三种思路确定闲置土地收回价格

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　　根据国土资源部《闲置土地处置办法》的有关规定，土地闲置的原因有三：一是原土地使用者的自身原因所致；二是因政府及其有关部门的行为所致；三是因不可抗力所致。那么，其收回价格也应从三个方面来探讨（以房地产开发用地为例）。
　　
　　一、因原土地使用者的自身原因致使土地闲置的收回价格确定。
　　为了维护土地管理法律法规和政策的尊严，共建良好的土地市场秩序，减少土地闲置，提高土地的利用率，该原因下的收回价格应等于原出让价格扣除以下各项费用的余额。
　　土地资源浪费税。土地资源具有稀缺性，原土地使用者获得土地的使用权后，不进行开发利用浪费了资源，理应收取土地资源浪费税，其标准可以参照城镇土地使用税标准的上限执行。
　　土地开发利用获得的准收入。如果土地使用者取得开发使用权后，在规定的时间内动工建设、销售，那么，就会产生一系列的税费，比如：企业所得税、房地产税等。其标准用规定竣工时间相似地块开发建设发生的平均水平计算。
　　占用年限有偿费。原土地使用者取得土地使用权后，虽然没有动工开发，但是，根据土地利用的排他性可知，因为他的占用，影响了其他人的使用。
　　
　　二、因政府、政府有关部门的行为致使土地闲置的收回价格确定。
　　土地使用者能获得土地的开发使用权，肯定是先到有关部门完善了相关手续并经有审批权的人民政府批准的。因此，在土地使用者取得使用权后，因政府、政府有关部门的行为不能满足项目动工建设的，从维护土地使用者的合法权益的角度出发，其收回价格应由以下几部分构成：
　　原出让价格；
　　原出让价格的利息，用银行同期利率计算；
　　土地开发利用获得的准收入。土地使用者取得开发使用权后，如果不因政府、政府有关部门的行为，其在规定的时间内动工建设、销售，肯定会获得一定的收入。其标准用规定竣工时间相似地块开发建设获得的平均净收益水平计算。
　　当然，在政府支付有关费用后，应该追究有关人员的责任，造成损失较大的，应追究法律责任。这样才有利于提高执法能力，提高规划能力和管理能力。
　　
　　三、因不可抗力致使土地闲置的收回价格确定。
　　不可抗力，是土地使用者、政府或政府有关部门无法阻挡的。因此，笔者认为收回价格应等于原出让价格加上土地使用者在土地上合法、合理的投入。
　　另外，针对上述三种情况，如果该宗土地上设定有抵押权的，用收回价格来偿还债务，如果收回价格不足以偿还的，国土部门应协助债权人，从原土地使用者的其他财产中执行。

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