住宅,它对于个人是最优质的固定资产,给予人财富想象力;它也是一笔风险储备金,保障户主在关键时刻有一笔资金。而且中国人的传统观念将拥有家与买房绑定在一起,使得买房成为许多家庭的必经之路。然而随着中国人口的急剧增长,符合人们要求的新房已经越来越少,因此二手房市场在我国渐渐火热起来。尤其是在一二线城市,上班族占比例较大,权衡家庭与事业,人们往往对买房有着不一样的选择。然而万变不离其宗,人们选购房子的标准还是有许多相似之处,本文将就这些相似之处进行分析,理清究竟哪些因素与选购沈阳二手房密切相關。
   二、文献综述
   目前,关于房地产价格影响因素已有一些相关研究,田洋、刘娜在我国房地产价格波动影响因素实证分析一文中提出了M2、房地产开发投资等宏观经济因素对我国房地产价格的影响。[1]周鸣在影响房价的因素分析一文中,从房产的需求和供给两方面,分析和阐述了影响房价的因素。[2]张梦实以我国房地产价格上涨的现状,分析了政府、企业、供需关系和外部因素对房地产价格产生的影响,提出了政府宏观调控房价理论依据和措施。[3]
   三、变量选择
  为满足建立回归模型所需要具备的随机性假设,本文在安居客网站上随机抽取50组沈阳在售的二手房样本数据。将二手房的单位房价(房价/总面积)作为因变量,同时通过网上调查问卷的形式,选取10个最可能影响房屋价格的变量因素,并将这些变量因素按照其特点属性分为三组,包括基本属性、舒适度和地段,并在下文详细介绍这些变量。
   (一)基本属性
   1.房间数量
   指的是室内各种功能房间的总数,如客厅、卧室、厨房、洗漱间、阳台等。
   2.户型结构
   一是平层:是最常见的户型,意思是各种房间在同一平面上。好处是空间利用率较大,室内无障碍,能够为许多购买者接受。缺点是没有功能区分,一马平川,没有特点。
   二是跃层:是指室内的空间涵盖多楼层的户型,即两层或以上。这使得室内平面能够分布在不同的层次上,不同层次之间用楼梯来连接。跃层的突出之处,在于能够做明确的功能分区,把对外场所和私密的休息空间隔开,保证了房间的多种功能实现。缺点也很明显,跃层由于需要楼梯和装饰性的物品,使得面积利用率不高,所以面积不大的跃层会显得很挤,视觉上产生压迫感。
   三是错层:是指室内空间不在同一个水平面上,竖向错开了一定的高度,但又远没有达到跃层那样竖向错开的高度。错层采用几级台阶实现了室内空间的功能分区。如果您将客厅、餐厅与卧室做出错层,则可以起到动静分区的效果;如果您将客厅与餐厅、卧室错层,则划分了客厅与餐厅,使室内的视觉效果十分开阔富有“柳暗花明又一村”的效果,富有动感,用几个台阶错开40至60厘米左右即可。
   3.供暖方式
   这是北方住宅所特有的基本属性,主要分为集体供暖和个人供暖。
  (二)舒适度
   1.建筑面积
   建筑面积,是地产名词,与使用面积及使用率计算有直接关系。面积越大,空间利用率越高。
   2.装修情况
   一般分为毛坯、简装和精装。
   毛坯房意思是没有任何装修的房屋,上下左右前后面都是水泥墙,但是开发商会把以后住房必要的管道空间留出来,方便客户改装。窗户是最基本的塑窗,之后装修都要拆下来重装。屋内每一门只有门框,地面墙面做了基本处理而没有表面处理。收房时要弄清收房标准。收房以后可以按照户主的偏好进行改造。毛坯房最大的好处是价格相对较低,易于装修。然而,同一楼层户主不同时收房,邻里之间装修噪音极大。
   简装房是指室内上下左右面做了简单的表面处理,如果对房屋条件要求不高,可以直接入住。很多疲惫于装修的人可以选择这类房子,而且价格比精装低一些。如果想要进一步装修的话,也可以按照户主的兴趣爱好来改造。    精装房主要是指对房子进行了细致装修,比如铺好了实木地板、家具都已采购好、卫生间有浴缸、阳台和室内做好玻璃门等。精装修房对于要求较高,工作繁忙的上班族是很好的选择,不仅省去装修时间,还使他们快速的享受到较高的生活品質。而且精装修房往往性价比较高,因为是开发商统一采购安排房屋装潢,也有专业人士来设计,这是售房商人的营销策略。缺点是房屋风格接近,而且也不好后期改装。
   3.所在楼层
   指房屋在整栋住宅楼中所处的位置,一般分为低层、中层和高层。
   4.梯户比例
   梯户意思是一个楼层房间个数与楼层之间楼梯个数之比,如某小区楼房结构为一层有四户,公用两侧楼梯,则梯户比为0.5,一般梯户比例越少的也就越好。
  5.配备电梯
   是否配备电梯,一般配备电梯比较方便,但是物业费也较高。
   6.房屋朝向
  一般分为南北通透和东西通透。
  (三)地段
   本文通过住宅所处区域来研究,沈阳市主要分为和平区、沈河区、大东区、皇姑区、浑南区和铁西区。该市繁华程度从市中心向边缘呈射线分布,不难认为市中心房价要高于边缘地区房价。
  四、数据整理及建立模型
   以房价为因变量,选取10个网上问卷调查中最影响二手房的因变量,包括房间数量、建筑面积、房间朝向、装修情况、供暖方式、所在楼层、户型结构、配备电梯、梯户比例和所在区域。以50家安居客在售二手房的数据进行回归分析,变量视图值编码如下。
  回归分析结果如下:
  由表格可以看出R2=0.813,建筑面积、所在楼层、配备电梯、房屋朝向和所在区域的t值均大于2,p值显著。所以最终影响价格的变量有:建筑面积(room)、所在楼层(floor)、配备电梯(lift)、房屋朝向(orientation)和所在区域(area)。方程如下:
   从以上方程可以看出,沈阳住宅二手房建筑面积越大,电梯配备齐全房价越高;楼层越高、房子非南北朝向或者地点相对偏离市中心,二手房价越低。
   五、模型及变量分析
  本文一共选用的变量有10个,而最终进入模型的只有5个变量,这5个变量与舒适度及地段密切相关,本文将通过线性回归结果进行分析,从基本属性、舒适度和地段3个方面来解释这些检验通过变量可以解释二手房房价的原因。
  不同于北上广这些特大一线城市,沈阳虽已跻身二线城市,成为东北唯一特大城市,然而受地理位置、交通和气候等客观因素影响,其城市发展速度仍然很缓慢,上班族的占比较低,人们对于住房的需求集中于舒适度上。其次是地段上,尤其是市中心的房子和学区房最为火热。户型结构等因素并不在人民群众的必须考虑范围内。
   六、结语
   通过对二手房构建特征价格模型分析,得出购房者选购二手房的价格主要受建筑面积、所在楼层、配备电梯、房屋朝向和所在区域的影响。人们在购房时可重点比较这几方面,以便在一定程度上判别房屋价格的合理性,选择最适宜的房屋。
  参考文献:
  [1] 田 洋,刘 娜.我国房地产价格波动影响因素实证分析田[J].中国集体经济,2012(21).
  [2] 周 鸣.影响房价的因素分析[J].时代金融,2013(11).
  [3] 张梦实.谈当前高房价的影响因素与政府调控措施强化[J].商业时代,2011(1).
  [责任编辑:谭志远]
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