中小型房地产企业成本管理与控制探讨
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【摘要】中小型房地产企业由于自身规模不大、开发周期长、资金投入大等特点，行业风险远高于其他行业。特别在新的经济形势下，宏观调控和信贷政策的影响无疑增大了房地产企业的现金回收期。因而，通过提高企业的成本管控效力来提升房地产企业的市场竞争力成为了各大房地产研究的重点。
【关键词】房地产企业 财务管理 成本管控
据统计，截至2019年5月全国房地产累计调控205次，多地政策再次出现收紧趋势。在房地产业黄金增速期相对放缓的背景下，房地产价格与销量难以实现大幅上涨、利润值被不断压缩，因而实行成本管理成为提高房地产企业核心竞争力、保障企业健康发展的必由之路。当前，房地产行业竞争白热化，要想在激烈的竞争中岿然不倒，有效的成本控制对于房地产企业来说十分重要，然而就房地产行业的发展现状来看，在成本管控方面还存在着诸多迫切需要解决的问题。
一、财务管理视角下房地产企业成本管理存在的问题
（1）财务资金来源多样性。随着房地产行业的持续火爆，很多工业企业甚至是商业企业开始转向地产行业，这些房地产企业大多存在资金实力较弱且专业化程度低等特点，特别是中小型房地产企业，往往主要采用银行贷款和民间借贷作为资金来源渠道，导致资金成本居高不下，直接增加了企业的管理难度以及成本控制难度，这在很大程度上为企业的健康良性发展，降低企业成本埋下了隐患。
（2）成本管理制度缺失。大量企业的涌入，导致房地产企业内部管理制度层出不穷且又参差不齐，绝大多数企业内控机制欠缺，成本控制流于表面，没有建立完善的部门机制，也没有明确的资金使用规章制度，更没有成本核算的相关约束，往往都是企业发展到哪开支到哪，相关的成本费用都没有一个合理的预算管理和约束，随意性较大。
（3）资金使用用途不合理。随着房地产企业所需配套的钢材、水泥、人力等成本的不断攀升，房地产企业经营过程中资金链容易断裂，再加上房地产项目前期资金需求量大、成本高、项目投资周期长。很多的中小型房地产企业并没有合理的运用前期资金，也没有按照预定的项目规划安排资金的各项用途，没有将资金的效用最大化，资产负债率过高。当前，中小型房地产企业成本持续增加、财务风险急剧加大、抵御财务风险的能力减弱，如果房产企业能够合理的运用资金，便能够满足企業发展的需求。
二、财务管理视角下的房地产企业成本管理优化建议
（1）加强企业成本管理体系建设。随着几大地产企业集团的形成，地产行业已由粗狂型扩张转变成对成本的严格管控，有效提高房地产企业的成本管理效率，建立健全相关的制度体系已成为工作的重心。
首先，房地产企业应加强成本管理的队伍建设，形成起一个以总会计师为首的企业成本管理中心，为企业重大项目的抉择提供必要的策划和考核;在房地产项目发展中及时提供各项数据的支撑，尽可能的避免出现偏差和不足从而保证资金的有效利用。其次，房地产企业应完善相关管理制度的建设，通过行之有效的制度管理和约束，使房地产企业的成本管理工作进一步趋于科学化、合理化以及规范化，让每个项目的开发都符合企业本身的发展目标和发展规划，将目标成本尽可能做到精细化管理，并将其有效运用于房地产项目的建设中去，切实提高房地产企业的成本管理效率。
（2）全面推行预算管理。资金投入大以及建设周期长是房地产行业的标签，它一方面形成了行业的进入壁垒，但同时也提高了行业自身的风险，加之地产行业也与国家宏观经济调控和建筑材料价格等诸多方面息息相关，因此全面预算管理成为了房地产行业成本管控中不可缺少的一环。而房地产行业的预算不仅仅是简单归集各项目开发过程中所需的费用，它更重要的是对房地产项目开发投资必要的分配、管理和监督。在日常预算管理过程中，从规划设计、项目招投标、施工、销售等各个环节都应推行全面预算管理，实现资源的最大化利用，减少不必要的资源浪费，有效降低房地产企业的项目开发成本，降低项目投资的风险值。
（3）建立成本管理责任体系。发挥监督成本管理全过程的重要作用，明确各部门明确自己的工作职责，是房地产企业加强成本管理的重要保障。首先，房地产企业应根据年度预算按照各职能部门的不通过分工明确各各责任主体，明确责任主体的相关职责范围，并在各个环节中做到与其他部门相互交流以及密切合作。其次，建立主体考核指标。企业应以公司的实际情况和各项目需求为出发点，以定量指标为主建立企业考核指标，做到考核指标要具有极强的实用性和可操作性。最后，根据考核指标建立完善的评价机制。随着评价机制的不断完善，管理人员可以及时掌握成本管理情况，根据企业发展需要结合成本管控结果已达到进一步完善房地产企业的管理，从而有效降低各开发项目的建设成本，最终达到加强企业成本管理的根本目的。
三、结语
简而言之，房地产行业的特殊性导致了房地产企业成本核算的复杂性，为确保企业在新形势下的稳定持续发展，房地产企业应当重视成本管理工作，充分发挥成本管理的重要性，完善成本管理体系，实现企业成本管理的目标，以此不断提升企业的核心价值。本文从房地产，特别是一般中小型房地产成本核算的现状入手，分析了当前房地产企业成本管理、控制中存在的问题，并有针对性的提出了强化房地产企业成本管控的对策建议，以期能推动房地产企业持续、健康、平稳发展。
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作者简介：郑鸿云（1990-），男，汉族，重庆渝北人，注册会计师，教育学硕士，重庆华宇集团，主要研究方向：财务管理与资本运营。
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