高校物业管理的风险初探

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　　[摘要]高校物业管理除了行业的一般性风险外，还面临着一些日益凸显出来的特殊性风险。这些风险关系到高校物业管理公司的生存和发展。本文从政治风险、体制风险、市场风险和法律风险等四个方面进行了描述和分析，以引起业界的关注与探讨。
　　[关键词]高校物业管理 政治风险 体制风险 市场风险 法律风险
　　[中图分类号]F270 [文献标识码]A [文章编号]1004-662：3(2005)06-0107-02
　　[作者简介]林隽中(1963－)，广东汕尾人，深圳大学高等教育研究所副研究员，华南理工大学工商管理学院MBA。研究方向：高等教育、高校物业管理。
　　物业管理行业的基本特点是劳务型、低利润。随着物业管理行业快速发展，特别是近两年来国务院《物业管理条例》和各地方政府物业管理条例的相继出台，物管市场规范化进程加快，行业发展的一些深层次矛盾和问题也随之显现出来。
　　据业界人士对各类物业管理项目的调查分析，当前困扰物业管理行业发展的主要矛盾和问题中，风险因素占了一半以上，如公众人身及财产意外伤害、机动车辆损害、公用设施设备意外事故、业主家庭人身伤害或财产损失、物管企业雇员意外伤害等等。高校物业管理企业在运作过程中，除了物业管理行业一般生风险之外，还呈现出其自身的特殊性风险，值得我们关注和深入探讨。
　　
　　一、政治风险
　　
　　高校物业管理的业主群体主要是高校的广大师生。我们在探讨高校后勤社会化改革时，要关注改革的思路和方向，亦不能忽视高校师生对改革的主观接受度和心理承受水平。在物业管理问题上，这一业主群体表现出两个突出的特征：
　　第一，观念偏于保守，不习惯、不适应物业管理的服务收费制度。长期以来，受以供给制和福利型为特征的高校后勤管理模式的影响，处在象牙塔里的师生已经习惯了“无偿服务”的传统观念，当面对以“有偿服务”为特征的物业管理时，他们心理上总是多少感到有些别扭。
　　第二，高校业主群体内部矛盾多样化、复杂化。在物业管理行业，业主群体的内部矛盾是十分普遍的，如房屋装修问题、宠物饲养问题、公共区域占用问题等等。但高校业主群体的内部矛盾却表现得尤为尖锐而复杂。首先是不同群体之间的矛盾。如：在收费问题上教师与学校领导层的矛盾，在公共体育场地的使用问题上教师与学生的矛盾；其次是同一群体内部的矛盾。如：夜间是否统――熄灯问题等。
　　近年来，随着我国开放程度的提高，师生的民主意识、主体意识和维权意识非常强烈，化解和消弭这些矛盾的难度越来越大。学校决策层对各种问题和矛盾的处理一般都十分慎重。如果采取强硬的行政手段来处理，一旦引发群体性事件，再被人恶意利用，极易诱发校园的不稳定因素。学校领导层普遍极力避免这种政治风险。而高校物业管理企业的服务是与这种政治风险密切相关的。
　　与社会上的物业管理行业的从业人员相比，高校物业管理的从业人员有其特殊性。目前高校物业管理的从业人员分为编制内和编制外两类。一类是从原后勤管理部门分离出来的事业编制职工，即所谓“老人”，少部分人进入具有独立法人资格的后勤集团公司或物业管理公司，转化为正式的企业编制员工；大部分人工作岗位和工资待遇转到了后勤集团或物业管理企业，但是仍保留其事业编制的人事档案。这部分“企业员工”在心理层面上担心国家政策的变化，普遍缺乏归属感和责任感；在工作理念上，刚刚从带有浓厚行政色彩的后勤管理部门转制出来，服务意识、知识结构、专业技能和管理水平与物业管理的要求相去甚远。如果是社会上的物业管理公司，可以通过培训提高或下岗辞退的办法来解决，但是在高校物业管理企业，对这类人员的安置则非常棘手。这些人大多数既不年轻又还没到退休年龄，通过培训的办法往往是“远水救不―了近火”；而下岗和辞退的办法则容易触发罢工、闹事等群体性事件。另一类是非编制内人员。其中，一部分是新招聘的合同工，另一部分是从原后勤部门转化过来的临时工。前者问题较少，后者由于原来普遍没有签订劳动合同，但又存在着长期的事实上的劳动关系。为了避免法律上的高额赔偿，高校会尽量避免辞退他们，尤其年龄偏大者。
