房地产价格影响因素及其预测
来源:用户上传
作者:
近些年来，房地产行业发展的越来越迅速，已经成为我国经济发展的重要的一部分，但是，伴随着房地产的发展，房价也是跟着一路飙升，导致老百姓很难买到房子，那么，研究房地产价格的影响因素并且对其进行预测，将非常的有意义，本文将对这两点进行重点的论述。
因为房地产已经越来越受人们的关注，与之相关的课题也成为了人们竞相研究的对象，这其中，最为重要的就是对于房地产价格的研究，房地产价格影响着政府调控的政策，房地产的规划和消费者的消费，大的方面来说，直接影响着社会的安定和经济的可持续发展。对于房地产价格的影响因素，则直接可以反映价格的浮动变化，价格的变化规则，对于它的研究，可以预见市场的健康情况，市场的泡沫情况，可以预防金融风险。
1背景
在上世纪，在我国，对于住房的分配，主要是福利分房制度，现如今，随着对于住房制度的改革，住房的体制已经转化为商品经济，可以看到，由于这一改革，在房地产方面的投资远超其他产业，并且，房地产已经影响着社会的各个行业，尽管房地产行业发展非常的迅速，但是由于它的过快的发展，已经带来了很多的问题，最主要的表现在以下几个方面：首先，在我国一些地方，房价一直持续上升，已经超出了一般人的所能承受的范围，像在北上广这样的地方，黄金地段的房价，让人可望而不可即，最为严重的是这种情况，不降反升，在一线城市，这种情况最为明显，虽然政府为了调控房价，出台了很多的政策，但是，这些政策都没有很好的达到预期的效果。其次，结构不合理也是最主要的问题之一，因为大型的房地产开发商为了赚更多的钱，就会将眼光放在利润较大的大的房屋建造上，这样的话，建造出来的房屋将只是满足一小部分的有钱人的需求，对于大多数人来说，中低档的商品房仍旧缺乏，这样的话，问题就进一步的被放大。还有，随着房地产价格的不断地提高，虽然人们的工资水平有所提高，但是远远赶不上房价，人们在买房这块，能力缺失，进一步的遏制了人们的买房的需求，再有，虽然政府出台了一系列的房价调控政策，但是，效果非常的不明显，大量的泡沫产生，使人们买房困难，调控市场的官员也很困扰。最后，跟欧美国家相比较，我国的房地产产业起步的比较晚，制度还是不太完善，大量的问题就会随时产生，违法违规的行为，普遍存在，因此，为了遏制这些现象，政府应当出台一些相关的法律法规来遏制这些现象。
2目的和意义
对于房地产价格的研究具有很大的意义，主要表现在三个方面：首先，房地产在我国经济发展中有着很大的意义，它是国民经济的重要的一部分，国内的许多的实体行业都和房地产息息相关，像建筑，金融，批发零售等行业，都和房地产行业紧密的联系，房地产不仅在这些行业中起着非常大的作用，而且在纳税方面也有着非常大的作用。其次，在经济方面，房地产的波动，将会对经济产生很大的影响，宏观经济必须时刻的保证在一个正常的状态，不能出现经济萧条的状况，失业人数增多，国内经济产值减少，人民的生活水平下降都是经济萧条的主要表现，因此政府必须要保证经济的平稳性，由于房地产是反应经济的一个指标，因此，必须要对房地产时刻关注，由于房地产运行不正常导致经济萧条的例子非常的多，例如，九十年代的日本的失去的十年，这些例子都说明，对于房地产的运行状态的分析，能够得知是否出现经济泡沫，那么，我们将能够很及时的采取措施去防止经济萧条的发生。最后，切实到我们每一个人的生活中来说，房子是我们必不可少的一部分，假想一下，如果我们没有房子，我们就没有住的地方，就会直接影响我们的生活质量，所以说房子非常的重要，这些年来，房屋价格一直是人们关注的热门话题，在不少的研究课题上也是频繁的出现，人们要生活，就不能离开房子，因此，对于房子研究，就显得至关重要。
