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谈房地产项目成本控制

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   摘要:要探讨房地产项目成本控制方法,首先先了解项目成本的构成,针对成本的构成建立成本目标、分解成本目标、实现成本目标,从而达到成本控制的目的。
  
  关键词:成本构成、目标建立、目标分解、目标实现、关健环节
  一、房地产项目成本构成
  房地产项目成本的构成包括:土地费用、前期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设计建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其它费用、不可预见费。其中属于工程成本的有:前期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设计建设费。属于开发成本的除了工程成本外还算上土地费用。项目开发建设投资总费用组成为:土地费用、前期费用、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设计建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费。
  以上各项为成本的主干组成,还可以进行细分,如土地费用可包括征地费和拆迁补偿费,前期费用包括勘察设计费、报批报建费等,基础设施费包括区内道路、外水、外电、小区绿化等,建筑安装工程包括土建、安装、装修等内容。各项细分的方法需结合公司或项目的需进行分类,最理想的状态是工程、成本与财务科目对接的方式,有利于项目目标成本的建立,控制。
  (一)目标成本的建立
   目标成本的建立,不仅限于成本目标值的本身,更要关注成本背后的产品目标;目标不是上限而是基准,目标的作用在于心中有数,“算了再做”,而不是“做了再算”;成本目标是整个项目团队的目标,靠团队实现目标范围覆盖全成本。
  目标的建立需要水平恰当,支持定位、提升价值,既有可行性,又具挑战性,适当考虑风险;结合产品定位确定目标数据,了解市场、结合产品,有充分的数据支持;成本内容明确,(比如同样是高档,各人心中可能不同);考虑全面,不要漏项;尽可能有量化的计算,量价分离,而不是笼统的总数,便于今后的对比分析;最好能结合产品的特点,制定公司通用标准和表格,各项目的不同点在局部作调节器整,可以节省时间,减少误解;尽可能作为职效考核指标。现目前的情况是,几乎所有产地产公司都会做测算,只是没有作为正式的目标去执行和监控,没有用目标对控制结算管理行考核,成本目标的建立管理只是一句空话。
   目标的雏形从立项时开始形成,成本水平是考虑是否立项的要素之一,区分控制目标与经济测算数据,要求不同,考虑风险因素。策划、设计阶段进行各阶段的成一测算,各期测算要有对应,比较变化的原因,原则上前期目标控制后期目标。实施方案确定后,形成正式项目发展成本目标。施工图完成后,可根据预算对目标做调整(通常是偏差较大的情况下),形成内控目标。
  目标的建立可通过正向测算与反向倒逼的方法进行。
  正向测算方法:成本首先是由产品的定位与档次决定的,因成本目标与产品目标的互动沟通中共同制定,在发包前的阶段经历由粗到细的过程。前期可参考:项目发展报告、策划报告、各阶段的设计文件和交接资料。还可以参照所掌握的经验数据和项目特征的测算方式。前期工作尽可能做到细,促进策划、设计人员对产品的深入考虑,不要因为今后发生变化而不作预先设定。随着项目的推进,到项目的设计阶段,基本可以根据设计文件对项目费用成本进行细化和较为准确的敲定,从而建立目标。
  反向倒逼:先确定销售价格水平,再确定利润要求,然后反推计算成本水平。
  (二)目标的分解
  目标的分解,一般有:按合同计划分解、按工程实体分解、按考核责任分解等方法。可根据公司及项目的实际情况选择,各种情况具体如下:
  1、按合同计划分解――目的:及时掌握实时发生成本、动态监控。
  依据甲方的分判与采购计划,内容包括:总目标分解为每个合同项的目标,发展计划完成后确定分解项及初步总目标,设计阶段完成各目标的确定,招标签约过程事调整(范围调整)
  2、按工程实体分解――目的:成本数据合理性判定
  依据:项目建设内容如设计图纸及说明,内容:总目标分解为分部分项工程目标,包括功能组件的划分(专业与分项工程的划分),可细分栋分层分构件;时间:为概算或预算完成后分解,招标签约后结算后对比分析。
  3、按考核责任分解――目的:落实成本责任考核
  依据:部门或岗位成本管理责任考核。内容:总目标分解为每个部门或岗位的成本管理指标,以及辅助管理的工作要求。时间:发展计划完成后即可确定责任,具体数据在预算调整后固定。
  一般采用正向测算法的项目按合同计划分解的方法比较多,采用反向倒逼法的按工程实体分解的方法较多,第三种按考核责任分解的与公司有较完善考核制度机制才能实施,使用较少,上面已提到,可结合公司、项目情况决定选用
  (三)成本目标的实现:
   目标确立后,如何才能得到实现呢?首先,控制产品的标准,落实到设计、选型合约中。具体的做法是在在设计和合约中体现甲方意图,保证设计和施工成果不会出现定位和档次偏差,产品的实现导致目标的落实,使预测成本分块、分步变为实际成本。
  其次,技术、经济相结合的手段保证目标实现,充分掌握技术与市场,保证经济适用性。
  另外需加强过程控制,既要有完整的流程,更要强调项目操作团队的成本意识与沟通,对产品和技术的控制与对成本的控制同步实现,这里所谓的成本意识就是要考虑性价比。
  实行动态监控也是非常有必要的,预测可能的就化,如动态监控的环节,如在招标、施工过程中变更、工程竣工结算等通过控制软件与月报表的形式进行监控。
  最后就是偏差调整与内部平衡:调整也是一种落实,关键是要心中有数,调整的原因、内容、幅度、产生的影响等,调整的对象包括成本目标、实施方案和利润预期;调整提出原则:谁主张、谁举证。
  过程与结果的全面考核:考核的对象、要求、指标。
  
  五、房地产开发成本控制重点内容与关键环节
  房地产项目从立项到后评估,各阶段不同,成本控制的重点也有不同,针对各阶段有重点地提出所要从事成本控制工作的内容,并结合项目实施过程中对关键环节的进行合理的成本管理,以达到成本控制的最终目的。
  (一)房地产开发成本控制的重点内容:
  立项阶段:成本测算,项目经济性评价;成本目标测算及目标成本拆分
  策划阶段:选择性价比最好的产品,制度产品目标与发展计划;
  设计阶段:卖什么,设计什么,施工什么;目标成本预算,标底
  方案阶段:最经济合理方案,符合项目定位;
  初步设计阶段:材料设备的合理选型;
  施工图阶段:限额设计,图纸质量和时间保证;根据施工图纸确定成本目标。
  发包阶段:通过市场竞争找到合适的价格和单位,完备的合同价,并根据招标结果调整成本目标。
  施工阶段:根据项目合同变更和签证的管理、付款审核;动态调整成本目标。
  竣工阶段:结算、索赔办理,项目后评估。
  (二)房地产开发成本控制的关键环环节:
  1、投入大、点比重大的RC;对关键结构中的结构形式、含钢量的指标等的把控,能有效地控制部分成本。
  2、客户敏感的景观、装修:对于较为直观的景观效果,样板房、售楼部等的装修等,直接关系到项目的销售,充分比较投入与产出后,进行合理的配置,有利于项目的销售回款。
  总之:项目成本控制贯彻着项目实施的全过程,通过建立目标成本,在项目实施过程的各阶段进行动态管理,把握好产品与成本之间的合理资源配置,保证了产品的品质,节省不必要的成本,从而达到成本控制的目的。
  


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