对广东五大房地产上市公司的主营业务变化趋势分析
来源:用户上传
作者:林东武 王保卫
摘要：本文通过研究分析广东五大地产公司主营业务收入、结算面积、在建面积等数据变化，通过以微见著的方式探索房地产开发是否发生了内在变化。
关键词：地产公司 经营分析
2020年1月，“新冠肺炎”疫情对中国经济建设造成了巨大的冲击，导致第一季度GDP同比增长为-6.8%，在如此艰难的经营环境下，我们仍然能看到一些热门城市房价逆势上涨的新闻，吸引了众多老百姓的目光。据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本数据，2020年5月同比上涨2.99%，6月同比上涨3.16%①。有人说楼市已饱和很快会迎来房价下跌拐点;也有人说目前城镇化只有60.59%②，房价仍然有上涨空间。春江水暖鸭先知，作为先知先觉的房地产开发商，是嗅到了商机还是危机？
本文抛开老生常谈的房价涨跌话题，以广东省主要上市地产公司主营业务的经营變化为着眼点，探索房地产开发企业内部经营是否发生了悄然变化。
一、地产公司样本的选取
通过国泰安数据查询，截至2019年末在中国境内上市的，并按照证监会2012版的行业分类为房地产业的企业共计有144家，其中有32家注册地在广东省。数据显示，2019年全年收入位列前五的广东房地产公司分别为万科A（股票代码000002）、保利地产（股票代码600048）、招商蛇口（股票代码001979）、金地集团（股票代码600383）和华侨城A（股票代码000069），营业收入合计为82，460，886.07万元，相当于广东32家上市地产公司营业收入的85.94%，对这五家地产公司的研究具有一定代表性（见图1）。
本文选取上述五家地产公司近三年经营数据变化进行分析，在一定程度上说明了公司经营业务的变化趋势。
二、对主营业务的经营分析
企业成长过程中的主营业务转型研究就是基于实现本土化研究的基础上产生的，它也是产业组织和战略管理领域的一个崭新课题[1]。主营业务不仅是企业生存的基础，而且是企业发展的关键。企业处在动态的经济环境中，面对不断变化的资源条件和复杂的市场竞争，它要求企业随着经济形势变化及时做出战略调整。这是研究这五家地产公司主营业务变化的意义所在。
在对万科A、保利地产等五家公司的经营方向是否发生变化进行分析时，本文选取与地产开发业务密切相关的财务指标和业绩指标，财务指标主要包括主营业务收入（房地产开发），业绩指标主要包括结算面积、在建面积和待开发面积。文中数据均引自2016年至2019年各自公司的年度报告，且在确保数据可靠的情况下剔除境外收入（如有的话）。对获取华侨城A的结算面积、在建面积和待开发面积等数据不够充分，因此不对这三项指标展开分析。
（一）财务指标的分析
对地产公司财务指标的分析，主要从主营业务入手，尤其是地产开发收入与营业收入的占比，它体现着企业主营业务的变化趋势。
1.不同地产公司之间的经营定位。翻阅这五家地产公司的2019年公司年度报告，可以发现虽然主营业务都是房地产开发，但是对经营定位和经营策略还是稍有差异。
万科A在2018年开始将公司定位为“城乡建设与生活服务商”，并具体细化为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。近年来，公司在巩固住宅开发和物业服务的基础上，进入商业开发和运营、租赁住宅、物流仓储服务、标准办公与产业园、冰雪度假、教育等领域。
保利地产专注于房地产开发及销售，以综合服务与不动产金融为翼的业务板块布局。重点培育房地产多元化业务板块，搭建了覆盖物业管理、销售代理、商业管理等十余个综合服务板块，以及以房地产基金、普惠金融为主的不动产金融平台。
招商蛇口以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位。公司业务覆盖教育、文化、写字楼、园区、文创、特色产城、长租公寓、住宅、酒店、综合体、商业、邮轮、健康、养老等14个业务领域。
