政府调控新政策对房地产市场的影响

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　　摘  要：随着房产维稳调控政策、人才落户政策、学区制度改革、财产登记政策、棚户区改造新政策等一系列与房地产市场息息相关的新政策的出台，房地产开发数量及销售数量增速有了明显放缓，房地产销售价格也有了一定的起伏，房地产开发商和房产经纪商发展受限，对房地产市场结构产生的影响。在此背景下，本文对房地产市场受政策影响的现象进行了分析，并提出了进一步完善市场结构体系和法规监管，开发改造适应未来发展的人性化新型住宅，降低普通住宅开发和销售成本等房地产市场未来发展的建议。
　　关键词：政策调控;房地产市场;房地产新政策
　　课题来源：校级自拟题目;课题名称：政府调控新政策对房地产市场的影响;课题编号：2019010201。
　　一、当前对房地产市场产生影响的政策
　　（一）当前的财政政策
　　若要拉动经济，财政政策就有必要扩张，但各地方政府财政收入水平差别大，很多大型民营企业较少的省市存在资金缺口。财政收入中基金预算收入是专款专用，所以如果沒有足够的地方税收支撑，土地出让金仍是快速获取预算外收入的重要方式，会在极大程度上影响当地的土地价格。
　　（二）当前的货币政策
　　当前货币政策面临通胀率上行的制约。CPI上行，PPI回升，GDP平减指数稳定，缺乏投资消费等支出意愿，全球贸易保护主义升级下国际贸易萎缩，都使得货币政策的调控受影响。
　　（三）房产维稳调控政策
　　2019年的房地产调控政策调整以结构化方式为主，各地方政府的责任加大，实行局部试探性微调。一二线城市以刚需保障和改善性需求为重点，三四线城市区别对待棚改安置。
　　（四）人才落户政策
　　2019年多个城市出台了抢夺人才的政策。2019年年末又全面取消城区常住人口300万以下的大城市的落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。这些政策加大了人口向城市集中流动，拉动需求。
　　（五）学区制度改革
　　目前的城市学生入学实行的是属地管理、免试就近、全纳平等、公开透明。小学招生实行相对就近，免试入学，中学实行对口入学，所有公办学校招生坚持符合片区、相对就近。
　　部分城市自2019年秋季学期始，同一学校片区内一套房产6年只提供一个学位。报名录取时按照“人房户一致”标准录取入学。每年的学区范围的微调和部分城市已实行的大学区制度都使学区房的价值产生了变数。
　　（六）财产登记政策
　　不动产统一登记制度目前已大部分建立，以土地为核心进行登记，统一由国土部门来负责。下一步将完善不动产登记的法规，将不动产信息平台信息统一使用管理。
　　（七）棚户区改造新政策
　　根据中华人民共和国住房和城乡建设部数据，2019年，全国各类棚户区改造开工316万套，顺利完成年度目标任务，完成投资1.2万亿元。
　　在2020年之前，棚户区改造补偿分为两类：货币补偿和房屋产权置换。由于货币补偿价格由各地方自行评估核算，可操作空间较大，很多人出于投资或投机目的囤积待改造房产以获得货币补偿款。但在2019年下半年，国家开发银行总行回收了各地抵押补充贷款审批权，棚改债一度中断，部分城市暂停棚户区改造的货币补偿，以实物置换替代货币补偿，加上变拆为修加大老旧小区改造，这也影响到棚户区改造的数量和范围。这些政策意向明显，对于老旧房价格的上涨将会有极大抑制作用。
　　二、房地产市场现状
　　（一）房地产开发数量及销售数量
　　国家统计局数据显示2019年全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%。房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%。房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比上年回落8.7个百分点。房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，其中住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。
　　2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，。土地成交价款14709亿元，下降8.7%。
　　2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%。其中住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，其中住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。
　　（二）房地产销售价格
　　2019年1月-12月70个大中城市中一线城市新建商品住宅销售价格涨跌互现;二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅回落，其中有50城新建商品住宅价格环比上涨，4个城市环比持平，16个城市环比下跌。
　　（三）房地产开发商发展现状
　　目前全国范围的房地产开发企业总数量在几万家，其中除了少部分资金实力雄厚的企业，在全国各大中型城市都设有分支机构并有自己拍得的待开发土地储备之外，大多数房地产企业都是实力不强的地方企业，无储备土地，资金来源较单一，主要依赖银行贷款，受政府政策性影响较大。
　　（四）房产经纪商发展现状
　　1、从业人员素质参差不齐，专业人员匮乏
　　经纪从业人员无资质、无证书经营现象普遍，从业人员数量多，人员素质参差不齐，专业人才匮乏，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，从业人员的流动性也较大，都使得从业人员无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面存在着较大的差距。
　　2、经纪机构规模小经营能力较低，在经营中存在诚信缺失现象
