房地产项目现金流全过程管理思路研究

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　　摘要：企业生存发展的基本是安全、稳定的现金流，特别是对于房地产企业来讲。由于对资金产生较大需求，开发时间较长等特点降低了资金链安全程度，导致企业扩大了运营风险。因此，在开发房地产项目全过程中科学应用资金是公司必须高度关注的问题。本文针对房地产项目现金流全过程，基于现金流管理现状，提出各个环节管理思考。
　　关键词：房地产项目;现金流;全过程管理
　　一旦房企行业出现断裂资金问题，必将对银行系统造成重创，甚至威胁社会的稳定发展，严重威胁金融系统的可靠性，经济出现迅速紧缩，大量与其有关的公司破产。迫切需要结合公司发展环节，采取对应的管理现金流的方法，及时监控管理，认真反馈结果，令公司产生文化凝聚力，帮助企业总结最佳的发展道路。通过合理方法对现金流量科学估算，进一步控制各个开发环节产生的现金流。本文在这一前提下探究现金流管理工作。
　　一、管理现状
　　（一）资本市场发展缺乏完善性
　　我国自20世纪90年代开始发展资本市场，房地产行业需要大规模融资，相应融资决策与发展都需要将市场作为基础。因此，市场缺乏完善性将对资金来源造成巨大威胁，影响现金流管理。
　　当前，我国的信用系统不够完善。银行在市场中主动性严重不足，灵活性严重不足的业务和品种，影响了企业融资。由于市场中增加了上市门槛的高度，无形之中提高了融资难度。降低了资金使用效率。当前我国很多房地产企业规模相对不大，严重依赖市场融资，影响了企业可持续发展。
　　（二）资金来源渠道单一
　　首先，对现金流来源科学分析：
　　1.自有资金
　　在开发项目之前，房地产企业必定具备一部分自有资金。具体是引入合伙人资金以及通过股票发行获得资本市场的资金。
　　2.银行信贷
　　我国房地产金融关键还是银行信贷，初步产生各种融资形式共存的格局，在发展过程中缺少完善性。最关键的依然是银行信贷，决定了其限制企业的程度[1]。
　　3.股权融资
　　我国房地产金融中股权融资占据一定比例。加之其他上市企业利用证券融资向地产行业注入资金，在产业整体资金来源中上市融资的比例也会增加。
　　4.其他形式
　　联建和参建属于一种合伙制的融资。一个房地产项目通过若干参与者联合经营，是多个投资者共同产生的投资行为，科学利用外部投资模式。我国房地产企业正处在初级利用该模式的阶段，规模相对不大[2]。
　　当前我国房地产企业拥有超过75%的平均负债率，由于缺少多元化的融资手段，一般都是由银行提供资金，来源相对单一。地产商在缺少自有资金的状况下，开发过程中习惯于使用贷款、垫资和预付款等方式。在支出部分购置土地费用以后，地产商在前期开发中可以使用贷款，利用垫资或变相垫资使项目封顶，再支付其他一般项目资金，通过预付款的方式开展接下来的项目开发工作。
　　（三）成本控制体系不健全
　　公司对产品进行生产与销售时产生的全部费用总和即成本。但是，具体工作中，很多公司一般把生产产品作为管理成本的核心，重视管理生产形成的成本，忽略了内部其他非生产部门影响成分的情况，比如，管理部门和研发设计部门形成的费用等。更加不用说强调外部价值链。这种高度关注管理生产成本难以达到市场经济发展需求，限制了公司的可持续发展，削弱了竞争水平。企业无法统一的生产和经营，出现大规模积压产品现象，不符合市场发展需求。成本控制工作避免滞留在计划经济采取的产供销方式上，需要结合市场特点开展客观预测[3]。
　　二、全过程资金流管理
　　（一）投资决策分析
