从实务看离婚协议中房产归属的物权效力
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【摘要】离婚协议中对房产所有权的约定能否产生物权变动效力，在实务中处理方式，分别是直接适用《物权法》中不动产物权以登记作为生效要件、不涉及第三人合法权益时自离婚协议生效时产生物权变动效力、涉及第三人时综合多方因素权衡物权效力的变动时点。
【关键词】离婚协议 不动产 物权效力
一、引言
夫妻双方对于房产归属的约定往往是离婚协议中一重要内容，是双方基于合意达成的意思表示，属于私法上的意思自治;同时依据《物权法》第9条，房产作为不动产，除法律另有规定外，以登记作为物权变动的生效要件。由此，在离婚财产分割的实务中常会遇到离婚协议中约定一方或双方名下的房产所有权属于另一方的情形，那么在未经办理房产过户登记的情况下仅凭离婚协议能否产生物权变动的效力？据此约定房产所有权人同第三人进行房产买卖合同能否产生物权变动效力？对此本文将从实务着手进行分析。
二、问题之提出
在诸多离婚协议约定房产分割的后续，常发生尚未办理过户登记的非登记名义人，也就是实际约定房产所有权人同第三人进行房产买卖从而产生纠纷的情况，主要问题为第三人能否实际取得房产所有权，解决该问题的关键在于弄清离婚协议对房产归属的约定能否产生物权变动的效力，也就是《婚姻法》同《物权法》是否存在优先适用的问题。
一方面，《婚姻法》司法解释二第八条中规定“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”，自然，合意约定房产所有权归属的离婚协议合法有效;另一方面，依据《物权法》第九条、第十四条以及第十六條的规定可知，除法律另有规定外，不动产物权的变更和转让自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。那么，离婚协议对房产所有权的约定究竟能否发生物权变动效力？约定房产所有权人能否仅依据离婚协议向第三人出售房产？第三人能否由此取得房产所有权？
三、实务中离婚协议中房产归属约定的物权效力
在实务中存在大量上述因离婚产生的房产纠纷案例，经整理归纳主要分以下几种处理意见：
第一，离婚协议对房产所有权的约定不产生物权变动的效力。这是严格遵守不动产物权变动效力的规则，即处分房产所有权的行为必须经产权过户登记后方可发生物权效力。例如河北省高院作出的（2019）冀民申4357号再审裁定书，明确离婚协议中对房产所有权约定，未经办理产权登记，不足以具有排除强制执行的权益。
第二，在不涉及第三人利益情况下，房产所有权在协议生效时即发生物权变动效力。《婚姻法》实际上并未明确规定夫妻二人处理房产时必须进行房产变更登记，对房产归属的约定依附于婚姻关系的解除，是双方在此基础上达成的合意，不同于一般的不动产物权变动规则，在不涉及第三人利益的前提下，应当遵循双方真实的意思表示。例如最高法院公报案例（2013）朝民初字第30975号案例，本案中李某某和唐某甲在《分居协议书》约定涉案房产归李某某所有，且唐某有义务协助办理相关事务，二人对于房产归属约定是在平等且自愿的基础上达成，并未涉及到该婚姻家庭关系以外的第三人，属于民事合同，双方理应遵守;且涉案房产并未进入市场进行交易，唐某作为二人子女应当知悉相关事宜，不属于《物权法》意义上的第三人，因此即使未办理过户登记，也不影响夫妻二人关于房产分割引起的物权变动效力。
第三，如果涉及家庭关系外的第三人，应当在综合认定保护第三人的合法权益是否合理应当、是否产生信赖利益等多方面因素后作出判断，而非严格按照不动产登记簿为不动产物权的依据。这是考虑到保护实际权利人的利益，不动产进行公示的目的在于保护市场交易安全，维护市场秩序，但实际生活中存在各种登记名义人并非实际权利人情形，实际权利人继续转让房产给第三人的过程产生纠纷，如果仅仅依据不动产登记作为物权唯一依据，会产生实质性不公平，因此应当权衡第三人是否尽到足够的审慎义务以及诸多应当考量因素作出综合决断。
总的来说，上述处理意见在当下有关离婚协议中因约定房产所有权而产生的纠纷时较为常用。
四、结论
应当明确，《婚姻法》虽然是基于夫妻双方间的特殊关系而存在，但离婚协议对房产所有权的约定属于双方达成的合意，仍适用私法自治的原则，双方理应遵守在平等自愿基础上对房产所有权进行的处分，一方负有为他人办理过户登记的义务。其次，《物权法》对不动产物权变动规则的规定是一般规定，不基于特殊关系产生变动，除非法律另有规定。两部法律所依附的基础关系不同，在针对离婚协议对房产归属约定是否能产生物权变动效力问题的适用上，并无优先适用的规定，因此在实务的处理上并无统一的意见。
一般在不涉及婚姻家庭关系以外的第三人时，可以分两种情况进行处理，即以不动产登记作为物权变动的生效要件或者以离婚协议生效作为物权变动的生效要件。若涉及上述以外第三人时，应当注意权衡保护第三人合法权益、房产实际权利人合法权益、维护交易安全及其他多种因素作出综合判断，此时不应将不动产登记簿作为物权权属的唯一依据。
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作者简介：李馨玫（1995-），女，河北秦皇岛人，上海大学法学院2017级法律硕士（非法学）研究生，研究方向为国际经济法。
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