土地闲置.房屋空置

来源:用户上传      作者: 清 风

　　土地闲置
　　
　　8月初,一份全国土地闲置“黑名单”――《有关房地产开发企业土地闲置情况表》(下称情况表)在业内掀起轩然大波。这份情况表详细列出了涉及的项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。情况表显示截至2009年9月30日,全国闲置土地总计达1457宗,闲置面积达9772公顷,合同价款256亿元,70%以上为住宅用地,涉及全国28个省市自治区。其中,北京、广东、海南、江苏、重庆、贵州等地成为闲置土地的典型区域,其闲置土地数量占全国的近七成。
　　这份“黑名单”曝光后,有人怀疑其真实性;对其确切出处也未见权威说法。全国闲置土地的数量到底有多大,“黑名单”中披露的是否仅为“冰山一角”,更多的人发出了这样的疑问。关于这一问题近期有了一个公开和权威的回答。8月19日,国土资源部召开的房地产用地专项整治工作新闻通气会上公布了最新数据:截至今年5月底,全国共上报房地产违法违规用地3070宗,面积约18.84万亩。其中,闲置土地2815宗,面积16.95万亩,分别占91.69%和90%。国土部土地利用管理司司长廖永林表示,从闲置土地分布来看,东部地区分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%。从闲置时间上看,闲置5年以下的地块1354宗,占48%;闲置5年以上的875宗,占31%;闲置时间较长,但合同中未约定具体开工时间的586宗,占21%。
　　土地闲置问题为什么如此严重?主要原因有以下几点。
　　一是利益驱使。业界有句名言,-q作“建房的不如倒地的”。囤地不仅可以“坐地生财”,而且对于上市公司而言,也是业绩的体现。难怪开发商都热衷此道,大开发商四处“跑马圈地”,小开发商也不顾自身实力拼命拿地。
　　二是制度缺陷。“价高者得”的方式将地价推向畸高,当“面粉贵过面包”,开发商只有将土地囤起来等待地价继续狂飙。从“地王”到“闲置土地”,虽然并不一定存在着必然联系,但“囤积土地”可以赚得高额利润却是不争的事实。
　　三是监管及执行不力。这些年土地部门对闲置土地、违规违法用地,下达了很多处罚通知书,但一般都很难落实到位。这是因为执法工作通常由公检法部门执行,国土部门并没有执法权。而且土地整理、出让、建设和监管的整个过程,要涉及土地、建设、规划、监察、公安等多个利益部门,多头监管加大了闲置土地的处理难度。
　　四是土地财政。又是“土地财政”,房地产市场的诸多弊病,它都脱不了干系。这次闲置土地曝光事件,舆论形成一定共识――一半以上数量的闲置土地是由地方政府导致,如出于利益考虑,将非“净地”出让、后期变更规划等,导致土地开发停滞。而且地方政府在处理闲置土地时,所采取的往往也是最温和的“延期”处理方式,以此来维系地价高位,确保高额的卖地收入。
　　闲置土地的问题由来已久,这次国土部公开全国闲置土地的情况,具有极为重要和特殊的意义。当前,房地产市场宏观调控正处于关键时期,一方面成交低迷,另一方面房地产价格还在高位运行,并没有出现明显松动。在中央出台更严厉的调控政策之前,将“闲置土地”问题摆出来,将拷问诸多利益链条,从而有利于打破僵局。近期,中央高层及相关部委都明确表态房地产宏观调控政策的方向不变。此次在土地市场,国土部继续清理“闲置土地”,堵住“囤地”的缺口,进一步表明房地产调控政策将得到严格执行和落实。这对当前的房地产调控和今后房地产市场的发展,都具有非常重要和积极的作用。
　　
　　房屋空置
　　
　　3个月前,有媒体报道称,国家电网通过对全国660个城市电表读数进行调查,得出“连续六个月读数为零”的“空置房”套数为6540万套的数据。虽然国家电网随即否认曾发布此数据,但该条新闻仍然引起了持续不断的波澜。
　　随后,央视在两期调查节目中披露,北京、天津某些热点楼盘的空置率达40%。但众多专家学者都对“6540万套”的空置数据进行了证伪,国家统计局新闻发言人也公开回应“房屋空置是近几年由于房地产行业发展出现的新问题,目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标”。对相关部门及人士的这种说法,批评和质疑者颇多。一时间,网友们掀起了“晒黑灯”、“查水表”、“数空调”的热潮,试图利用这些与生活休戚相关的表象,揭示我国高空置率的现状。有观点指出:正是高空置率导致了房价的不断走高。
　　对此,住建部相关人士表示,中国房价水平和市场走势受产业结构、投资渠道及租赁市场规范程度等因素影响,况且关于住房空置率我国并没有官方统计数据,将空置率所展现出的投资或投机行为认定为高房价的直接原因是不准确的,空置率与高房价二者间没有直接关系。
　　这一言论引来了众多非议,一场关于“高空置率是否是高房价幕后推手”的争执由此开启。
　　
　　一、空置率之辩
　　按照国际通行惯例,空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。商品房空置率在5%～10%之间为合理区,10%～20%之间为空置危险区,20%以上为商品房严重积压区。这种统计方法主要关注的是房屋存量的使用率。然而,空置率在我国的定义是指当年竣工而没有卖出去的房子。
　　在实行住房预售制度及利用银行资金或政府优惠政策过度炒作的情况下,如此定义下的中国房地产市场哪里会有“空置房”?近几年,房地产市场上只有开发商捂盘惜售,住房几乎不可能“空置”在开发商手中,但是却可以“空置”在投机炒作者手上,而这种“空置”恰恰是我国空置率概念所不能显现的。
　　
　　二、空置率之惑
　　这场住房空置率之争看似属于技术问题,实则是房地产市场中“刚性需求”与“投资投机者”两大阵营矛盾日益深化的集中爆发。其一,自住型刚性需求者想要的是中低价位、中小套型的住房,而投资投机者青睐的是中高档、中大户型住房,产品的不对接导致了闲置住宅的过度积压。其二,多数投资投机者持有空置房均出于长期投资目的,除非赚他个盆满钵满,否则并不急于卖房。这也反映了我国商品房的持有成本过低,投资投机房地产的风险也相对较低。
　　“有的人没房住”和“有的房子没人住”两种现象的交锋,向我们传递了最明显的一个信号――国内房地产市场的投资炒作现象十分严重。
　　
　　三、空置率之源
　　住房空置率之争说明了住房空置率等其他主要房地产市场的指标信息存在着“统计盲点”。如果有关方面不能提供真实可信、相对完整的房地产市场信息,就难以梳理清楚当前中国房地产市场的现状、特征与变化趋势。因此,必须尽快采取措施完善房地产统计信息和信息发布工作。
　　第一,重视和加强房地产市场的统计信息发布工作,逐步完善统计方法,提高房地产统计信息的科学性。从满足社会与市场对房地产信息需求的角度出发,尽可能多地发布房地产市场信息,以增强市场透明度。
　　第二,进一步规范我国房地产市场信息发布工作。首先是要打破部门壁垒,协调各部门工作,避免信息的相互矛盾;其次是要禁止或避免单位和个人散发虚假、不实的房地产市场信息,误导媒体和公众。影响房地产市场的健康发展。

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