刍议房地产企业税务筹划相关问题及建议
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摘 要：我国经济新常态对各行各业的影响越来越深，企业必须适应市场的变化才能让自身更好的发展。同时在“营改增”税制改革过程中，我国的税务环境也发生了变化。房地产企业作为我国重要的税收来源，其税务筹划工作也需要不断的进行改革以适应当今市场环境。本文就目前房地产企业税务筹划存在的一些问题进行分析，并从多个方面来对房地产企业税务筹划的问题进行探讨。
关键词：房地产;税务筹划
随着“营改增”税制改革的不断深入，房地产企业的税务筹划工作对于房地产企业的发展来说，也愈发重要。以税收政策和法律法规为核心的税务筹划工作成为房地产税务筹划的第一要义。在这个要义下，企业税务筹划者要尽可能的减少房地产企业成本，提高房地产企业的经营效率。
一、房地产企业税务筹划存在的问题
目前，许多的中小型房地产企业对税务筹划工作没有一个清晰的认识或者还对税务筹划存在一定的误解，主要存在以下几个现象：
一是在进行税务筹划时，为追求企业经济利润最大化而忽略了税务筹划工作的合法性与合理性，在开展税务工作时存在一定的偷税漏税情况，企业领导内心存在侥幸心理，只为满足近期的利益，这种行为不利于企业的成长和可持续发展，从而使税务筹划没有发挥出该有的效果。
二是增值税发票问题，由于房地产产业是一项资源密集型和劳动力密集型产业，房地产企业在进行生产时，要投入大量的时间与资金，同时需要大量的建筑材料。因此，房地产必须通过多种渠道购买材料，为节约生产成本，房地产企业在进行材料购买时会选择中小型材料商，而这些材料商往往没有开具增值税专用发票的资格，这导致企业无法利用增值税发票进行相应税款的抵扣，从而增加了企业的生产成本。
二、房地产企业税务筹划的对策
（一）依法制定合理有效的税务筹划策略
所谓税务筹划，就是指企业在规定的法律范围之内，对企业的经营、投资、理财等经济活动进行事先的计划与安排，通过减少税费的支出来提高企业的经济效益。从这个定义我们可以看到税务筹划所具有的两大特点，一是依法，二是节税。因此，企业在进行税务筹划制定时，要保证房地产企业税务筹划工作的合法性、合理性、长远性和整体性这四大基础性质。首先，合法合理性最本质的原则是要在法律法规的基础上，根据自身企业现状和市场环境来开展税务筹划工作。其次在制定税务筹划策略时，要从长远的角度出发，制定长期的分阶段性的可持续发展的税务筹划策略。由于房地产项目的开发周期较长，房地产企业必须具有战略和全局思维，同时制定阶段性的税务筹划计划。要能忍受住眼前的利益，基于企业长远的利益和品牌进行税务筹划。最后，房地产企业税务筹划策略要具有整体性，从全局性出发，学会关注房地产行业整体的税务政策与税务环境，分析企业内部经营情况与税务情况，把企业现状与市场环境结合起来，确保企业在面临税务环境变化时能够及时有效的进行应对。所以，企业在进行税务筹划时，只有筹划的整体性和合理性结合起来，才能有效减少企业税务支出，节约企业成本，从而提高企业竞争力。
（二）关于土地增值税的纳税筹划建议
土地增值税作为房地产企业重要的税种之一，是房地产企业税务筹划重要研究的对象。在对土地增值税进行筹划时，房地产企业必须要时刻关注“营改增”后土地增值税的相关规定及优惠。要十分清楚《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的有关规定，特别是一些税务减免政策与适用范围。一般来说，房地产企业税务筹划应该主要把研究对象放在“销售普通民用住宅，增值额未超过扣除项20%的”这一项规定上。而对一些特殊项如“国家征用与回收的房产”“房地产入股”“房地产企业并购，土地使用权与建筑所有权转移”等则无需花太多精力去对待。
同时，房地产企业在进行税务筹划的过程中要注意细节。一是在核算房地产品时，要根据不同类型分别核算，包括普通住宅、别墅、商业建筑和公寓等，只有普通住宅才符合免税要求。二是要注意增值额的“20%”这个筹划界限，在进行筹划时要加强对增值额的管理控制。科学规划项目的开发费用、利息费用以及扣除方式，把扣除金额与房地产产品这两个要素进行有效结合，进而对扣除金额合理分摊。
（三）对企业所得税的纳税筹划思考
所得税作为房地产企业另外一种极为重要的税种，在企业税负中占有很大比重。目前我國房地产企业所得税减免政策主要针对于外资企业，普通的房地产企业无法享受所得税减免。在不能从政策上有所减免，那房地产企业所得税税务筹划便应该从经济收入与成本支出等角度去进行思考。
一般来说，一个房地产项目在建阶段时期，企业会按照毛利率或者征收来把所得税进行预缴，但这个预缴还存在许多问题。首先是根据相关规定，项目完成后，房地产产品进入销售阶段，企业要对成本进行转结与毛利调整，但很多时候由于存在工程款未完整结算，对房地产企业的毛利调整极为不利。面对这种情况，房地产企业若想预提10%的发票金额，则必须提交完整充分的证明材料。但由于房地产企业未取得合法发票，所以便不能将这部分成本视为前期成本，从而使企业所得税多交问题出现。因此，为减少企业税费，节约项目成本，房地产企业要及时办理结算并保证发票的合法性，面对不能入账的现象，则尽可能地提供有效全面地相关材料证明。其次是一些公共基础建筑维修基金没有纳税而导致房地产企业计税成本受到影响。面对这种情况，企业尽量采购正规的能开具增值税发票的建筑材料厂家，同时在市场上不断寻找新的渠道以降低材料生产成本。
参考文献：
[1]谷盈.房地产企业税务筹划对策及相关问题研究[J].中国市场，2017（07）：230-231.
[2]陈友红.“营改增”后房地产企业的税务筹划[J].时代经贸，2019（07）：36-37.
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