２００９年房价不会出现大起大落

来源:用户上传      作者: 郑立捷

　　房市风云，变幻莫测。
　　
　　在经历了2007、2008两年的辉煌见顶之后，以北京、上海、广东三地为首的房价开始触顶回落。接下来的回落空间究竟还有多大？房市的前景如何、房价应该保持一个什么样的状态才算合理、中央出台的扩大内需促进经济增长十项措施对于房市又会有何影响？日前，中国住交会组委会秘书长、《中国房地产报》总经理、优博会展集团董事长单大伟先生接受了《经济》记者的独家专访，就以上问题一一作答。
　　《经济》：当前情况下，您认为北京、上海、广东的房价还会下降吗？全国二、三线城市的房价情况又如何？
　　单大伟：北京、上海、广州的情况不可以一概而论。从过去三年的涨幅和目前的房价水平来看，北京和上海的房价存在一定下调空间。广州房价已经回归到一个比较合理的水平，这种合理性还要充分考虑到广州的房地产市场平均的产品水平是非常高的。
　　对于全国范围内的大、中城市而言，其房价的走势从近期来看与该城市在之前是否存在房价透支性上涨的情况相关，而从远期来看要受到该城市和周边地区的经济战略规划以及经济增长情况的影响，需要具体城市具体分析。
　　《经济》：2009年的房价您看涨还是看跌？
　　单大伟：在2008年第十届中国国际房地产与建筑科技展览会上，我们提出的口号是“信心地产，信心中国”。而我们举行的2008中国房地产年会的主题是“相信中国经济，相信中国地产”。当然，很重要的一点是，房价决不是房地产市场的唯一指标，不见得房价涨了，市场就积极了，就健康了。
　　市场经济环境下，价格的涨跌都是非常正常的，关键是要看价格怎样涨跌，又为什么会这样变化。
　　我认为，“稳定”是2009年中国经济的关键词。具体到房地产市场，2009年的房价会趋稳，不会出现大起大落。
　　《经济》：您如何看待扩大内需促进经济增长十项措施中，把促进保障房建设放在第一位这样一个措施？这条措施的施行会给商品房的建设带来怎样的影响？
　　单大伟：促进保障房建设是一个完全符合科学发展观的政策方向，加强保障性住房建设不仅仅是一个即时性的措施，而是关系到经济增长和城市化模式的方针。如果广大城市居民的住房得不到保障，那么，我国城市经济的增长也就缺乏了可持续的基础。同时我认为这一方针的制定，也完全符合我们以人为本的执政党和本届政府的属性。
　　加强保障房建设，也就决定了商品房的开发要从城市保障性住房需求之外去寻找市场，而保障性需求之外就主要是改善性需求和投资性需求。如果商品房的开发想在这两个市场上获得竞争力，那么，首先需要的是提供更优良的产品，其次是在优秀的成本管理基础上合理的利润诉求。因为如果房子不够好，那对于购房者来说又谈何改善；如果开发商不以过硬的质量给房子保值，不通过合理的定价给项目留出一定的升值空间，那对购房者来说又谈何投资呢。
　　《经济》：您认为这些措施的施行，需要一个多长的周期才能联动到房地产行业，即商品房房价受其影响下降？
　　单大伟：房地产像所有的消费市场和投资市场一样，今天的市场表现与对明天的预期相关。所以，一个新政策从它出台起，就已经开始影响房地产市场。但是，无论经过多长的周期。我们不能判定新政对房地产行业的影响就是让房价下降。因为房价下降并不是目前出台政策的目的，同时降价也绝对不是房地产行业唯一可行或者说当前最急需的行动。实际上，我认为过去两年主流城市房价暴涨带来的最大问题，不是房价虚高本身，而是因为市场的虚假繁荣，很大程度上降低了房地产企业产品创新的投入、管理能力的提升和品牌维护的诚意。这才是中国房地产真正的病灶。
　　《经济》：有人认为，作为暴利的房地产行业现在应该回调至理性阶段了，您如何看待这种说法？
　　单大伟：我同意房价正在回归理性，但不认为房地产行业是暴利行业。据我所知，无论国际还是国内，都没有明确的“暴利”的标准。而且，即使从常识出发，房地产开发的利润也极少超过50%，行业平均利润更是要远低于很多垄断行业。而且，很多其他企业从原材料、到加工、到运输、到销售整个产业链都能整合，而房地产企业是绝对做不到的。
　　《经济》：对于经销商当前的营销模式，您有何建议？
　　单大伟：以市场需求为导向，以产品品质为核心。
　　《经济》：您有很多好友都是房地产商，您认为国家加大保障房建设的力度，对他们来说有压力吗？他们准备如何应对呢？
　　
　　单大伟：就这一政策而言，成熟的开发商都不会表示反对或者压力过大。因为国家加大保障房建设的力度，就意味着城市规划、城市建设和土地供应的规模和效率要更加得到保证。另一方面大量的住宅建设意味着大量的基础建设投资和更多家庭解决住房问题后产生的消费需求，相应地会带动基建、家装家居、城市商业服务等多个产业的增长，最终也就提升了更多城市人口的消费能力，这其中必然有一部分会转化为对商品住宅的购买力。
　　其实，对于那些在过去的十年里发展起来的，几经市场波折的成熟开发企业而言，像2007年那样房子一开盘就涨价，一涨价就卖光，根本就不是正常的状态。如果只能在这样的市场环境下才能生存的企业，也决不是正常的企业。
　　另外，很重要的一点是，国家加强保障房建设，也并没有对市场上的房地产开发商关上大门啊，现有的房地产企业也都可以参与保障房建设。
　　《经济》：看到以往媒体对您的报道中，对您的描述都愿意用“敢想敢干、精力充沛”且是一个非常棒的“资源整合商”，您如何看待这些评价？
　　单大伟：首先，谢谢媒体朋友们的关注。其次，这里要补充一下，“敢想敢干”有个前提是要合理合法；之所以“精力充沛”是因为，我们有幸出生在一个民族复兴、国家重新崛起的大时代，没有道理不拿出自己全部的精力去把握这种历史的机遇。
　　对于“资源整合商”的提法，我做一点小更正。我们做的工作，例如住交会，的确是在做资源的有效整合，但我们不是资源整合商，因为我们并不以资源来赢取利润，我们提供的是平台、渠道、信息、策略等专业服务，我们仍然是会展、传媒的运营商和地产的服务商。
　　
　　附：各大银行房贷新政细则
　　工商银行（信息来源:厦门房产网）
　　12月3日，工商银行福建省分行已经接到了总行下发的房贷新政执行细则，但该细则还只能作为地方分行具体细则的指导精神，福建省分行目前尚未明确具体操作方式。
　　根据工行省分行营业部人士透露：已收到的细则内容基本与央行10月22日公布的房贷新政的文件一致，相当于转发了央行的相关文件。即加大对居民购买普通自住房的贷款支持力度，对符合政策的商业性个人住房贷款利率下限，调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。但是，工行方面同时表示，对2008年10月27日以前，已发放的存量个人住房贷款的利率浮动比例暂不做调整。
　　建设银行（信息来源：四川在线）
　　11月24日，中国建设银行正式对外公布，对符合政策新发放的商业性个人住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。具体根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积是否系普通住房，以及借款人信用记录、还款能力等因素区别确定。具体操作由各地分行及房贷中心掌握。在个人住房贷款领域，建行拥有较高的市场占有率，截至2008年9月30日，建设银行个人住房贷款余额为6751亿元，继续居于同业领先地位，建行表态的意义自然不容小觑。
　　农业银行
　　（信息来源：成都本土房地产门户网站）
　　中国农业银行房贷细则：首次+普通+自住享优惠

