中小房地产企业财务问题研究

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　　摘 要：房地产行业搭乘我国经济高速发展的顺风车，抓住了机遇，获得了巨大的发展，成就了很多房地产企业。近几十年，房地产企业为我国经济发展、产业结构调整、解决就业问题等做出了很大的贡献。但是，房地产行业产能过剩，库存居高不下，空城鬼城不断地增加，给房地产企业带来了严峻的挑战，尤其是财务问题很突出。结合黔东南州中小房地产企业的具体情况，阐述地处四线城市的中小房地产企业面临的财务问题，并提出有效解决财务问题的对策，以期促进中小房地产企业稳定发展。
　　关键词：房地产企业；财务问题；资本结构；对策
　　中图分类号：F275 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）19-0085-02
　　引言
　　房地产行业是我国经济发展的支柱产业之一。近几十年，房地产行业在促进我国经济发展、产业结构调整、解决就业问题等提供了很大的贡献。在改革开放的浪潮下，房地产企业搭乘经济高速发展的顺风车，抓住机遇，获得了非常大的成绩；但是，大大小小的房地产企业像雨后春笋般地涌现，一栋栋房产拔地而起，房地产库存居高不下，“空城”“鬼城”不断地增加，给房地产企业带来了严峻的挑战。随着国家调控房地产行业的力度不断加大，房地产行业两极分化非常严重，一线城市房地产行情依旧火热，而四线城市的房地产行情却跌至冰点。在贷款收紧的环境下，四线中小房地产企业的财务问题尤为突出，严重制约了中小房地产企业的发展。
　　一、中小房地产企业财务问题
　　在竞争激烈的房地产市场上，中小房地产企业在政府扶持、财务资源、市场、人才等方面都比不上大型房地产企业，处于被动的困境；尤其在财务资源上的困境很难突破，面临许多财务问题，主要包括以下几个方面：
　　（一）筹资问题
　　房地产企业属于资金密集型企业，在“抢地”、开发项目过程均需要数量庞大的资金；然而中小房地产企业资本有限，只能通过筹资来解决。在激烈的竞争中，投资者更倾向于把资金投放到竞争力强的大型房地产企业，中小房地产企业很难吸收到大量的权益资金。因此，中小房地产企业只能被动地选择债务筹资，而债务筹资中银行借款是主要来源，在信贷收紧、偏向大型房地产企业的背景下，中小房地产企业通过银行单一的渠道和方式筹集资金就显得非常困难，部分中小房地产企业为了解决资金问题，用资产抵押、股权抵押等方式获取债务资金，并且支付高额的利息，给企业带来沉重的债务负担。
　　筹资问题主要体现在两个方面：一是中小房地产企业需要资金的时候，在限定的时间里筹集不到足额的资金，引发筹资问题；二是中小房地产企业筹集到资金以后，因为债务筹资数额过多，固定利息数额庞大，导致企业不能按时偿还本金和利息，引发偿债问题。在四线城市中，主要是中小房地产企业，其债务比例一般都达到60%，部分企业甚至高达80%，筹资问题尤为严重，严重制约了中小房地产企业的发展[1]。
　　（二）投资问题
　　在高利润的驱动下，许多房地产企业都卷进了“抢地盘”的角逐，“抢地”作为房地产企业投资的重要环节，一般只要拿到土地就可以赚钱。因此，“抢地”的成败直接关系到房地产企业的后续活动，拿到好地段的土地，开发就可以赚钱，拿到偏远的土地，那就很难赚钱。在竞标土地时，中小房地产企业因自身的综合实力较弱，很难获得竞争优势，出现中小房地产企业投资难的困境。有些房地产企业为了拿到土地，把企业的流动资金甚至将举债得到的资金全部押到土地上，加剧了企业资金紧张。拿到土地如果没有及时开发，就会拖累企业其他项目的进程，把企业带进恶性的资金循环中，引发一系列投资问题。
　　目前，全国各地的房价均处于调整阶段，出现了供大于求的局面，尤其是四线城市人口少，很难实现城区人口增加；而然，房地产项目的开发却如火如荼，一栋栋房子拔地而起，形成了大量的空置房。在房价调整的环境下，购房者的观望情绪越来越浓厚，中小房地产企业在销售回笼资金方面压力很大。然而，部分中小房地产企业过度关注购房者买涨不买跌的心理，往往对危机视而不见，在投资决策时，没有经过充分的市场调研就投资，导致项目占用了大量的人力、物力、财力，最终因为房产销售难，大量的资金被项目占用，加剧了企业资金链的紧张，引发投资问题。
　　（三）经营问题
　　房地产项目开发具有时间长、资金占用多、风险大等特点，在项目开发过程中，房地产企业面临诸多不确定性因素：如宏观经济环境、货币政策、信贷情况、购房者心理等，使房地产企业面临着一系列开发问题。部分房地产企业忽视了房地产开发过程中的财务预算、财务计划、财务控制、成本核算等重要的环节，没有做好财务工作，使房地产企业面临财务数据不健全、成本数据不准确；资金占用时间不明确，提高了资金成本，加剧资金链紧张。