金地集团的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物业管理服务费等。目前已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布局。
华侨城A则是以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位，2019年度报告的纸包装业务收入降为零，意味着公司进一步强化以文化旅游、房地产为主营业务，同时发力文化旅游和房地产两大主营业务板块。
2.地产开发占营业收入的变化趋势。通过2016年至2019年的数据可看，华侨城A与其他四家公司相比，房地产开发收入占营业收入的比例明显偏低，近四年占营业收入的平均值为53.84%。以2019年为例，旅游综合业务占到51.46%，而房地产开发只占48.54%，旅游综合业务份额首度超过房地产开发。而万科A、保利地产、招商蛇口和金地集团的地产开发收入比例则维持相对高位，近四年房地产收入占比的平均数分别为96.19%、93.99%、88.88%和91.80%。以下通过两个方式进行比较：
第一，将地产公司2016年与2019年的经营变化进行直接比较，会发现保利公司地产开发收入占营业收入的比重只增加了0.03%，而同期的万科A和招商蛇口地产开发收入比重分别降低了1.51%、1.74%，金地集团和华侨城A地产开发收入占比下降的比较多，分别达到-3.54%、-4.86%。
第二，以各公司近四年地产开发收入平均值作为界线，与每年的地产收入占比进行比较，数据显示万科A、保利地产、金地集团近三年分别下降1.17%、0.67%、2.71%，下跌平均数为-1.52%，而招商蛇口、华侨城A则分别稍微上涨0.57%、0.45%，上涨平均数为0.51%。近四年华侨城A的文化旅游与房地产两大主营业务板块出现了“一进一退”的趋势，但值得注意的是该公司地产开发中包含了旅游地产。 通过上述两组数据分析发现，虽然涨跌有稍微分化，但能看出地产收入占比下降的公司数量较多，而且下降比例较大。整体而言，地产公司的地产开发收入占比出现了比较缓慢的下降趋势，而房地产开发以外的物业管理、地产金融、旅游服务、酒店服务等服务板块业务份额正在逐渐增加。
（二）业绩指标的分析
1.结算面积的变化趋势。在2017年至2019年期间，保利地产的房地产开发结算面积平缓增长，同比增长分别是9.72%、9.53%、16.57%。万科A可能受到“万宝之争”的影响，2017年结算面积同比减少3.54%，但在2018年起保持和保利地产相似的增长速度，同比增长分别为-3.54%、10.65%、12.27%。招商蛇口自2015年12月30日与招商地产吸收合并后，房地产开发的结算面积得到提升，同比增长为：1.60%、16.24%和43.73%，在2018、2019年逐步与万科A、保利地产拉开距离。而金地集团在期间内的房地产开发结算面积则是呈现突飞猛进的态势，从2017年同比减少40.56%，到2018年同比减少1.33%，再到2019年同比增加53.83%。万科A、保利地产、招商蛇口和金地集团近三年同比增长的平均值分别为6.46%、11.94%、20.52%和3.98%（见图3）。
整体而言，万科A、保利地产的房地产开发结算面积增长平缓，而招商蛇口和金地集团的结算面积增加速度则比较明显，尤其是金地集团的增速更加显著。
2.在建面积的变化趋势。在2017年至2019年数据期间，与房地产开发结算面积变化不同的是，万科A 、保利地产、招商蛇口和金地集团在经历2018年在建面积的增长之后，2019年均出现了不同程度的回落。万科A和金地集团近三年的在建面积增长变化比较大，同比增长分别为16.41%、36.73%、-15.06%和4.95%、62.27%、35.01%，呈现拱形的增长变化。保利地产和招商蛇口的在建面积变化比较平缓，同比增长分别为31.55%、38.51%、26.55%和35.92%、44.68%、21.62%（见图4）。万科A 、保利地产、招商蛇口和金地集团近三年同比增长平均值分别为12.70%、32.20%、34.07%和34.08%。
