影响河南省房地产价格变动的经济因素的研究
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摘 要：本文从经济学角度，利用数据统计资料研究河南省房地产价格变动的影响因素。文中选取经济因素作为解释变量，其中包括房产税税收额，竣工房屋的造价，城镇化率，房地产企业开发投资额，房地产企业利润总额。选取河南省2000年到2011年的年度数据，通过EViews软件建立多元线性回归模型，并对模型进行检验，旨在分析出影响河南省房地产价格变动的因素及其影响关系，并提出相应的对策和建议。
关键词：房地产价格；房产税；房屋造价
中图分类号：TU723.3文献标识码：A
一、引言
随着中原经济区和新型城镇化进程的加快，房地产业成为社会发展的热点问题。分析房地产价格变动的影响因素既可以成为政府调控经济的手段，也是地产商把握市场动向，紧跟市场步伐的工具。而政府政策的差异，经济发展水平的快慢，人民消费水平的高低，自然资源禀赋的优劣，社会观念的不同等又都决定房地产产品的供给和需求，使得房地产业的发展具有明显的地区特征。
二、房价变动的影响因素
政治因素对房价的影响。国家或地方政府在金融、土地、住房、城市规划与建设、财政和税收、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施都对房地产产业的发展有影响。经济和社会因素的作用是渐变式的，而政治因素的作用多属于突变式。政府如果加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，都会快速的对房地产的价格产生影响。
社会因素包括人口、家庭、城市化状况等。随着人们的生活水平逐渐增加，消费水平不断提高，人们对住宅的需求也会增加。由于家庭中人口数量的变动，家庭数量的变动，家庭构成状况的变化等，人们的住房需求也会变化，从而影响房价变动。
经济影响因素主要指、经济发展水平、产业结构、就业情况、居民收入水平和投资水平等对房地产市场供给和需求的影响。经济发展水平越高，经济增长越快，产业结构越合理，就业率、收入和投资水平越高，财政收入越多，金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。
本文选取五个影响因素来研究房价的变动。中原经济区建设提出要进行新型城镇化，其中新型城镇化会加快农村人口迁移到城镇的过程，将增加对房屋的需求；房屋的造价即成本越高将最终导致房地产的价格增加；房地产商对房地产的投资额越多，使房地产的供应量与日俱增，随着供应量的改变房地产价格也会改变；增收房产税是国家抑制房地产业过快发展的措施之一，房产税的提高会增加房地产投资人的税务负担，房地产商会将税务负担转嫁到消费者一方，房价也会随之增加；利润越高的行业就越会吸引更多的投资人投资，从而增加房屋供给。除以上五点，土地的价格对房价产生很大的影响。政府出让的地价越高，房地产商要支付的成本越高，房价会提高。
三、模型分析影响房价的因素
通过查询数据后，把房产税税收额，房地产竣工房屋的造价，城镇化率，房地产企业开发投资额，房地产企业利润总额作为影响房地产价格变动的解释变量。选取2010年到2011年的12个数据，用Y表示河南省房地产价格（元/每平方米），X1表示城镇化率（百分比），X2表示房地产竣工房屋造价(元/平方米)，X3表示房地产企业开发投资额(亿元），X4表示房产税税收额（亿元），X5表示房地产企业利润总额（万元）。通过建模可得回归方程Y = 829.6061 - 42.6611*X1 + 0.9894*X2 + 105.6701*X4是较好的模型。由此可知，房地产税，房屋造价和城镇化率对房地产价格的变动影响较大。
四、结论及建议
通过分析可知房地产税对河南省房价的影响尤其明显。政府加大对房地产商的税收征收额度，从表面上看似乎能够起到抑制房价作用，而实际上是使得房地产投资商转嫁税收负担到购买者身上，从而引起房价大幅度上涨。另外税收的增加从表面上看可以减少投资者对房地产的投资，但是由于投资房地产业后的回收利润比较大，房地产商仍加大对地产的投资。
随着中原经济区的发展和新型城镇化的建设，人口对房屋的需求会增加，而模型中可看出城镇化与房价是负相关的关系。随着城镇化进程的加快，房价会出现较慢的提高，或是降价的可能。城镇化推进过程中，政府必然会发展更多保障房，这有助于让房价趋向合理价位。当然也有学者认为，保障房会减少商品房供给，从而推高房价。但从长远来看，城镇化在一定程度上对于房价的过快上涨能起到平衡作用。
关于房屋的造价决定了建房的成本。房屋的造价成本包括购买土地的价格，建筑价格，及其它相关成本，如果房屋的造价提高，房地产商投入的资金就要增加，房地产的价格就要增加。
对于房地产产业的平衡有序的发展不仅依赖于完善的市场，而且有赖于政府政策，而过度的行政干预会增加房地产开发的成本。针对这些问题，对河南房地产发展提出以下建议。第一，政府应该推进房产税的税制改革。对长期空置的商品房进行征税，迫使闲置的商品房得以降价出售，增大投机者持有成本，以此遏制那些投机性需求的购房者购房。第二，政府可以增加保障性住房的供给数量，同时要注重公开化、透明化，以防止政府失灵和寻租行为的出现。这样一方面可以实现外来人员的住有所居，另一方面有利于促进房价合理化。第三，政府要完全公开土地供应计划，要打击大规模囤地和炒地的行为。政府应当适当调整土地的供应，抑制地价上涨，促进房价的合理调控。
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作者简介：姚京秀，（1987.10——），女，河南郑州人，郑州大学旅游管理学院2012级硕士研究生，土地资源管理专业，研究方向:房地产经营与管理。
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