探析房产税改革对房地产市场的影响
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作者:付鑫烨
摘要：近年来，随着经济的发展，居民对住宅的要求越来越高，使得楼市呈现泡沫化发展，不利于经济的可持续发展，极大程度影响社会市场稳定。所以想要保证市场的平衡国家出台了一系列调控楼市的政策，但是由于种种因素影响，效果不是很好，面对这个严峻的局势，房产税改革政策应运而生。文章通过对相关资料整理分析了房产税的现状，继而进行实证研究找出影响房地产市场发展的影响因素，有针对性地提出合理化建议，为房地产的发展提供理论指导。
关键词：房产税;房地产市场;调控楼市
一、房产税现状概述
（一）现行房产税
我国建筑业的蓬勃发展使得城市化建设的脚步越来越快，房地产行业也如雨后春笋，我国经济的发展很大程度上依靠于房地产行业，成为推动我国经济的动力引擎。据相关资料统计，过去的7年时间房地产的建设总量是90年代建设的两倍。对此我国在“十二五”规划中明确表示了对于房产税改革的态度，使得“改革”成为当时的热点话题。
房产税的征税对象是房屋所有者，根据房产所有人从租计征和从价计征。从租计征和字面意思相同也就是按照出租的受益征税，而从价计征是指房屋所有人对外出卖，房产税按照出售的价格征收一定比例金额的费用，每个地区的起征点不同、征税的比例也不同，由当地人民政府确定。近年来对于个人房产税有了一定的调整，对于具有超过80平米两套被定义为高档消费价格由住宅家庭年 1%～3%的税率征收;三套房的税率更高一些，如果家庭拥有四套房就按照 10%的税率征收。
（二）试点房产税
房产税改革政策没有一开始就全国实施，而是先采用地方性试点，试点城市的选取是一个比较重要的事情，所以经过缜密的考虑讨论决定上海和重庆两市进行试点，但是由于两个城市的情况不同采取的政策有一定的差异，房地产税改革方案如表1所示。
由表1可以看出，上海的房地产税改革比较彻底在全市开始实施，进行一定程度的尝试，而重庆则选择九区。在计税价格方面上海显得更加人性化一些，交易金额的70%用做计税，而重庆则是全部的金额，通过表1不难发现，导致两个城市差异的主要原因就是征税的目的不同上海征税是抑制投资需求，而重庆则是抑制高档住房消费。
二、房产税改革对房地产行业影响的实证分析
（一）研究假设
对于房产税改革必要性，相关的专家学者有两种不同的意见，一部分的专家认为房地产税政策的推行大大抑制了房地产行业的发展，对于市场竞争具有调控作用;而其他专家则认为房地产税改革没有什么实质性的作用，房地产的现状没有得到改善。
文章对于这两种观点提出以下假设。
假设 1：我国房产税改革对房地产行业起到抑制作用。
假设 2：我国房产税改革对房地产行业没有影响。
（二）样本选择
上海市和重庆市三不同层次的住房消费者。
（三）研究方法
1. 资料收集方法
文献综述法：通过查阅相关文献，了解上海市和重庆市商品房购买的一些研究以及现状，了解相关定义和测量维度。
问卷调查法：以上海市内和重庆市200名不同层次的有住房购买意向的消费者为调查对象，采用自制的调查问卷开展实地问卷调查，问卷共发放200份，回收160份，回收率80%其中有效问卷150份。有效率93.75%。
2. 信度检测
本文通过信度分析可知，问卷整体信度为0.808，处于信度较高阶段。见表2。
3. 统计学处理
本研究利用SPSS 20.0软件对所收集的数据进行统计学描述和分析，如果数据符合正態分布则采用t检验或单因素方差分析，如果数据不符合正态分布的，则采用秩和检验。本研究统计分析，检验水准为α=0.05。
4. 研究对象的一般人口学特征
在接受调查的150名消费者中，男性占44.7%（67/150），女性占55.3%（83/150）。其中，消费者文化程度在初中及以下的占41.3%（62/150），高中学历占21.3%（35/150），中专或大专学历占24%（36/150），大学本科占8%（12/150），所占比例最少的为本科以上学历，仅占5.3%（8/150），所调查的消费者月收入也不一样，其中，1000元以下占23.3%（35/150），1000～3000元占26.7%（40/150），3000～5000元占34.0%（51/150），其所占比例最高，5000～8000元占到15.3%（23/150），8000元以上所占比例最少，为0.7%（1/150）。年龄也有较大的跨度，其中20岁以下占6.7%（10/150），20～35岁占到了22.0%（33/150），36～50岁占到了29.3%（44/150），50岁以上所占人数最多，为42.0%（63/150）。
5. 房产税政策影响的基本情况
