住房抵押贷款提前偿付的风险分析
来源:用户上传
作者: 付小玲
摘要：提前还款是指借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还全部或部分贷款的行为。它无疑是主动违约的一种重要形式。提前偿付风险是指由于抵押贷款借款人在借款规定期限之前提前偿付借款而引起的贷款人再投资风险。对银行来说，提前还款发生后，银行将因此遭受服务成本未得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险，且导致抵押现金流变得不确定，使资产负债管理的难度加强。当前，我国银行也被抵押贷款逐年增加的提前偿付现象而困扰，并影响我国即将开展的证券化运作。
关键词：住房抵押贷款；提前偿付；风险分析
中图分类号：F832.45
文献标志码：A
文章编号：1673-291X(2007)10-0092-02
随着央行不断调整住房按揭贷款利率，在“加息”信号的引导下，提前还贷的想法已经萦绕在各地众多贷款市民心中，房贷利率上调必将引发新一轮提前还贷潮。
一、影响提前偿付的主要因素
1.现行抵押利率水平。利率变动的影响在提前偿付中占有重要的地位，众所周知，借款人所承担的直接成本是现行的合同利率，如果当前市场抵押利率比现行抵押贷款的合同利率低，借款人就会额外承担一笔机会成本，借款人为了减少利息支出，就在现行利率水平上重新举债来偿还原有的抵押贷款余额，这样他就可以支付较少的利息了。
2.抵押利率变动路径。该现象意味着提前偿付率的变动不仅依赖于市场利率的变化，而且依赖于其达到该变化水平的路径。一般在市场抵押利率开始下降到一定程度时，大多数敏感的抵押贷款人就会采取行动，因而产生很高的提前偿付率。
3.再融资条件。借款人在决定提前偿还贷款时还要考虑是否具备再融资条件，这包括再融资所需要的住房权益，也就是借款人在住房上累积的权益要能够为他所申请的贷款数量提供足够的担保。例如，假定在时刻t，住房价格为H(t)，贷款余额为L(t)，则借款人权益为H(t)-L(t)。如果利率在时刻t下降，那么借款人决定提前偿付贷款(假定没有时滞)。为了支付剩余贷款额L(t)，他需要以现行利率借入一笔相当于L(t)的款项。假定贷款人出于保证资产安全的考虑，只提供相当于借款人权益80%的贷款。这意味着借款人要想得到他想要的额度，下面的等式关系必须得到满足：(H(t)-L(t))×80%=L(t)，从中解得，H(t)=2.25 L(t)。这就是说，只有当借款人权益在时刻t相当于1.25时，借款人才能得到提前偿付贷款所需要的数量。
4.住房价格。住房价格的波动对抵押贷款人的提前偿付行为也极具影响力，特别是住房价格上涨幅度过大会刺激那些想从房屋价值升值中谋取利益的抵押贷款人提前还款，以便把手中房屋转手而获利。相反，如果住房当前的市场价值远低于抵押贷款的价值，那么抵押贷款人就会考虑违约，因为他会觉得为便宜的住房不值得继续偿还抵押贷款，还不如作出违约，将房子还给提供抵押贷款的商业银行等金融机构。
5.收入增长对提前还款的影响。目前，我国住房抵押贷款的偿付方式主要是每月等额还本付息。借款人在选择贷款额度及贷款期限时，由于担心被迫违约(由于无力还款导致的违约)的发生，往往会倾向于保守估计，即以目前的收入水平为主要参考指标。然而我国住房抵押贷款期限长，时间跨度较大，从我国目前的经济形势看，我国居民可支配收入在此期间必然增长，则每月用于住房上的消费支出会随之上升。按我国居民的消费观念，大部分借款人还不习惯“寅吃卯粮”，贷款买房就意味着负债，居民宁可放弃一些即期消费，以便尽早获得产权，以减少利息支出。
二、提前还款带给银行的经济损失分析
1.服务成本未得到全部补偿。服务成本是指银行因办理提前收回贷款业务所增加的额外办公费用，每发生一笔抵押贷款，银行在审核贷款者信用、评估抵押物价值、签订抵押贷款合同、发放抵押贷款以及收取还款等各个环节都产生服务成本，这些成本是通过抵押贷款的利息收入得以补偿，并被分摊在整个还贷期内。如果借款者提前还款，银行只收回了分摊在还贷期内的部分服务成本，其余未收回的服务成本就是银行的利益损失。这种成本因银行办公过程的程序化和标准化而具有相对稳定性，随外界条件变化而变化的幅度不大，与提前还款次数成正比，与提前还款额无关。
2.提前收回资金的闲置和再运用风险。由于提前还款发生的突发性和不确定性，银行的资金运作部门无法对该部分资金进行充分的筹划，从资金回收到寻找到合适渠道的投资再运用，这个过程资金将被闲置，而闲置期间的资金银行是要付出管理成本和利息的。同时，资金的投资再运用本身也具备风险。
3.预期收益减少的风险。目前，我国金融机构的投资渠道较少，投资用的金融工具不够多，住房抵押贷款是银行资金运用业务中的优质业务，以收益高、违约率小而成为银行间竞相争夺的业务。提前还款使得该笔优质业务提前结束，银行无法获得此后的收益。显然，提前还款减少了发放住房抵押贷款时的预期收益。
三、早偿风险的定量测算
