百强房企规模增速放缓 华夏幸福负增长绿城中国、阳光城跌出20强

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　　去年楼市调控作用效果明显，房企规模增速明显放缓。
　　根据克而瑞研究中心发布的2019年1月—12月《中国房地产企业销售排行榜》，销售全口径的千亿规模房企有34家，相比2018年增加了4家；而2018年千亿房企新增了13家，千亿规模公司增速在放缓。
　　如果具体到地产公司，《每日财报》注意到，绿地控股销售规模基本零增长，华夏幸福甚至负增长，同比下降7%，绿城中国、阳光城则跌出20强。当然也有狂飙突进的公司，譬如世贸房地产、龙湖地产销售规模跻身前10，金科集团、中国金茂、中梁控股则取代泰禾、富力、绿城中国成为TOP20的新面孔。
　　百强房企规模增速放缓
　　根据榜单排名及数据显示，碧桂园全年实现销售全口径金额7715.3亿元，自2017年以来稳坐榜首位置。万科和恒大销售全口径金额分别为6312.1和6080.0，高居榜单前三。
　　而权益销售榜单排名则稍有变化，中国恒大以5782.1亿元跃居榜首，碧桂园和万科地产以5477.9和4102.9的权益金额分别位列第二、第三，和2018年权益销售榜单排名一样，规模增长相对稳定。
　　其中，销售全口径，是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘。由于代建属于输出管理行为，在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。
　　权益榜是以企业股权占比为口径，即若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。反映的是企业的资金实力与投资能力。
　　纵观TOP200房企的累计权益销售金额，较2018年来说，行业整体增速放缓显著。截至12月末，TOP100房企的累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。另外，从权益榜数据可以看出，近年来行业整体项目合作情况增多，TOP100房企销售金额权益比从2016年的85%逐年下降至目前的75%左右。
　　换句话来说，房产行业整体规模增速与前两年相比，整体是呈显著放缓态势发展的。
　　房产梯队分化格局愈显
　　根据榜单显示，截至2019年末，TOP3、TOP10、TOP30、 TOP50、TOP100房企的权益销售金额集中度已分别达到近 9.5%、21.4%、35.7%、43.5%以及53%。由此可见地产强者行强的格局愈发突出。
　　《每日财报》还注意到，行业整体规模增速放缓的同时，百强内部各梯队房企分化格局加剧。
　　第一梯队（TOP3）：碧桂园、万科地产、中国恒大。总体稳定增长，截至2019年末，位列TOP3的房企全口径销售额均已突破5500亿元，但是增速相较2018年同期明显放缓。碧桂园和万科地产的已经下降到个位数，分别为5.88%、3.99%。
　　第二梯队（TOP4—10）：融创中国、保利发展、绿地控股、中海地产、新城控股、世茂房地产、华润置地。这7家房企的全口径销售金额和权益金额分别在2400亿元、1700亿元以上，权益销售金额集中度较2018年TOP4—10相比，由11.47%上升至11.89%。这其中增速最为缓慢的是绿地控股，仅有0.13%，增速最高的是世贸房地产，增幅48%。
　　第三梯队（TOP11—20）：龙湖集团、招商蛇口、阳光城、金地集团、旭辉集团、中南置地、金科集团、中国金茂、中梁控股、华夏幸福。数据显示，这10家房企规模企业集中度上升0.43%，梯队竞争加剧，而且增速也非常可观，绝大多数超过20%，表现最好的是金科集团，增幅高达51.8%。
　　第四梯队（TOP21—30）：富力地产、融信集团、正荣集团、绿地中国、远洋集团、雅居乐、奥园集团、祥生地产、佳兆业、荣盛发展。该梯队房企集中度基本整体持平。
　　总的来说，TOP30梯队房企受益规模化效应、全国布局以及相对成熟的内部管控机制，未来更具行业竞争力、行业集中度也有继续提升的空间。而随着房地产市场资源加速向优势企业聚集，可以说，TOP30房企已成为房企规模发展的分水岭。
　　多家房企排名变动竞争激烈
　　2019年，头部TOP5中的融创中国凭借其收并购优势、充裕的可售货量以及优质的产品品质，首次突破5000亿规模，9-11月连续三个月单月销售均保持在600亿元以上。2019年累计实现全口径销售金额5556.3亿元，同比增长超20%，突破全年5500亿元的销售目标。
　　另外，《每日财报》注意到，还有一家房企——保利地产在2019年表现得也比较亮眼，排名TOP4，2019年全年的全口径业绩规模超4700亿元，同比增速达16.2%，仅次于融创中国。
　　从数据来看，2019年TOP30之后各梯队房企的集中度较2018年出现了降低的趋势。而TOP31-50、TOP51-100、TOP101-200梯队集中度下降，在竞争格局进一步加剧的同时梯队内部名次变动也将更趋频繁。
　　相较于2018年的权益金额TOP10榜单，2019年世茂房地产和龙湖地产“挤掉”华夏幸福和华润置地占据一席之位。
　　世茂房地产2019年销售金融超过2600亿元，同比大增48%，规模快速飙进背后源于公司的疯狂并购。这种逆市扩张另一面带来的是高杠杆、紧张的资金状况。龙湖地产去年销售规模2425亿元，同比增长20.86%。不过，《每日财报》也注意到，在风光业绩背后2019年龙湖地产遭到很多业主关于质量的投诉，甚至有业主赶赴股东大会来揭短。对于龙湖地产来说，重量的同时也要重质，毕竟品牌形象一旦损坏弥补特别艰难。
　　值得一体的是，曾经的10强之一——华夏幸福则跌落十强。2019年，华夏幸福销售规模只有1510亿元，同比下降了7.23%，排名20位，是前20强中唯一规模下降的地产公司。
　　在TOP11—20中，旭辉集团从26名上升至19名，中国金茂从 24名上升至20名。
　　起步上海的旭辉集团，从2018年深耕一二线和聚焦城市群，持续高增长，2019年销售规模破2000亿元，同比大增37.5%。在这个梯队中，还有金科集团和中梁控股两家地产公司销售规模同比增速超过五成。
　　另外，《每日财报》还注意到，2019年奥园集团、远洋集团、佳兆业、中国铁建这4家房企成功跻身TOP30，其中，佳兆业排名上升10位，中國铁建排名上升8位。
　　除此之外，TOP31—50的变化也不容忽视，变动较大莫属华侨城，其从88名飙升至36名；绿城中国上升10个名次，而新力地产从30下跌到44名，蓝光发展、佳源集团和融侨集团均下降了10个名次，还有一些排名变化幅度小的房企，但是纵观TOP31—50，整体变动较大。
　　总体来看，目前房地产行业保持长期平稳发展的市场环境已趋于明朗，预计2020年企业整体规模增长将继续维持稳中有升，百强房企内部的分化格局也会得到延续。而各梯队房企在销售金额门槛进一步提升、竞争愈演愈烈。
　　（来源：每日财报）
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