　　
　　二、体制风险
　　
　　在物业管理行业中，目前最明显的体制风险是“建管不分”。许多开发商自己开办物业管理公司来管理物业，形成了房地产开发公司和物业管理公司的“父子关系”。开发商在房屋交付使用时，会有不同程度的遗留问题，如产权模糊、房屋质量与配套设施不合要求等。当问题拖而不决时，业主会迁怒于物管公司，或拒付管理费，或状告物管公司，进而产生物业管理公司生存与发展的危机。
　　与整个物管行业相似，高校物管企业从学校后勤部门转制出来，多数没有注册为独立的法人企业，与后勤部门、与学校行政事业体之间的产权界线非常模糊。高校，与物管公司之间亦不同程度地存在类似于整个物管行业的“父子关系”。当学校的基础设施陈旧老化或因校舍使用空间满足不了教学、科研和师生生活的需要时，作为物管企业服务对象的教职员工和学生会迁怒到与学校存在“父子关系”的物管企业身上，从而使高校物管企业面临着与整个物管行业相似的风险。
　　此外，更需关注的是高校物业管理企业特殊的体制风险。在高校后勤社会化改革进程中，后勤实体的所有制关系十分复杂。后勤社会化改革的标志性目标是“事企分开、分流分离、门户独立”，具体来说就是从学校事业体中分离出来的后勤实体，必须注册为独立的法人企业。但是在实际运作中，大部分未能达到这一目标。这就使分离出来的后勤实体，包括物业管理企业与学校甲方之间未能形成独立平等的契约关系。这种情形的直接后果是产生了因“所有者缺位”而导致各方责、权、利不对等的局面。当物业管理企业向上级提出权利诉求、或者在服务过程中受到指责和投诉时，往往只见“儿子”不见“父亲”，即作为企业上级的后勤集团、甲方职能部门以及学校领导层互相推诿，谁也不愿意出来承担“父亲”的责任。而一旦师生的指责和投诉十分强烈并且指向“父亲”们时，“父亲”们一般都会将责任推向“儿子”，甚至不惜“挥泪斩马谡”以平息众怒，达到校园稳定的目的。这种特殊的体制风险是高校物业管理企业健康发展的障碍。
　　
　　三、市场风险
　　
　　对于整个物业管理行业来说，行业的市场风险主要表现为经营项目单一、市场竞争激烈、利润空间狭窄。据国家统计局2004年公布的“全国物业管理企业抽样调查各地区汇总数据”显示：全国物业管理企业主营业务收入2002年为723．96亿元，2003年为745．49亿元。
　　全国物业管理企业营业利润2002年为0．34亿元，平均营业利润为0．]23万元，获利极低；2003年为-1O．37亿元，平均利润则为-3．95万元，行业整体处于亏损状况。总之，分析以上的汇总数据，能够清晰看到我国物业管理行业的市场现状：物业管理行业的发展低于国民经济整体发展水平；物业管理行 业市场风险加剧，生存状态堪忧。
　　而作为整个物业管理行业组成部分的高校物管企业，除此之外，还存在着特殊的市场竞争风险。这种特殊风险主要表现高校物业管理企业在与社会上的物业管理企业竞争时，明显处于劣势地位，难以做大做强。
　　第一，不具备市场竞争的资格。除了极少数之外，大部分高校物业管理企业都没有独立法人地位，客观上不具备与校外物业管理企业竞争的资格。