　　出台时间：2008年10月28日
　　首购非普通住房首付不低于25％；初始贷款30万元以上的，利率自动调整为基准利率0.7倍
　　（1）居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，最低首付款比例为20％；贷款最低执行利率调整为同期同档次基准利率的0.7倍。购买非普通住房的，即使是首次购房，首付款比例原则上不低于25％。
　　（2）对初始贷款发放金额在30万元（含）以上、原执行利率为同期同档次基准利率0.85倍的贷款，原则上无须借款人申请，贷款利率自2009年1月1日起统一下调为同期同档次基准利率的0.7倍。对不符合自动调整标准的，须先由借款人主动提出书面申请，经银行审批后，符合条件的2009年1月1日（含）之后进行调整。对借款人有连续90天（含）以上逾期记录的，将不受理其利率调整申请。
　　（3）改善型普通自住房尚未有明确定义。
　　交通银行（信息来源：东方网）
　　交通银行公布房贷细则 贷款利率最低七折
　　东方网11月5日消息：交通银行昨日公布房贷新政实施细则。借款人如果首次利用贷款购买普通自住房，则贷款利率最低为同期限档次基准利率的0.7倍，首付比例最低为20%。 对于首套自住房以外的贷款，仍将按照中国人民银行和银监会此前的文件执行。已经利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，首付比例不得低于40%。对于已贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低于当地平均水平，再次向银行申请贷款时，可以比照首套自住房贷款政策执行。
　　招商银行（信息来源：北京青年报）
　　首套房低于90平方米以下 利率最多打七折
　　本报讯记者昨日从招行客服处获悉，该行已明确了首套房房贷新政的细则。首次购房且购房面积在90平方米以下的，首付比例为20%，房贷利率可在基准利率上最多下浮30%。
　　据客服人员介绍，该项房贷新政细则已于11月1日起实施，也就是说符合条件的客户现在申请房贷已经可以享受这项优惠，但具体也要审批部门决定。
　　中信银行（信息来源：青年时报）
　　浙江在线11月26日讯 继杭州银行、建行浙江省分行“浙江版”的房贷新政实施细则落地后，昨天，记者从中信银行杭州分行获悉，该行相关实施细则已出台，相关房贷业务也重新开办。中信银行杭州分行有关人士表示，根据总行通知，客户首次购买或改善型购买90平方米(含)以下的普通自住房，首付款比例可调整为20%，贷款利率可扩大为同期同档次基准利率的0.7倍，但各地分行可根据当地情况进行一定的调整。
　　与昨日建行相似，在房贷新政执行方面，中信银行也给各地分行下放了一定权限。在“普通自住房”规定方面，与总行文件比较，杭州分行针对本地实际略有松动。
　　（本文资料由实习生张佳良、于丹整理）

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