1.月提前偿付率，也称为单月死亡率(SMM)。它是计算早偿速度的最基本指标，也是其他早偿率指标的基础。它表示的是一个月内抵押贷款组合中被提前偿还的原计划未清偿本金的比例，用公式表示为：SMM=本月早偿额/月底抵押贷款组合的原计划本金。公式中，本月早偿额表示的是本月抵押贷款组合的原计划本金和本月抵押贷款组合实际本金的差额。一般来说，SMM值越大，押贷款本金提前偿还的速度越快，早偿风险也越大。
2.条件早偿率(CPR)。它是用来计算早偿率的最常用的指标，它是以剩下的抵押贷款余额为条件计算的，是年提前偿付率。我们可按以下公式简单地计算：CPR=，这里，BALS：计划中某年已偿还后的本金余额；BALP：实际该年已偿还后的本金余额。CPR和SMM之间是可以相互推知的，推算公式如下：CPR=100[1-(1-SMM/100)12]。
3.公共证券协会早偿率模型(PSA)。该模型假定早偿率在资产池的成熟期间伴随着资产池的成熟而逐渐爬升，在资产池设立的第30个月资产池完全成熟，早偿率达到最大值且此后保持不变。例如，30年抵押有以下的CPR：第一个月的CPR为0.2%，以后的30个月每年每月增长0.2%，当它达到每年6%时，则以后剩余的年份的CPR为6%。该基准被称作100%PSA或简称为100PSA，可用如下公式表示：如果t≤30，则VPR=6%×(t/30)；如果t>30，则CPR=6%。t：自抵押设立开始起经历的月份数目。
4.计量经济早偿模型。上述模型虽简单易行，但存在的一个突出缺点是不能反映影响早偿行为的各因素的变动对早偿率波动的影响。计量经济早偿模型采用计量经济学的方法把影响早偿行为的各主要因素，如抵押贷款市场利率、贷龄、房屋换手率等部分或全部集中起来分析、预测早偿率的变动情况。当影响因素发生了变化，我们就可以通过所建立的早偿模型预测新环境下早偿率变动的方向及幅度。但在实际操作过程中，模型预测结果和真实情况间存在的差异，其原因主要是有时采集的样本数据缺乏一定的代表性。
四、住房抵押贷款提前还款风险的防范
1.建立住房抵押贷款提前支付的数据库，对贷款人提前支付行为进行分析。由于我国实行住房抵押贷款的时间不长，对数据库的重要性还没有足够的认识，而要对提前偿还风险进行分析，经验数据是个前提，没有数据分析就无从下手。所以，我国必须尽快建立有关提前偿还贷款的数据库，并对这些数据库进行必要的分析，只有这样才能为将来实施住房抵押贷款证券化奠定良好的开端。
2.加强对市场利率走势的研究，探寻其变动的大致规律。目前，我国的利率市场化刚起步，一旦利率完全由市场来调节，建立符合我国市场化利率变动规律的模型对在我国实施住房抵押贷款证券化的成功则是不可或缺的。还有一点需要指出的是，当前在设计发行住房抵押债券时，应该考虑到未来利率变动对提前支付风险的影响，这是因为抵押债券的期限很长，在其到期前我国的利率市场化早已实现。
3.对提前还款行为收取罚款，或征收贷款初始费用进行风险补偿。(1)对提前还款行为罚款，是风险补偿的措施之一，这是国际惯例。在国外，银行一般按照贷款余额征收6个月的利息作为提前还款罚款。我国银行对首年提前还款征收3%～5%的罚款也开始实施，但是，该措施对1年后的提前还款行为无效。提前还款行为在首年发生的往往很少。该措施能在一定程度上限制房地产投机炒作，但对于提前还款行为还是无能为力；(2)征收抵押贷款初始费用，是风险补偿的措施之一，也是国际惯例。向每笔贷款征收3%～5%的初始费用，当借款人提前偿还抵押贷款时，初始费用作为固定费用就会在短时期限内摊还，从而增加每期的还款数额，增加借款人的成本。如果市场利率下降到低于原先确定的抵押利率时，借款人以下降了的市场贷款利率再筹资并提前偿还原抵押贷款的意图就会受到遏制。这在一定程度上减少了抵押人提前还款给发起人带来的影响。
4.运用金融工程技术，设计出多种证券。如开展住房抵押贷款证券化，将提前还款风险从银行转移到实施住房抵押贷款证券化的专业机构(SPV)。开展住房抵押贷款证券化，银行将抵押贷款出售给发行抵押贷款证券的专业机构(SPV)，这样就能使银行有效地将该风险转移出去。SPV作为收集抵押贷款并发行住房抵押贷款的专业金融机构，可以根据提前还款的规律，通过发行不同期限的短期、中期和长期债券组合，将包含提前还款的各期资金支付给债券的购买者，有效控制提前还款对SPV产生的风险。
参考文献：
[1] 赵宁.提前偿还个人住房贷款有学问[J].中房地产金融，2001，(6).
[2] 孙奉军.提前偿付风险生成机理分析[J].国际金融研究，2001，(7).
[3] 陈建明.银行业务中提前还款的经济学分析[J].华东经济管理，2004，(12).
[4] 刘林，严太华.住房抵押贷款证券化提前偿付风险的探讨[J].金融与经济，2005，(8).
[5] 冯传中，涂序平.住房抵押贷款证券化早偿风险研究[J].北方经贸，2005，(10).
[责任编辑 姜 野]
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-404644.htm