　　第二，缺乏企业竞争力。大部分高校物管企业之所以能够占领校内市场，主要依靠学校的保护政策。高校物业管理企业由于起步较晚、资源短缺，尤其是从业人员无论在服务意识、知识结构、专业技能、管理经验还是管理理念上，都无法与社会上经过激烈市场竞争洗礼的专业物管企业相比。
　　第三，竞争势在必行。由于许多高校物管企业的服务水平未能达到学校师生的要求，高校领导层或主动、或迫于无奈，已经开始或正在考虑引进社会上专业物业管理公司参与校内物业市场的竞争。
　　第四，竞争将日渐加剧。中国加入WTO之后，高等教育国际化对我国的冲击和挑战也势必波及学校的物业管理市场。根据“服务贸易总协定”第13条规定，凡收取学费、带有商业性质的各种活动均属教育贸易服务范畴。所有WTO成员国均有权参与教育服务竞争。一旦开放市场，具有国际品牌的境外物业管理公司，凭借着先进的管理理念、管理手段和管理经验，势必对中国高校物业管理企业构成更加严峻的挑战。
　　
　　四、法律风险
　　
　　物业管理行业的法律风险及其防范、规避、控制与化解，一直是业界人士关注的热点问题。高校物业管理企业面临的特殊法律风险主要集中在两个方面：
　　第一，作为物业服务对象的师生及相关机构的法律意识有待提高。长期以来，高校作为一个相对独立、自成体系的“小社会”，习惯于用行政而不是用法律的手段来协调“人民内部矛盾”。尤其是在长期以供给制和福利型为特征的后勤服务模式影响下，“无偿服务”的观念根深蒂固，法律的效用很难体现。因此，高校物业管理服务对象在物业管理过程中，常常表现为“有法不知”。据某大学的调查，有43％的教师和55％的学生不知道《物业管理条例》。一些高校物管企业也经常遇到这样的难题；学校已经实行了房改，教师拥有房屋独立产权。但是当小区道路或房屋本体需要修缮时，业主们却认为动用“两金”等于掏自己的腰包，便会通过业主委员会出面干预，要求物管企业向学校申请资金修缮。
　　第二，高校物业管理各方法律关系不够清晰。在高校物业管理过程中，在法律关系方面经常会出现几种情形：(1)高校物业管理企业大多数未注册为法人企业，不具备独立的法律地位，无法与学校或业主形成平等的法律关系。(2)业主的多重性和不确定性。高校物业管理企业所面对的业主既有学生和教师，又有部门和学校法人，而且通常又很难明确真正的、具体的业主。以学生公寓为例，学生、部门、学校领导似乎都是业主，谁都可以批评和指责物管企业的服务不到位，但是如果物管企业提出权益诉求时，谁都又不愿意出来充当业主。(3)产权关系复杂。“规范”分离后的物业管理企业的产权人到底是企业职工还是学校，不够明晰，呈现出所谓“所有者缺位”的难题；而且表现在物业管理企业的职工、至少是原事业编制的职工也是整个学校资产的共同产权人。由此产生了一种尴尬的产权局面：物管企业的产权人既是学校，也是物管企业的职工。法律意义上的甲方、乙方没有明确，则“双方”的责、权、利关系也就无法明确。
　　这就产生一种隐忧：一旦发生了物业管理纠纷，不管是学校、师生或部门对物管企业的侵权，还是物管企业对业主的侵权，法律责任都难以追究，合法权益都难以保障。
　　综上所述，在高校后勤社会化改革进程中，学校领导和后勤管理者不仅要看到高校物业管理公司在转变后勤管理模式、提升后勤服务水平和优化校园育人环境等方面的促进作用，更应当对这一行业的发展过程中面临的矛盾和危机有清醒的认识。同样，高校物业管理公司的业界人士也应当高度关注、充分认识自身的特殊风险和发展忧患，结合高校和企业的实际，针对物业管理行业的一般性风险和高校物业管理企业的特殊性风险，认真研究防范、规避、控制与化解的对策，提高企业竞争力，努力把高校物业管理做大做强。
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