从流通率看我国房地产走势研究
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【摘 要】作为衡量经济发展的主要指标之一，房地产业的发展关系着国家的经济收入，更关系着居民的生活质量。目前，我国房地产行业制定了诸多发展战略，但仍存在诸多问题，极大地制约了我国房地产业健康发展。流通率是反应房地产走势的主要因素之一，通过流通率能够对房地产的供求量进行分析。
【关键词】流通率;中国房地产;影响因素
【中图分类号】F293.35 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2019）03-0048-02
房地产业的流通率指二手交易数量与存量房总量的比值，不同国家、城市甚至区域之间的流通率都具有明显差异。从房产的流通过程可以看出供需匹配情况，体现房屋资源的配置效率，因此流通率是房地产业的重要指标。受宏观政策和市场环境等因素影响，房地产业的发展是动态的，可根据流通率对其走势进行研究，以期推动房地产业健康稳定发展。
1 我国房地产发展现状
近年来，我国的房价居高不下，很多人买房难，导致商品房大量滞销，建设企业受到经济损失，负债难偿。这种情况下，房地产业的金融风险加剧，对社会和经济发展都形成严重威胁。具体来说，县城商品房供大于求，三線、四线城市需求量小且成交量适中，一线、二线城市需求量大但成交量不高。目前，国家对房地产业十分重视，促进房地产业成为拉动内需的必要手段，房地产更是财政收入和城市建设的主要驱动力。在消费群体上，农民逐渐占据较大比例。房地产行业存在一定的债务风险、信用膨胀、投机行为等问题，但国家制定有相应的方针政策和“去库存”的战略目标，通过宏观调控政策解决资源配置效率低、库存多的问题。
2 影响房地产发展的因素分析
2.1 产业因素
工业是拉动房地产发展的主要因素之一，房地产业与工业关联较大，无论是工业还是第三产业，都需要房地产业的参与。一方面，房地产业的发展能够帮助扩大就业，增加更多就业岗位;另一方面，房地产关系着社会发展的方方面面，是拉动社会经济增长的主要驱动力。市场经济条件下，房地产会因为关联产业的发展而升值，产业发展是推动社会发展的主导因素，其持续发展与房价居高不下有直接关系。同时，金融的优势在于利用资金的合理分配带来经济效益，推动行业发展，其劣势则是资金容易涌入主导行业，这就导致房地产业的资金大量涌入，哄抬房价，使得房地产成为暴利行业。
2.2 区域因素
我国东部地区的房地产需求量明显高于中西部地区。东部地区与中西部地区之间存在着根本性的条件差距。东部地区城市群密集，人口规模大，且对人才的吸纳度更高，就业机会与发展空间较大，因而能够对中西部地区的人口产生一定的吸引力，导致人口向东部转移。相比之下，西部地区人口稀少，外流人口多，消费水平有所下降，市场需求萎缩，尤其是西部地区建设起步较晚，发展速度较慢，房地产的市场需求与东部地区差距较大。这样的形势下，东部地区经济发达，人口密度大，房地产需求量大，价格必然较高。西部地区生活环境相对较差，产业结构单一，经济欠发达，房地产供过于求，购买量和购买价格均不高。
2.3 发展模式因素
经济发达的东部沿海地区可依靠出口拉动经济，但中西部内陆地区则主要依靠投资和消费。其中，投资多为政府主导，房地产就是主要的投资领域。在经济发展相对落后的地区，消费能力不强，且资源不足，只能通过投资创造就业岗位，增加财政收入，促进区域经济增长。房地产的开发和销售能够满足经济发展的资金需要，这种发展模式将房地产置于经济发展主要指标的位置，决定了房价居高不下。我国长期以粗放型的方式发展经济，房地产成本高导致价格高，降价会使资金回笼难，造成房地产业的经济损失，因此房地产企业往往不会过多降价。更重要的是，房地产业促进了劳动力和资金的聚集，涉及农民工等群体的经济收入。在采取措施管控房地产行业发展，实现“去库存”的同时，国家还会兴建一些房地产工程，以确保扩大国民就业。
2.4 城镇化因素
