基于多项目开发的房地产企业资金管理分析

来源:用户上传      作者:

　　【摘要】房地产行业实际上和金融行业有一定相似性，资金管理工作同样复杂、同样存在多项目同时进行的情况。现阶段，中国大部分的房地产企业都同时运营着多个项目，不可避免的会出现资金供应方面的问题。本文首先介绍了基于多项目开发模式下我国房地产企业资金管理存在的问题，而后对项目资金进行统筹规划、拓宽企业融资渠道、建立完善的资金管理制度、加大资金信息化平台投入与建设等资金管理策略进行分析。
　　【关键词】多项目开发模式  房地产企业  资金管理
　　引言：房地产行业的经营活动始终具有高风险高收益的特点，近几十年间房地产行业的迅速崛起给中国的经济建设带来了反向推动力，从建筑到家装行业都与地产行业齐头并进，迎来了一个又一个新的发展契机。然而随着房地产企业的发展和完善，本来存在的各种问题开始凸显，这些问题的存在共同阻碍了房地产企业的发展进步。因此，我们有必要对基于多项目开发的房地产企业资金管理进行研究。
　　一、新模式下资金管理存在的问题
　　（一）项目运作资金分散存放
　　多项目同时运行的特征让地产企业通常在银行拥有许多账户，根据中国的有关法律法规，每个地产项目都必须要对应专用的账户，同时企业还可能会为了业务需要开设更多的银行账户，从而达到提升管理效率、准确区分不同项目的目标，这种方法虽然從某种程度上解决了资金管理复杂性的问题，却忽略了资金过于分散导致的严重后果。实际上，房地产企业往往资金实力雄厚，无疑能够支持正常经营和开发，但是在资金分散开来以后，每个账户存的都是较少的资金，在后续的经营中如果需要快速周转资金，必然会遇到一系列的困难。
　　（二）缺乏整体运作资金的能力
　　就目前来看，我国绝大部分的房地产企业都会采取自我中心的经营理念，在资金管理未能成型、缺乏短期效果的情况下，必然会使某个项目的运行受到阻碍，进而导致其他项目的正常经营活动也会受到负面影响，这对于地产企业的盈利显然非常不利。企业在销售项目的时候如果遇到疲软期，资金就没办法顺利的回笼，除了会造成个别项目的停止以外，还会让企业的资金管理陷入困境。
　　（三）没有健全的资金管理机制
　　进入二十一世纪以后中国的房地产企业始终在不停的进行业务拓展，但是却忽略了企业内部的一些细节上的问题，没有对资金进行有效的监督管理，更重要的是并没有建立健全内部管理制度，这就造成了许多资金管理方面的问题。同时。还有一部分企业的资金管理机制完全照搬照抄，不考虑自身的资金管理问题，导致新引进的管理机制难以适应企业内部的实际情况、难以发挥应有的作用。除此之外，不健全的资金管理机制还会导致制度的执行人难以把握制度要点，难以及时的达成高度统一。
　　二、多项目开发下房地产企业加强资金管理的有效对策
　　（一）对项目资金进行统筹规划
　　房地产企业的多项目共同建设，可能会导致资金分散和账户资金沉淀的问题，所以房地产企业必须要对项目资金进行有效的筹划，对不同项目同时运行产生的优势进行利用，并且开展分批次管理，按照投资顺序对项目进行资金回笼，而后再投资到后续开发的项目当中，让公司的资金能够动起来、发挥最大化的作用。想要达到这一目标，最重要的就是要对不同项目进行深入的调查，确定项目的地理位置、市场特征等等，分析项目未来开发建设需要的项目资金，并且同时建立资金协同管理体系，对支出进行有效的控制。另外，企业还需要充分建立信息化的资金管理平台，以资金的合理管理作为主要内容，并且对不同项目的开发节点进行探究，让资金投入的节点更具合理性。最后，企业在收地环节之前务必要对不同项目的资金量进行分析。确定资金量充足的情况下，对本次项目的投资回报率、开发风险进行评架，对是否需要投资进行理性判断。还需要对公司融资、项目融资这两种方法进行综合的应用，从而让资金的来源和渠道更加宽广，保证房地产企业的健康发展，避免项目不合理导致的一系列问题。
　　（二）拓宽企业融资渠道