　　这是开发项目的关键内容，整体规划运营流程，在数据调研分析的前提下，采取经济可行的方案，避免不恰当的决策导致投资的盲目性。比如在筹资操作中有关行为不恰当产生财务威胁，负债权益缺少平衡的比重，增加了投入成本等;投资操作中形成的短期行为和盲目投资严重侵占与消耗资本，使企业发生现金流严重不足的问题，降低了使用和回报资金的效率。在这一环节，经过合理预测各项指标，针对进度编制科学计划，不仅科学指导了后续管理工作，还可以准确发现资金断裂风险，设计预防和解决措施，充分保证在实施项目中的衔接度。比如构建管理信息平台，安排专业人员单独管理，掌握工作方位职责，整体评估结果，制定奖惩制度[4]。
　　除了内部管理因素之外，还应对外部环境影响情况科学思考。国家改变政策和法律规定，市场经济发展等都会影响管理。基于筹资方面分析，调整准备金率一定程度导致银行调节银根，增加地产企业取得贷款的困难程度，使项目产生其他风险。随着不断增加的库存量，严重失衡的供求比重必定影响销售，当难以迅速变现库存时，难以及时补充，不利于今后的项目建设工作，甚至威胁其他项目的开展。
　　（二）前期工作准备
　　在本环节流出现金的关键内容即获得土地使用权，获取方法各种各样，牵涉到转让、招投标和竞拍等。不断加大的竞争压力造成企业必须通过更高的价格获取使用权，使现金流异常紧张或是短暂性断裂。可以按照计划，结合贴现方法对企业能够承受的最高价进行倒挤，或通过应急方法筹集现金。
　　除了以上内容之外，还包括各项审批、招投标内容、项目现场准备工作等。通过合理调整与处理，设计相对合理的项目工期计划达到应用资金要求，有效减轻企业承受巨大压力，严控经营风险，最大程度保证安全。在这一过程中對现金流入形式无法严格规范，企业大多数情况下利用前期筹划现金以及自有资金发展项目，若发生紧张的成本以及监理方实施的监督工作是本阶段关键管理内容。因此，在建设开发整体流程，严格比较投资决策与建设环节产生的现金流，认真规划与控制构成各种成本的因素。
　　在建设环节，预售通过现金方式把销售收入划入管理系统中，产生现金回流，也是真实的项目收入，这一环节的回笼资金概率相当于整体投资的50%-70%。这部分现金可以对前期投入现金有效弥补，为项目后续操作提供全新资金，创造丰厚利润。
　　（三）项目竣工
　　竣工操作结束以后，具体包括两部分内容。第一，最后管理工作是销售、回款效率和速度、支出税收成本、偿付贷款等，本环节流出的关键现金即归还的贷款，而流入现金则是快速销售与回笼资金。第二，虽然管理基本到达尾声，但依然需要不断循环管理，全面总结与评价管理，这项工作体现出一定的必要性。总结评估后期工作来自于三个方面：是否设计目标;管理中流出流入现金的合理性;影响目标和实际差异的各种因素。可以安排专业评估团队，整理归纳管理全过程中的各项数据，找出问题，总结经验。
　　三、结束语
　　在社会经济迅速发展的环境中，开放房地产项目始终需要面对巨大的挑战，强化管理至关重要。近些年来，房地产企业由于难以妥善管理资金引发一系列问题。作为我国国民支柱产业的房地产，密切联系人们的日常生活，逐步成为社会各界关注的一项内容。住房商品由于突出的不可替代性令其价格持续增长，人们对其产生的刚性需求以及盲目炒房，在一定时间内房产失去了供求平衡。房地产行业需要解决的问题有很多，利用管理分析问题，主要是由于该行业产生的特殊性，资金是确保企业可持续发展的基础。
　　参考文献：
　　[1]卓敏.新政下房地产企业资金链问题研究[J].财会通讯，2016 （1）：82-83
　　[2]王步芳.我国上市公司现金流的管理策略[J].无锡商业职业技术学院学报，2015 （12）：56.
　　[3]李玉，陈海豹，周乐毅.基于价值链管理的现金流管理的研究[J].商品与质量的理论研究，2016 （3）：77.
　　[4]李崇坚，黄石松.中国房地产资金来源结构变化趋势预测[J].中国经济时报，2017 （23）：89.
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