我国农村人口比重较大，农村人口向城市转移成为必然趋势，这意味着农村人口对房地产的需求会持续扩大。城镇化的发展过程中，农村居民的经济收入逐渐增多，消费能力提升，且物质需求和精神需求都有所改变，对于便捷、舒适的城市生活更加向往，其房地产购买动机更强。城镇化是国家发展的必然趋势，发展中国家在追赶发达国家的过程中，会在发展模式因素、区域因素、产业因素等层面进行战略选择，但无论是发展中国家还是发达国家，城镇化都是必然经历的历史阶段。城市发展会带来科技、交通、环境等便利，因此城市房地产的成本不止存在于房屋本身，更多的是附加价值及城市生活成本。例如，学区房的房价高于普通商品房，就是因为其带有优质的教育资源。
3 我国房地产走势分析
3.1 房地产发展的宏观环境分析
（1）经济形势的变化。近年来，我国经济运行呈“稳中有变”的态势，内部环境出现新的机遇和挑战，外部环境也发生明显变化，中美贸易战等问题对经济发展的影响较大。面临内外部环境的变化，我国经济发展存在一定变数，主要表现在经济指标的变化，包括消费和投资在内的指标均有所下降。在动态的社会经济发展形势下，房地产业的发展核心是“求稳”。经济形势的变化，使房地产实现稳增长变得更加困难，当前可谓进入“严峻期”。
（2）货币政策和财政政策的微调。所谓的“微调”就是几乎维持稳定，微调是因为货币政策与财政政策对经济的发展影响极大。即便是小小的变动，也会极具影响力，在政策层面则是不小的波动。我国的财政政策与货币政策强调积极和稳健，同时也要求其具有更高的有效性、灵活性和前瞻性。在优化经济结构、扩大内需的同时，更要保证货币流动性，使之充裕且合理。在经历了一系列考验后，财政政策会更加积极，调结构、扩内需也将成为其着力点，减税与扩大支出可能成为应有之义。 （3）基建和乡村振兴的经济投资将增大。补基础设施的短板、促进乡村发展是经济发展的重要内容。房地产业在这样的环境下需要重新思考发展方向，转移发展目标，寻找新的发展机遇。
（4）宏观政策需重视。随着供给侧结构性改革的深化，国家对行业发展的引导更加明确。新时期，“去杠杆”的节奏和力度更强，作为一项技术含量极高的经济政策，“去杠杆”需要耐心。同时，改革开放层面也将推出重大改革措施，以应对复杂的国际环境。诸多的宏观经济政策对于房地产业来说可用作发展指南，需要房地产业进一步分析并研究宏观经济政策的内涵和具体要求，以便制定具有针对性的发展策略。
3.2 基于流通率的我国房地产走势
（1）流动率稳定提升的基础是经济条件。经济发展稳定，才能活跃房产交易，提升流通率。GDP增长能够影响存量房流通率，但其高低并不会决定流通率的高低。社会经济发展的过程中，行业会不断成熟，对GDP的依赖较低，在这样的情况下，即便GDP增速放缓，只要保证较为稳定的预期，同样能够促进流通率稳步提升。经济不景气时，GDP下行，流通率也会随之下降。但二者在频率上并不是统一的，GDP下行频率相对较高。相对于实际经济增速，人们的经济发展预期对流通率影响更大。经济景气时，GDP增速波动性较大，但流通率则不然，会呈现平稳上升的趋势。
（2）流通率提升的前提条件是住房自有率。流通率的上升要以住房自有率提升为前提，若将存量房视作水库，则住房自有率就是水位线，控制着一个地区或者经济体内房屋的流通量。住房自有率越高，表示可流通的房屋越多，说明该区域或经济体内的房屋成交势能更大。流通率与住房自有率相对一致，但也存在一定的背离现象。一方面，因为自有住房增速小于存量房增速，住房自有率因此有轻微下降;另一方面，住房成交持续活跃，投资性需求增大、新房市场弹性小，也会提高存量房市場成交率，从而推动流通率上升。
（3）流通率上升的核心动力是人口流通。人口规模对房地产的需求产生驱动作用，人口多，意味着需求量大。首先，具有一定购买力的人口基数增大，楼市交易更容易实现成交;其次，购买力较低的人口增加，对于住宅租赁市场来说是一种机遇，能够使租赁型住宅投资市场更加活跃，间接地提高楼市成交率。
4 结语
房地产业的走势与流通量有直接关系，流通率对房屋的资源配置影响较大，能够促进房屋需求升级，在一定程度上决定着房地产市场的供给。可以说，流通率是房地产走向的关键点。对房地产走向进行分析时，需要对影响房地产发展的现状和主要因素进行分析，结合宏观政策和经济形势，明确影响流通率的因素。
参 考 文 献
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[责任编辑：邓进利]
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