　　房地产企业必须要根据自己的实际情况进行融资方式创新，建立多元化的融资渠道，保证公司经营资金链的稳定性。假如企业属于大规模集团的下属机构，那么可以利用集团的授信等级，合理高效的根据项目资金数据进行融资。另外，除了商业银行贷款融资这种方式以外，地产企业还应该选择股权与债权相结合的融资方式，找到优质的合作伙伴，和项目的投资商、开发商、产品供应商展开合作，从而在降低容易融资压力的同时，利用其他企业的优质资源降低融资成本。银行贷款一般可以分成长期贷款和短期贷款，企业方面可以根据对项目的分析结果推断其预测结果，明确资金的回收时间，选择恰当的贷款综合使用模式，分别对不同种类贷款的利率、时间和风险性进行分析，达到优中选优的目标从而解决房地产企业运行中资金不足的问题。最后，在项目正式开始建设前期，施工方垫款能够降低融资成本、提升施工进度。
　　（三）建立完善的资金管理制度
　　从房地产企业的角度来看，预算管理一般可以分成项目开发总成本、日常管理费用、资产负债、利润收益以及现金流量等内容，为了让预算管理和资金管理能够顺利对接，企业方面可以选择时间跨度较大的预算进行分解，并且把年度预算转化为季度预算和月度预算。另外还应该采取滚动预算方法编制资金计划，对项目的资金需求和存量变化加以分析。另外，在执行预算的时候企业方面还需要考虑到地产项目和周边环境的关系，在预算的执行效果和目标差异太大的时候，工作人员可以在调整预算审批制度的同时调整预算目标，保证资金预算的有效性。
　　（四）加大资金信息化平台投入与建设
　　在新的时代背景下，房地产企业想要妥善的适应市场发展趋势，就必须要对过去的管理手段和方式进行调整，建设立体化多元化的信息化资金管理平台。首先，企业必须要对财务管理系统、资金管理系统等进行有效对接，提升资金审批、银行支出等工作的质量和效率。其次，对于资金实力雄厚的大型地产企业而言，建立内部资金结算、内部银行模式从而实现内部资金池的积累，利用收支双线模式降低账户资金沉淀问题的发生几率，保证资金的集中管理效果，为企业资金管理的发展做好准备。
　　（五）以企业整体发展为视角制订资金平衡计划
　　在多项目房地产开发模式下，企业的项目开发计划必然要具有更突出的合理性，换而言之企业的管理人员必须要从全局出发，根据企业的实际经营状况确定投资策略，只从项目角度确定的资金使用计划很难保证合理性。第一，房地产企业必须要对项目开发的顺序进行确认，根据不同地区的项目和统一地块的项目进行分批次开发，确定合理的开发顺序、让多项目开发的优势凸显出来。借助项目销售以后回笼的大量资金支持其他项目的开发需求，让资金流动更加合理、提升资金的使用效率。第二，在房地产项目开发顺序确定下来以后，企业的资金管理人员还需要对大批量的资金使用节点进行确认和控制，同时在项目运行的过程中，对资金的使用速度、使用方向进行合理的控制，这样一来资金管理才能真正取得实质性进展。
　　三、结语
　　房地产企业的资金管理本身就具有一定的复杂性，其呈现资金量大、投资风险大的特征，在多项目同时运行的情况下，这种复杂性又得到了强化。为了保证基于多项目开发的房地产企业资金管理效果，在今后的工作中我们需要从制定资金平衡计划、加大资金信息化平台建设投入、完善资金管理制度等方面入手，争取找到最佳的资金管理策略。
　　参考文献：
　　[1]杨志兵.多项目开发模式下的房地产企业资金管理研究[J].中外企业家，2016，（18）：66-66.
　　[2]刘强.房地产企业资金管理研究[J].企业改革与管理，2020，（6）：11-14.
　　[3]王小庆.房地产开发企业资金管控刍议[J].环球市场，2019，（29）：19，21.
　　[4]苏碧.基于多项目开发的房地产企业资金管理研究[J].企业改革与管理，2019，（22）：168-169.
转载注明来源:https://www.xzbu.com/2/view-15296724.htm