3房地产价格的影响因素
3.1供需因素对房地产的影响
改革开放以后，我国的住房消费模式发生了很大的变化，在之前，人们的主要观念就是等靠要，等着政府给分配房子，现在人们的购买力得到了释放，人们可以自己自主的买房，再加上这么些年来，政府出台的一系列的制度政策，有力的增加了居民的购买能力，除此之外，因为现在越来越多的人口涌向城市，因此，城市里对于住房的需求就更为明显，有数据表明，房地产的价格会受住房的需求而变动。
人口数量。我们都知道，房子被建造出来，是让人来住的，它的需求的主体是人，事实上，房地产的主要的需求在城镇，城镇人口数量的变化直接影响着房地产，主要表现在：首先，当人口数量增加时，对于房子的需求就会被增加，这样的话，房价也跟着提高，其次，当人的数量增加的时候，就会导致相关的行业发展，侧面的促使房价上升，最后，当人口数量增加过多的时候，使得城市不堪重负，污染严重，导致房价降低。当然，最后这种情况是非常少见的，因为城市管理者是会经过调控，不会让这种情况发生，那么，人口数量激增，就主要出现前两种情况。
收入情况。人们工资的高低，直接的反应房地产的需求情况，还决定着人们对于房子的购买力，相对于普通居民来说，白领对于房地产的购买能力就比较高，总的来说，收入对于房价的影响主要是以下两个方面：第一，国民经济的持续的提高就直接会使人均可支配收入的提高，它还反映着市场对建筑，写字楼等的需求，进而将整个房地产的价格提升，第二，当人们的收入增加的时候，人们对于居住的条件的要求也增加，进而将整个房地产的需求提高。研究表明，现阶段的我国的可支配的收入弹性非常的大，这说明影响产的决定性因素是人均可支配的收入水平。
消费价格指数。CPI，最能够反映经济，当它赶不上国民经济的时候，就会产生一些负面的影响。房价具有一般物价所具有的特性，但是跟一般的事物不同的是，房地产是一种比较特殊的商品，跟物价还是有区别的。在一定的条件下的时候，房价会随着物价的变化而变化，房价也会跟着物价浮动，所以，房价实质上是和物价相通的。通货膨胀对房地产有着两方面的影响，第一，通胀率和房地产价格是与通货膨胀息息相关的两个最主要的因素，当物价上升的时候，房价也会跟着上涨，与一般的物价变化不同，即便一般的物价没有发生上涨，房价也会上涨。
贷款的利率。资金的供求的情况，平均利润率，通货膨胀率，宏观的经济政策等因素都直接的影响着利率水平，通常表现为：房地产一般价格会比较高，那么，消费者就只能够进行贷款买房，但是贷款的利率就决定着消费者的买房心里。
3.1.5GDP
GDP是用来衡量国家的经济发展水平，当GDP增加时，房地产市场的需求量也会相应的跟着增加，当房地产复苏的时候，由于国民经济的带动作用，会导致开发商资产的膨胀，紧接着国家宏观经济的增长就会略高于房地产经济的增长，种种因素会导致房地产的收缩阶段比宏观经济周期来的更加的快速。
此外房地产价格的影响因素还有房地产的投资总额，竣工的面积等
基于特殊因素角度的我国的房地产价格的影响因素还有以下几个方面：土地供给因素；政策因素；城市化发展；环境因素等
本篇文章通过对房地产价格影响因素的分析，深刻的了解了目前我国的房地产的现状，在房地产的管理制度上不是很完善，我国应该出台一些法律法规来制约这些房价。对于房地产价格的影响因素主要表现在供需因素和一些特殊因素对房价的影响，我们应该注重从这两方面着手去完善当地产制度。
（作者单位：中国社会科学院研究生院）
转载注明来源:https://www.xzbu.com/3/view-11813493.htm
