房地产开发项目工程造价管理
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中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：
房地产建设项目的工程造价控制和管理贯穿于项目的全过程， 即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。一个项目的工程造价， 就是一个项目工程建设全过程所支付的费用的总和。以下对房地产开发项目工程造价管理措施进行研究。
房地产开发过程中的建筑工程造价管理是一个动态进行的全过程，房地产企业在对工程造价的管理上始终应贯穿于项目建设的全过程。房地产建设项目的工程造价控制和管理贯穿于项目的全过程， 即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。一个项目的工程造价， 就是一个项目工程建设全过程所支付的费用的总和， 因此从广义上讲， 工程造价管理是指在工程管理中对工程造价的计算和控制， 工程造价管理也可以理解为项目成本管理， 是项目建设中一项重要的技术与经济活动， 也是工程管理工作中一个独特的、相对独立的领域。技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。
一、项目决策阶段工程造价的管理
项目投资决策是选择和决定投资方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术及经济论证，对不同的建设方案进行技术和经济比较，并作出合理判断和决定的过程，项目决策正确与否，直接关系到项目建设及运行的成败，关系到建设项目工程造价的高低及投资效果的好坏。对项目作出正确的决策，即在投资决定的基础上优选出最佳的投资方案，达到资源的合理配置与利用，这样才能合理的估计和计算项目投资，并且在实施最优投资方案过程中有效地控制工程造价。
二、设计阶段工程造价的管理
从工程造价的角度来说，尽管设计费在建设工程全过程费用中一般只占建安成本的1.5%～2%，但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见，在设计理念的指导下，设计质量的好坏直接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。所以说，设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，最初的计划决定最后的投入。
1、推行设计招标，择优选择对象
积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的围护、绿化等均放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。
2、设置设计限额，有效控制造价
设计不精、深度不够是增加工程造价的主要因素，为此，依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额。对突破了造价指标的环节要及时分析原因，并用设计修改的办法加以解决，坚决克服“只顾画图不算账”的错误倾向。同时，设计人员应熟悉掌握建筑工程预算定额及费用定额，熟悉建筑材料预算价格，然后按项目投资估算控制初步设计及概算，再用初步设计概算控制施工图设计及概算。房地产开发企业的工程造价管理人员应与设计部门积极配合，及时提供可靠的工程基础资料，严格控制设计变更，以保证投资限额不轻易突破。
3、实行合同约束，建立奖罚机制
采取具有一定约束力的合同是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。针对目前有些设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲的现象，应在设计合同经济条款上，增加设计变更及修改费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例时，则扣罚一定比例的设计质保金。
三、项目招标阶段工程造价管理
通过招投标引进竞争机制，可以降低工程成本。对施工单位的选择应该比较慎重，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败．选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等，优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业。还要求施工队伍的资信可靠，资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入；负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务，这些都是造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益．再者是要求施工企业具有足够的技术实力．它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠．同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底的标书，做好评标定标工作，以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期．工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标．工程招标时，招标书条款应严谨、准确和全面，工程造价及相关费用应尽量包死，少留或不留活口。
1、把好投标人资格预审关。应从投标人技术能力、管理水平、资信等资质方面进行评估，目的是筛选出优秀的投标人，以降低工程承包风险。
2、根据项目实际，确定合理的投标条件
（1）根据房地产项目多为住宅工程的特点，其T 期短，工程总投资相对规模不大，应采取工程量清单、同定合同价格的方式，以降低房地产企业因建筑、建材市场变化等因素带来的市场风险。
（2）对设计中含有新材料、新工艺、新技术的设计项目，无定额项目及单价、信息价可参照的，应重点说明，让投标人明确在投标时以综合价报价，以避免结算纠纷。
（3）确定合理、科学的评标原则：对有标底的，可在评标前确定合理的中标降低率，在综合考虑投标人响应质量、工期等投标条件并编制切实可行的施工组织方案的前提下，采取合理低价中标的原则，从中选择技术能力强、管理水平高、资信可靠且报价合理的承建单位。
四、施工管理是有效控制工程造价的重要环节
施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程洽商，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其覆盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。
对签证一般要求自发生之日起20 天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不准确，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。
五、 竣工阶段工程造价管理
房地产开发项目竣工决算需对建筑工程费用、安装工程费用、设备工器具购置费用、工程建设其他费用等方面的全部实际费用进行决算， 从主要实物工程量、主要材料消耗量、各项费用、总造价、单方造价等各项指标与概预算相关指标进行对比分析， 找出节约或超支的原因， 总结经验教训， 以利改进。在此基础上， 对整个开发项目进行全面的后评估工作， 包括项目的成本分析、期间费用分析、税费分析、经营收入分析、效益分析和其他分析， 并与可行性研究报告或项目建议书进行对比， 总结开发成功的经验，吸取不成功的教训， 以资其他项目借鉴。
综上所述， 工程造价控制是一项复杂的系统工程， 无论哪一个环节有疏忽， 都影响到整个开发目标的实现， 只有通过对以上各阶段影响造价因素的控制， 才能把工程造价控制落到实处， 使开发成本降到最低， 进而为控制商品房价格提供空间。
参考文献：
[1]胡胜旭. 房地产开发过程中工程造价控制关键点分析[J]. 科技资讯， 2008，(03) .
[2] 陈华颖. 浅述房地产企业工程造价控制的内容与重点[J]. 科技创新导报， 2009，(16) .
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