　　部分中小房地产企业存在财务数据紊乱、财务人员业务水平偏低等现象。财务人员只会简单的事后核算，没有形成事前预测、事中控制、事后分析等系统的财务管理办法；企业管理层习惯凭借经验决策，缺乏风险评估与可行性研究。在企业开发项目过程中，忽视了某些潜在的因素（如材料物资价格波动、劳动力成本波动等）会导致开发成本增加，引发经营问题；当企业遇到财务问题时，管理层不能正确化解财务危机；在财务管理上，存在制度不完善、权责不明、用人为亲等现象，导致在反映财务核算、成本控制、财务状况、财务成果、现金流量等方面存在很多漏洞，引发财务反映失真而带来的财务问题[2]。
　　二、解决中小房地产企业财务问题的对策
　　（一）积极研究行业政策，发挥信息的先导作用
　　1.积极研究行业政策。房地产行业起步较晚，市场运行机制尚未完全完善，房地产行业受政府政策影响非常大。顺着国家的行业政策走，容易成功，逆着国家的行业政策走，事倍功半。因此，研究国家的行业政策，跟着国家的行业政策发展很重要。当国家采用积极财政政策、宽松货币政策，中小房地产企业更容易获得资金，促进其发展；反之，中小房地产企业很容易陷入资金紧张。因此，房地产企业必须高度重视国家的行业政策，随着政策的变动，适时地调整发展战略。一项政策的出台，伴随着很长一段时间内政府对行业的态度，深入研究行业政策有利于房地产企业明确未来的投资方向，预测投资环境，有效防范面临的财务问题[1]。 　　2.发挥信息的先导作用。信息对房地产企业财务决策有着重要的作用，是科学决策的依据，加强对信息的收集和研究，将信息转化为企业决策有用依据，减少信息不对称对企业带来的负面影响，增强决策的可靠性。中小房地产企业在获取信息方面比较滞后，处理信息不够及时，处理信息手段不够先进，导致盲目决策，给企业带来风险。因此，加强对信息的收集和研究，提高信息对决策的积极作用，充分发挥信息的先导作用。
　　（二）调整资本结构，实现多元化融资
　　1.调整资本结构。资本结构，是指企业资本总额中，债务资本所占总资本的比重，合理的资本结构对企业发展有促进作用。中小房地产企业规模较小，债务资本居高不下，资产负债率偏高，偿债压力很大。因此，合理调整资本结构，把资产负债率控制在合理的区间内，加速资金流动，提高资金使用效率，保障财务畅通。
　　2.实现多元化融资。中小房地产企业普遍存在融资渠道单一，融资手段落后的问题。目前，贷款依旧是中小房地产企业资金的主要来源，但是，在四线房地产行情不景气的环境下，银行缩小了对中小房地产企业的贷款额度，加剧了中小房地产企业借款的难度；而民间借贷利息高，借款数额有限。因此，中小房地产企业应加强外部联系，寻求多元化的融资渠道和模式，保障资金供应。
　　（三）进行投资可行性研究，提高投资决策准确性
　　房地产项目开发周期长、需要资金多、受环境影响大，面临不确定性因素多。因此，房地产企业投资前，应当做好充分的市场调研，收集、整理、分析相关数据，对房地产项目做出风险评估及可行性分析，减少投资决策的盲目性，降低投资财务风险。
　　在进行项目投资决策中，应当执行科学决策，提高决策准确性。部分中小房地产企业没有建立科学决策的标准，仅凭经验进行决策，忽略了大环境对决策的影响而引发投资失败。因此，建立标准化的决策程序和决策方法，充分考虑环境、政策、需求、市场等因素对投资项目的影响，综合分析房地产企业内、外因素的制约，发挥优势，规避劣势；借助大数据分析，促进项目投资的顺利完成。
　　（四）强化风险意识，建立财务问题预警机制
　　1.强化风险意识。中小房地产企业存在财务观念陈旧、风险意识淡薄，重经验轻预测、重开发轻管理的情况。因此，中小房地产企业的决策者要有敏锐的洞察力、及时发现问题、分析问题、提出有效解决财务问题的方案；财务人员应当努力钻研业务，提高业务水平和综合素质，掌握财务报告的编制和分析，全面剖析企业财务数据的来龙去脉，利用科学的方法为企业决策提供可行性建议。
　　2.建立财务预警机制。在我国，房地产行业受政府政策影响很大，市场环境难以预测，给企业发展带来了很多不确定因素。企业的财务运行状况也会随着环境的变化而改变，小小的财务问题，都可能演变成大的财务问题，引发财务危机。因此，建立科学的财务问题预警机制，及时发现财务问题，发出财务问题信号，并采取积极有效措施，解决财务问题，降低财务风险。房地产企业可以根据敏感财务指标（如开发项目的销售率、收益率、已获利息倍数、现金流入比率、资金安全率与安全边际率等）的数值变化，判断企业财务风险的大小[2]。
　　结语
　　中小房地产企业是房地产行业的重要力量，发挥着不可替代的作用。近几十年，房地产企业在促进经济发展、产业结构调整、解决就业问题等提供了很大的贡献。但是，在去库存压力大、贷款收紧的环境下，四线中小房地产企业的财务问题尤为突出，严重制约了中小房地产企业的发展。因此，加强对中小房地产企业财务问题的理论研究，并把有关研究成果应用于中小房地产企业财务问题防范的实践指导，对中小房地产企业稳定发展有重要的现实意义。
　　参考文献：
　　[1] 冯香.房地产企业财务风险研究[J].凯里学院学报，2015，（2）：62-64.
　　[2] 刘榕.房地产企业财务危机防范策略研究[J].企业经济，2011，（8）：177-179.
　　[责任编辑 吴明宇]
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