住房储蓄发展前景及对住房公积金制度借鉴意义浅析

作者:未知

  摘  要:解决住房问题离不开住房金融的支持,住房储蓄和住房公积金均是我国住房金融制度的重要组成部分。本文从剖析住房储蓄模式发展前景入手,提出住房公积金制度可着力发展自愿住房储蓄,在支持广大人民群众住房消费方面发挥更大的作用。
  关键词:住房储蓄;住房公积金;借鉴意义
  住房问题的解决离不开住房金融的支持,各国住房金融制度归纳起来主要包括三种类型:商业按揭模式、自愿储蓄模制和强制储蓄模制。三种类型的住房金融制度在我国均有体现:分别为商业银行住房抵押贷款、中德住房储蓄贷款和住房公积金贷款。三种住房金融制度既相对独立,又互相融合,共同构建了我国的住房金融体系。
  一、住房储蓄发展前景分析
  (一)住房储蓄基本情况
  1.住房储蓄定义
  住房储蓄是购房者为了获得低利率住房消费贷款而进行的有目的、有计划的一种专项储蓄,购房者自愿与住房储蓄银行缔结合同,定期存入存款,达到规定时间和数量后,按照约定获得一定额度低利率的住房贷款。
  2.住房储蓄业务开展情况
  (1)国外开展情况
  ①以德国为代表的封闭式住房储蓄制度
  20世纪20年代,德国建立了封闭的住房储蓄制度,二战结束至今,住房储蓄为德国提供了超万亿欧元的住房融资,支持了1300万套住房购建,住房储蓄成为居民习惯使用的住房融资工具,在住房金融市场占据四分之一的份额。
  ②以法国为代表的住房储蓄账户制度
  法国住房储蓄制度是在德国基础上发展起来的,法国政府支持力度较大,法国一般银行储蓄账户不计息,但住房储蓄可以获得银行4%的利息和国家建立1%,因此住房储蓄制度受到普通法国居民的欢迎。
  (2)国内开展情况
  ①发展初期
  1987年,我国曾成立过两家专门的“住房储蓄银行”,即烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行。发展后期由于商业银行陆续放开个人房贷业务,住房公积金制度全面推广,住房储蓄银行发展面临诸多困境,两家银行均脱离了住房储蓄的范畴,成为全面开展业务的商业银行。
  ②发展中期
  2004年,由中国建设银行与德国施威比豪尔银行共同出资的中德住房儲蓄银行在天津试点成立,是迄今为止国内唯一一家开办住房储蓄的专业银行,其特点主要是“先存后贷、利率固定、专款专用、封闭运作”。截至2017年底,中德银行累计缔结住房储蓄合同金额达到1016亿元,发放住房储蓄贷款98亿,惠及26万户居民,但与中国房地产市场的快速发展相比,仍呈现出业务规模不高、市场影响较小、服务范围偏窄、业务增长乏力等问题。
  (3)运行环境要求
  回顾发展历程,住房储蓄对运行环境的要求较高,一是需要相对稳定的房地产市场,住房储蓄产品存储期较长,在房价波动较大的国家对公众吸引力较弱。二是公众需要具有较强的契约精神;三是居民住房消费较为理性,有长期住房消费计划,并按照计划逐步实施;四是需要政府大力支持,对住房储蓄业务进行补贴,并从监管指标上给予住房储蓄银行特殊规定,提高其资金流动性。
  3、发展前景
  从住房储蓄制度发展所需运营环境来看,目前是难得的战略机遇期。一方面党中央抑制房价快速增长的决心很大,措施得力,可以预测未来相当一段时间内房价将基本稳定,甚至稳中有降。另一方面公众对住房储蓄产品的接纳度不断提高,目前主流市场首套房最低首付3成,二套房最低首付6成,已经略接近甚至超过中德银行主流产品存一贷一的要求。
  但是,我们也应该清醒的认识到,住房储蓄业务发展离不开政府的大力支持,离不开对自身缺陷的弥补和克服,需要不断培养引导国人良性的住房消费习惯,也需要住房金融制度之间互相融合,优势互补。
  二、住房公积金强制缴存优劣势分析
  (一)主要优势
  一是有利于资金筹集。住房公积金资金来源稳定,成本较低(年息1.5%),可以适用较高的存贷款杠杆率,产品吸引力较强。二是有利于培养居民良好的住房消费习惯。住房特别是首套住房作为一种基本保障,应当由政府强制居民形成良好的储蓄习惯,以应对未来的大额住房消费,减轻政府压力和负担。三是有利于减轻财政负担。2017年末,全国住房公积金行业累计从增值收益中支援地方财政公共租赁住房建设补充资金2905亿元,大大减轻了财政负担。四是有利于提高职工福利。无论是单位缴存还是职工个人缴存的住房公积金均属于职工个人所有,是职工的合法福利。
  (二)主要劣势
  1.存在利益错配。缴存端强制,使用端设定条件必然产生利益错配问题,中等收入群体是制度的最大获益者。
  2.增加企业负担。企业为职工缴存住房公积金,虽然从成本中列支享受免税政策,但也对企业造成一定的经济负担。
  三、住房储蓄对住房公积金制度发展的借鉴意义
  住房公积金制度可在进一步降低强制缴存门槛的基础上,引入自愿缴存,取长补短克服制度固有弊端,更好的发挥政策性住房金融对中低收入群体的支持保障作用。具体而言借鉴意义有三:(一)引入自愿缴存,降低强制缴存门槛,可在一定程度消除部分企业和职工对缴存住房公积金的抵触心理,减少利益错配问题,同时在自愿缴存框架下,可以吸引效益较好的企业进一步提高整体缴存水平,扩大资金来源。(二)利用强制缴存强大的资金支持,可以克服自愿缴存资金来源匮乏,业务增长乏力,导致存贷杠杆率过低的弊端,提高产品吸引力。(三)自愿缴存有利于将最广大的群体纳入公积金制度覆盖范围,有利于扩大政策性住房金融保障受益面。党中央提出要加快城镇化进程,解决好“三个一亿人”进城问题,住房公积金制度应顺势而为,扩大制度覆盖范围,使更多的群众享受到政策性住房金融普惠。
  参考文献:
  [1]王洪章加快中德住房储蓄银行转型发展[J]《中国企业家》2016年6月刊
  [2]住建部公积金监管司《政策性住房金融制度比较研究》[M]中国建筑工业出版社2018年8月版
  作者简介:
  刘  泽(1967.08-)女,汉,广西南宁人,法学硕士,现就职天津市住房公积金管理中心,研究方向:住房公积金归集、提取业务管理、行政执法、合规管理等。
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