通過数据显示，万科A 、保利地产、招商蛇口和金地集团的在建面积不约而同的呈现下降趋势，万科A的下降趋势最快，其次是金地集团，招商蛇口和保利集团的下降趋势则显得稍微平缓。
3.待开发面积的变化趋势。在2017年至2019年期间，万科A和保利地产待开发面积呈现减少的趋势，同比增长分别为19.35%、-6.1%、-9.13%和43.30%、0.58%、-11.58%。金地集团的待开发面积则保持相对平稳，同比增长分别为27.80%、16.71%、18.93%。招商蛇口的待开发面积数据呈现U字形上涨趋势，从2017年同比增长45.45%，到2018年同比减少12.12%，再到2019年同比增长49.58%（见图5）。
数据显示万科A 、保利地产、招商蛇口和金地集团的在建面积变化情况出现了分化，万科A、保利地产呈现下降趋势，金地集团显得缓慢下降，招商蛇口则是在2018年后触底反弹。
三、结语与启示
（一）结语
通过上述2017年至2019年的数据可见，万科A的地产开发收入占营业收入的比重呈现下降趋势，但下降速度非常小。待开发面积和在建面积数据下降比较明显，结算面积有上升后呈平缓的趋势，意味着拿地速度放缓，以及在建工作量减少，并提高了销售结转的速度。
保利地产的地产开发收入占营业收入的比重保持相对平缓，待开发面积和在建面积呈现下降趋势，结算面积有稍微上升的趋势，这种趋势变化与万科A有着异曲同工之处。
招商蛇口的地产开发收入占营业收入的比重呈现缓慢下降趋势，结算面积和待开发面积呈现上升态势，而在建面积则是经历2018年稍微上涨后转为下降趋势。
金地集团的地产开发收入占营业收入的比重同样呈现缓慢下降趋势，待开发面积在近两年保持平缓，结算面积呈现明显上升趋势，在建面积在2018年上涨后转为下降趋势。
华侨城A的地产开发收入占营业收入的比重则出现明显下降，地产开发以外的旅游综合服务收入份额显著增加。
（二）启示
在过去的20多年中，我国的房地产业发展迅速，对改善人民生活水平，扩大内需和刺激投资增长做出了巨大贡献。中国已进入“十三五”规划最后攻坚的一年，国内经济结构与经济改革之初已经有了质的变化。
曾经有学者基于2003～2017年全国281个地级及以上城市的数据，探究地区经济增长对房地产投资依赖度的变化，并运用空间杜宾模型，对房地产投资拉动经济增长的区域特征及其空间溢出效应进行探讨。结果显示：我国大部分城市的经济增长对房地产投资的依赖度仍然较大，不仅存在自身的时间惯性依赖，还存在近邻空间依赖[2]。但是随着国家“房住不炒”的政策理念深入人心，老百姓会逐渐摆正心态，以理性态度购买房产，地产开发商也正逐步、缓慢地进行经营转型，只是企业经济体量太大，这种转型速度会显得稍微慢一些。但在楼市长效机制形成之前，只要楼市能带来超额利益，仍然难以阻挡老百姓一拥而入竞相炒房的态势。最后，为了促使当前房地产业的经济地位和持续健康发展，我们有必要对经济环境、政策趋势做出全面认识和正确判断。
注释：
①引自中国房地产指数系统百城价格指数。
②引自国家统计局2019年数据。
参考文献：
[1]王静起.企业成长过程中的主营业务转型研究[M].北京：科学出版社.2007：99-101.
[2]赵伟，栾玉蓉.城市经济增长对房地产开发投资依赖度的时空演变趋势——基于281个城市面板数据的空间计量分析[J].工业技术经济，2020，39（02）：92-100.
林东武单位：深圳市安联税务师事务所;王保卫单位：深圳大学
转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-15368301.htm
