开发商选择限价房的必要性

来源:用户上传      作者: 张会利

　　提要限价房政策自出台以来引起了热烈的讨论。本文通过对我国限价房政策实施的必要性进行分析，引出开发商开发限价房的必要性，并就限价房的开发对开发商提出建议。
　　关键词：限价房；必要性；开发商
　　中图分类号：F293.3文献标识码：A
　　
　　2006年5月，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号）提出：“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应”、“土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位”，这里提出的“限套型、限房价”，“竞地价、竞房价”的商品房就是限价房。
　　
　　一、限价房的特点
　　
　　限价房的定义决定了限价房具有以下特点：
　　（一）限价房本质上仍然是商品房。限价房这种“限房价、限地价”的操作方式决定了限价房与经济适用房在土地获取性质上有本质的区别，但是它仍然是商品房，这是因为：（1）限价房由房地产开发单位生产和经营，并在住宅市场上进行销售，但其供应对象具有特定性；（2）限价房的价格中包含开发成本、税金和利润，房地产开发单位不但可以收回投资，还会有一定的利润，但是由于价格受到限制，开发单位的经营利润受到一定程度的限制；（3）在一定前提下允许上市交易。
　　（二）限价房带有住房保障性质。这是限价房的重要特点，因为：（1）限价房是在市场机制不能有效地解决全体居民住房的前提下，政府为了保障中低收入居民的住房利益而实施的一种手段；（2）其供应对象并不是面向所有居民，而是符合一定条件的城镇中低收入家庭，介于经济适用房和普通商品房之间；（3）限价房价格有所限制，低于同类普通商品房，以保证中低收入者经济上可以承受。
　　（三）限价房属于公共产品或准公共产品。限价房重点在于“限”字，政府对其不仅限户型，而且限价格。既然形态、售价及销售对象都由政府决定，所以限价房应该属于公共产品或准公共产品。
　　
　　二、我国实施限价房政策的必要性
　　
　　我国的限价房是商品房发展到一定阶段的必然产物，具有一定的必要性。
　　（一）限价房能有效抑制我国商品房价格上涨。目前，我国商品房的价格背离供求规律，在房价快速上涨的同时，居民的购房意愿却在接连下降，房屋空置率也在不断上升。在中国这样的大国，住房已经关系到老百姓的生存问题，关系到社会安定和谐，因此政府必须出来干涉我国的房地产价格。而限价房的推出可以在一定范围内降低房地产的平均价格，有利于遏制房价过快上涨，缓解房价上涨压力。
　　从青岛和宁波这两个较早开始实施限价房政策的城市在实行限价房政策前后的房地产统计数据可以看出，限价房政策对于降低房价涨幅的效果是有效的、明显的、迅速的。2005年宁波房价涨幅比2004年回落7.7个百分点，在全国35个大中城市中，从2002年的第1位到2006年就已经降至第17位。青岛房价涨幅从2005年7月份开始稳步回落，房价涨幅在全国35个大中城市中排位由2005年总排位的第2位下降至2006年1月份的第5位和2月份的第6位。
　　（二）限价房的出现有效弥补了中低档住房供应中的断层。由于高档住房利润较高，近年来开发商主要将目光集中在高档住房上，这就造成了我国高档住房过剩而中低档住房紧缺的现象；经济适用房的限购对象由于限购条件相当苛刻，许多中等收入家庭被拒之门外，但又无力消费高档商品房，再加上经济使用房建设规模逐年萎缩，中低档商品房的供应出现了断层。限价房的出现正好可以弥补这一断层，与廉租房、经济适用房形成多层保障住房系统。
　　从以上分析可以看出，我国限价房政策的出台是我国商品房发展到一定阶段的产物，它对我国商品房的发展起着很重要的作用。
　　
　　三、开发商开发限价房的必要性
　　
　　（一）普通商品住房用地供应不足。目前，政府采取“紧缩地根”的政策，为了稳定房地产市场，优先保障中低收入家庭的住房需求，大量地推出限价地，同时对于一些上市公司来说，手里没地无法保证公司正常的运作，因此为了保证其稳定的业绩，必须拥有一定的土地储备，一些小房地产公司甚至面临无地可开发的境地。而且政府为了保证限价房政策可以顺利展开，在公开招标这些土地的时候降低了一定的土地出让金。因此，在政府大量推出限价地且普通商品房用地供应明显不足时，开发商将目光投向了限价地。
　　（二）“限价房”“短平快”的特点驱使。由于“两限房”销售有保障，能尽快回笼资金，减少贷款压力。因此，吸引了众多开发商前来竞标。从运作模式上来看，限价房虽然利润受到一定程度的限制，但是因为开发周期短、资金回收快，因此对开发商也很有吸引力。
　　（三）有政府的支持。“两限房”作为政策性较强的商品住房，为了早日入市交易，形成市场供应，在开发过程中相关部门会为开发商提供一系列的优惠政策，还可能会相应降低某些公共设施的规划指标，这些都有助于项目顺利推行。
　　（四）有利于提高企业的品牌。对于企业来说，品牌效应对企业有很大的作用，而支持限价房是提高企业品牌的重要途径。这是因为：目前限价房受到社会各界的广泛关注，房地产企业积极参与限价房的开发，会为企业赢得良好的形象，并得到消费者的认同，从而提升企业品牌价值和影响力。同时，由于响应和配合政府稳定房地产市场政策，有利于加强与政府的关系，为企业以后的发展铺垫道路。
　　
　　四、建议
　　
　　由于限价房限制了开发商的利润，对开发商的要求更高了，因此开发商在开发限价房的过程中应特别注意以下两点：
　　（一）加强成本控制。由于限价房限制了开发商的利润，因此开发商若在开发限价房的过程中仍要追求高利润，就必须加强成本领先战略在限价房开发中的运用，尽可能地提高限价房的开发利润。
　　（二）保证工程质量。由于限制了开发商的利润，这就很容易导致开发商在以后的环节中，尽可能地降低成本，钢筋要最细的、水泥要最低号的、涂料用最差的等等，或许还会出现竹子做钢筋、木板做阳台等更加恶劣的现象。豆腐渣工程出现，买房者蒙受损失，使本来让中低收入者安居乐业的限价房成了开发商低劣工程的标本。因此，开发商要特别注意保证工程质量。
　　（作者单位：重庆大学建筑管理与房地产学院）
　　
　　参考文献：
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