浅谈我国货币政策对房地产价格的调控
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作者: 严 华
摘要：近年来，我国房地产价格迅速增长，国家也平凡出台货币政策来调控房地产价格走势。本文分析了货币政策对房地产价格调控的路径，探讨了货币政策对房地产价格调控的效果，提出了一些货币政策调控房地产价格的局限性。
关键词：货币政策；房地产价格；信贷规模
1、货币政策对房地产价格影响的路径分析
近年来，我国频繁的采用货币政策来引导房地产价格，促使房地长市场健康稳定的发展。目前，主要采用调整贷款基准利率和法定存款准备金率这两种方法来调节房地产价格。
1.1.存贷款基准利率
目前我国的消费者购房现状是：一方面，由于房地产价格较高，大多数消费者都缺乏一次性的付款购房的能力，主要是通过抵押贷款的方式购买，另一方面，由于近年来，房地产价格增长很快，即便手头有多余的钱、可以付全款的消费者，也会考虑通过贷款多买几套房子来投资。于是，贷款利率便成为了房地产市场的敏感指标，利率变动直接影响了消费者的购房成本，购房成本的变化导致消费者进入或者退出房地产市场，直接影响房地产市场需求。
1.2.法定存款准备金率
中央银行通过存贷款利率调整的是信贷的成本，而通过调整法定存款准备金率来调控信贷的规模。调整法定存款准备金率会对货币供应总量产生乘数效应:当央行要求商业银行提高存款准备金率时，货币乘数减小,商业银行可运用的资金减少,贷款能力下降,货币流通量也以一定比率减少。此时，消费者贷款变的困难，其对房地产需求减少，从而使房地产价格下降。反之，央行降低存款准备金率，商业银行发放贷款的能力提高，消费者对房地产贷款也随之增加，导致房地产价格上升。对房地产企业来讲，银行更愿意贷款给净资产值高的房地产企业。这是由于信贷市场的信息不对称, 净资产值较低的企业,其可用于抵押的资产价值也较低，若银行贷款给净资产值较低的房地产企业,其面临的逆向选择和道德风险问题将会上升。当央行降低法定存款准备金率时，货币供给量会增加，房地产企业的净资产值也就随之增加,银行贷给房地产商所面临的贷款风险降低了，银行会增加贷款，此时，房地产企业的融资能力提高了，房地产价格也会随之提高。当央行提高法定存款准备金率，货币供应量下降，房地产企业的净资产值会随之减少，银行贷款的风险增加从而减少贷款给房地产企业，此时，房地产企业的融资能力下降，房地产价格便会下降。
1.3.货币政策对公众预期的影响
扩张性货币政策是政府刺激经济增长的信号，此时，政府会增加货币供应量，物价可能会上涨，公众预期认为投资房地产是一项保值的投资，且近几年房地产价格增长较快，从而公众会增加增加对房地产的需求，房地产价格也随之升高。
2、货币政策调控房地产业的效果分析
2.1.调整利率对房地产市场有一定的影响
如下表1所示2007年1月到2008年1月,除了个别月份的特殊情况,整体来说全国70个大中城市房屋销售价格指数是涨幅逐渐增加的。而观察2008年2月到4月数据,我们可以看到房屋销售价格指数的涨幅在缓慢下降。2008年5月及6月,房屋销售价格指数出现了显著的下降,降幅分别达到0.9%及1%。
07年6次上调贷款基准利率，共累计上调144个百分点。从政策效果上可以看出：贷款利率对房价的走势还是产生了一定的影响，但是2007年房价涨幅过快，利率的调整对房价的走势的影响不是特别明显和迅速。
从表2可以看出：从2008年6月到2008年11月，全国70个大中城市房价是显著下降。从2008年12月到2009年3月，我们看以看出房价是以缓慢的速度下降。从2009年4月开始房价出现了上涨。
从09年9月开始央行6年来首次下调贷款基准利率0.27个百分点，紧接着10月8日贷款基准利率又下调0.27个百分点。从政策效果上可以看出：贷款利率的下降对房价的回升效果是比较明显的。由此可以看出，在房价上升期间，虽然央行提高贷款利率，但公众的预期房价仍会增长，利率调控效果不够明显；而在房价下降期间，央行降低了贷款利率，公众预期房价在未来仍会上涨，此时利率的调控效果较明显。
2.2.货币政策对房地产的调控有时滞性
从表1、表2的数据和上面提到的货币政策的施行情况来看，货币政策对房地产市场的调控是具有时滞性的。从理论上来说，货币政策的调控属于间接调控，其效果要显现出来也是需要一定的时间的。
3、货币政策调控的局限性
3.1 .房地产土地成本迅速增长
在我国房地产成本的构成中,土地成本占了商品房价格的50%左右，是房价的主要构成部分。但是，由于一些地方政府把房地产开发看做经济增长的主要推动力。出于解决财政困难和政绩目标的原因, 地方政府不顾中央的宏观调控,仍然热衷于批地、卖地。地方政府推动了地价上升, 而开发商又将土地成本转嫁到购房者身上。但是，在土地交易价格的调控上,存在中央政府与地方政府的博弈，因此央行的货币政策基本上无能为力。
3.2 .国外热钱的流入
国外热钱对我国房地产价格的影响是非常迅速的。部分国外资金并没有进入我国的实体经济，而是希望从人民币升值和房价上涨的双重收益中获利，从而进入了我国房地产市场。目前，外资较多购买北京、上海等地的住宅，带动国内资金推高房价,同时还直接介入房地产开发,目前国内57000多家房地产企业中,外资就占到约15%到20%。热钱的进入大大增加了我国房地产市场的资金来源,增加了流动性，进一步推高了房价。
3.3 .通货膨胀冲销了利率的调控效果
CPI上涨使居民实际存款利率大幅下降，降低了货币资产的收益率，投资者会减少组合中的货币资产比率而增加非货币资产的比率，导致房地产投资需求的增加，推动了我国房地产行业投资量的上涨。
（作者单位：四川大学经济学院）
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