从五个维度进行统计，对各个因子进行赋值，从非常同意到不同意，分别为5分、4分、3分、2分、1分依次进行赋分，均分在4～5分以上为影响力大，3～4分影响力比较大，在3分以下为影响力一般，3分为一个中间值。统计结果如下：影响整体均分为（3.078±0.75）分，各维度均分分别为：有形性均分为（3.658±1.19）分，可靠性均分为（3.651±1.12）分，保证性均分为（3.756±0.97）分，响应性均分为（2.664±1.01）分，移情性均分为（3.638±1.61）分。由统计结果可知上海市和重庆市房产税的影响力对于当地的商品房销售影响力比较大。其中有形性均分最高，说明当地消费者受房产税制度影响很高。
（四）不同人口学特征与消费者购买行为的关系 1. 性别与消费者购买行为的关系
经t检验可以看出，性别对于消费者在购买行为不存在显著性差异（t=2.023，p>0.05），无统计学意义，即性别差异不能够成为影响消费者购买行为的因素。见表4。
2. 文化程度与医药消费者购买行为的关系
经方差检验可得，不同文化程度与消费者购买行为上存在显著性差异（F=4.231，p<0.05），具有统计学意义，即文化程度的不同能够成为影响消费者购买行为的因素，经过多重比较发现，文化程度方面最容易被影响的为大学本科以上的消费者。
3.收入与消费者购买行为的关系
不同收入阶段的消费者在购买行为上存在显著性差异（F=4.665，p<0.05），具有统计学意义，即收入的高低也会影响消费者购买行为的因素。通过多重比较发现，收入在3000～5000元的消费者影响购买行为改变的程度高于其他收入阶段的消费者。
4. 年龄与消费者购买行为的关系
经变量方差齐性检验，方差不齐（p<0.05），故采用秩和检验。经秩和检验可得，不同年龄段消费者在购买行为上存在显著性差异（x2=4.251，p<0.05），具有统计学意义，即消费者购买行为也会受到年龄的影响，经过多重比较发现，35～50岁的消费者较其他年龄段消费者更容易影响购买行为，因为此年龄段比较喜欢安定的居所也是积蓄最多的时候。
（三）实证研究
限购政策和房产税两种政策的实施使得上海市住房投资量减少同时重庆市高档住宅的销售量也有所下降，在政策出台后，消费者由于不清楚市场的行情对于国家的政策比较迷茫，所以对于购房需求减少，普遍都在观望中，推迟买房的时间，所以从这种局面可以看到，政策的实施对于消费者买房需求具有一定的抑制作用，进而对于房地产整体楼市起到了调控作用，充分发挥政府的管控职能。
三、市场反应研究
通过以上对于上海和重庆试点的研究，分析了房产税对两市的不同影响，针对数据的统计反映出的问题，有针对性地给出以下建议。
（一）引导消费者理性购房
房产税改革在一定程度上抑制上海居民和重庆居民的购买力。据统计2015年房产税实行以来，大部分的用户购买对象从城市中心轉移到城市的外围，重庆和上海的效果相同对于高档小区的需求量不断的降低。相比之下重庆的局面下降比较明显，据2014年同期相比下降40%左右。2014年年底重庆高档住房的成交量距实施之前减少50%，因此，由于房产税的长期实行使得居民对于房屋的需求从精神上的需求转变实际上的需求，相比以往有更理性的思维对待购房行为，可能会使当地居民形成一定趋势消费的习惯，对于高档的住宅需求量只跌不升，引导消费者合理科学的消费。
（二）增加地方财政收入
房产税在上海和重庆实行之后加快当地的发展，据相关部门统计上海全面的房产税收入同比去年同期有所增长，2013年第一季度的收入就在20亿左右，是一个比较惊人的数字，占上半年收入的30%，但是相比上海的收入，重庆相对比较低，上海占税收总额的 0.8%时，重庆收入比重为 0.3%。，虽然两地的收入有一定的差距，但是毋庸置疑的是房产税改革都为当地的发展做出了不可否认的贡献，推动当地经济的进步。
（三）抑制商品房房价涨势
相关数据反映房产税改革以来，房产商面临有史以来销售的冰点，重庆的下跌情况比较严重，销售额占往年的30%，上海市的住房销售近十年来没有下降的情况，但是在房产税政策推行以来，出现了首次跌价。这种情况决定了商品房的价格不再升高，为了提升销售额，房产商采取降价的模式争取更大的市场份额保证企业的正常运行。
四、研究结论
通过以上的分析可知房地产税改革在房地产市场中起到重要的作用，验证假设1的成立，具有抑制房地产投机行为，调控房产价格的作用。同时我们可以通过上述的研究发现影响房产购买的因素有很多，随着人民生活水平的提高房地产需求也在不断升高，在供给与现实需求之间没有一个衡量的标注，所以税收能够作为市场调节的手段抑制房地产行业的泡沫化，对于房地产行业的发展以及当地的经济有促进的作用。
参考文献：
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[4]文莉萍.房产税改革对我国住房市场影响之探析[D].西南财经大学，2014.
（作者单位：上海交通大学国际与公共事务学院）
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