　　房地产经纪行业较房地产开发行业准入门槛较低、风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪市场上出现了一批竞争力弱的经纪机构。由于经纪机构规模小、资金实力弱，从事的业务内容过于单一，创新形式不多，业务拓展面也较小，导致部分机构没有足够的实力应付经营风险。加上过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，使经纪机构在服务中存在诚信缺失现象。很多房地产经纪机构利用自身在市场信息不对称中的优势地位，获取了一些不当利益。诸如在面积和房龄上制造虚假或不实信息，隐瞒、引诱或欺骗消费者;利用合同不规范等操作误导消费者或不兑现承诺。 　　（五）房产服务机构发展现状
　　目前我国包括房地产评估机构、房地产经纪机构和房地产咨询机构等在内的房地产中介服务业机构数量较多，但机构服务质量无法达到客户的要求，服务业从业人员数量众多，素质参差不齐。
　　信用评级的相关立法工作滞后，缺乏统一的行业规范。企业征信体系不健全，对信用评级业的认识还处于初级阶段。
　　三、政府政策对房地产市场产生的影响
　　（一）对房地产市场价格产生的影响
　　房地产市场作为长期以来对经济增长起着重要作用的产业，宏观调控一直未能从紧，导致房价不断增长，在很大程度上影响了消费和金融投资。新出台的一系列从紧的调控政策使得市场预期发生了变化，房价逐步趋于平稳，根据中国房地产指数系统，2019年前11个月百城新建住宅价格累计上涨2.91%，各月涨幅均较2018年同期有所下降。一线城市小幅上升，二三线城市增幅回落。二手房增幅較小，甚至多个城市出现价格下跌。
　　（二）对房地产销售数量的影响
　　在“房住不炒”的紧缩性调控政策下，房地产交易量萎缩，房地产价格出现重点城市调整，三线代表城市成交量同比降幅明显。
　　多地为遏制投资性购房和投机性购房出台的“区域性限购、差别化限贷”等调控政策对房地产销售量产生较大影响。
　　（三）对房地产市场结构产生的影响
　　2019年，商品房销售面积小幅下降，其中住宅销售面积略有增长但办公楼销售面积下降明显，商业营业用房销售面积下降显著。商品房销售额有所增长，其中住宅销售额增长超过商品房销售平均水平，但办公楼和商业营业用房销售额下降显著。由于个人投资和投机房产的惯性仍在，住宅在市场中的份额及地位目前仍有所保证，但主要由境外投资者投资的办公楼和商业营业用房受国际经济冲突影响撤资较多，不论是在价格、开发面积和销售面积和销售量上都呈明显萎缩。
　　（四）对房地产开发商产生的影响
　　由于外部经济环境恶化，国内结构性政策调整压力较大，加上房地产市场还受到内在经济周期的影响，我国房地产开发商在2019年的经营下滑明显，据国家统计局数据，全国2019年商品房销量同比仅增长0.2%。尤其是资金规模较小、总体实力较弱的地方性房地产开发企业资金链纷纷断裂而破产倒闭。据人民法院公告网，到2019年11月底，已有525家房地产企业申请破产。
　　（五）对房地产经纪商产生的影响
　　正规的大中型房地产经纪服务企业将向大型化、专业化、品牌化发展，连锁经营模式可以提高企业品牌知名度和资金运作能力。经营手段上更加信息化、网络化，通过与金融机构、律师事务所的合作，扩大双方的客户资源，增加服务品种，一定程度上提升了企业形象和企业知名度。
　　中小规模的房地产经纪服务企业虽然有较低的经营成本和服务价格、灵活的服务，但必定面临更大的资金和运作方面的竞争压力。
　　四、房地产市场未来发展的建议和展望
　　（一）进一步完善市场结构体系和法规监管
　　在房地产市场面临新挑战的背景下，房地产市场价格与市场活跃程度都可能出现拐点，居民个人或家庭以保值升值为目的对住宅进行大量的投资或投机的场面不大可能重现。而境内外机构在国际经济环境变数较大的情况下，也不会对办公楼和商业营业用房加大投资。不论是房地产开发企业在经营方式和范围上，还是地方政府在财政计划外资金的获取上，不能再盲目依赖传统方式，而是要在适应市场的前提下勇于创新，去发展和完善市场结构。还要在新方式下不断调整和完善相关法律法规以使市场能够更规范化运作。
　　（二）开发改造适应未来发展的人性化新型住宅
　　我国的低收入群体的居住环境、条件以及生活质量已经有了很大改善，但仍存在着部分地区和人群居住环境较差或居住面积小的问题，很多早年间开发的老房屋存在着结构不合理、采光差，较高楼层但无配备电梯，不方便老年人进出的弊端，即便是已有较好居住环境的群体，也有进一步改善居住环境的需求。而一个城市如果有规模化的具有地方特色的房屋，将对当地旅游业发展和其他产业有极大的促进作用。例如增加了绿化面积的第四代住宅楼，依山而建的新型窑洞式住宅群，不仅更加合理地利用了有限的土地，还使采光通风较传统住宅有了极大提升，而且对于建筑材料生产销售、园艺设计、园艺种植、种苗培育、家居设计、家具制造销售等领域都有极大的促进，也会带动相关工艺水平的提高甚至产业升级。高端房地产特色化、科技化创新如果良性发展，可以引领高端房地产向特色化、科技化方向进一步发展。
　　（三）降低普通住宅开发和销售成本
　　信贷资产证券化、存量房改保障房、实施住房公积金改革以及稳定住房消费和土地改革等，对土地进行合理的长期规划以节约用地提高土地使用效率，这一系列措施都是为了稳定我国的房地产市场，更好地满足居民的居住需求。
　　除了政策上的调控外，开发新的建造工艺和建筑材料，不仅能降低普通住宅开发和销售成本，抑制房价无序上涨，而且可以带动相关产业的技术进步和产业升级。新型合成材料目前可以部分替代水泥钢筋和房屋外层隔离层，如果进一步开发利用，可能会在未来不久形成新的建造方式。3D打印房屋作为一种全新的建筑方式，相比传统的建造方式不仅可节约建筑材料30%-60%，缩短工程施工工期50%-70%，减少人工50%-80%，还可大幅降低施工安全隐患及工程污染。
　　作者简介：
　　高艺菲（1996.5-）;籍贯：甘肃武威;本科学历;研究方向：金融学专业投资方向。
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