内部控制在房地产企业成本控制中的应用

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　　摘要：在经济市场的不断完善下，房地产行业在一段时期内表现出了迅猛的发展势头。自2017年以来，国家政府为了管理房地产行业市场上的一些违规操作行为，也是为了控制房价福泽民生，针对房地产行业出台了一系列调控政策。房地产行业的融资走入困境，许多企业高层管理人员的目光也逐渐放到了对企业的内部控制上，具体表现在控制项目开发成本，缩短项目周期，加速资金回笼。这些举动说明了在当下的困境中，企业的内部控制是房地产行业走出困境的唯一途径。
　　关键词：房地产企业;内部控制;成本控制
　　一、内部控制与成本控制之间的联系
　　（一）内部控制与成本控制目标相同
　　对一个企业来说，其经营活动的最终目的都是盈利。成本控制是企業在实施新项目的时候，对产品的创造成本以及生产过程中所需要消耗的资金和资源进行前期的预算，并设立一个准确的预算目标，达到降低生产成本的目的，增加企业的利润额[1]。而内部控制关乎企业对风险的预测和对企业项目施行效率的控制，内部控制通过对企业内部的流通资金进行合理的配置，促进企业生产经营活动的高效率和高回收。内部控制还要对企业受外部环境影响可能遭受的风险进行提前预测，降低风险发生的概率，减少企业的经济损失。因此，从本质上来讲，内部控制和成本控制目标一致。
　　（二）内部控制与成本控制相互促进
　　内部控制全面把控着企业生产经营活动的每个环节和每个方面，对企业的投资方向和运作模式提出建设性的意见，并通过风险预测保障企业资金顺利流通，具有全局性[2]。而成本控制只关注产品生产环节的成本问题，对生产这一环节中的成本费用进行管理控制，具有局限性[3]。成本控制为内部控制的资金管理提供可靠的数据信息，而内部控制从大局出发，为成本控制提供科学的管理方式，二者相互作用，紧密联系。
　　二、房地产行业内部控制和成本控制发展中的不足
　　（一）内部控制中的不足
　　1.内部控制环境弱化
　　内部控制是一项复杂的工作，既包含了资源配置问题，还囊括着风险预测问题，是整个企业上下对流动资金管控的重要工作单位。因此，内部控制作为企业中的一个独立机构，需要大量的劳动力和财力保障工作的顺利运用。而一些企业的管理者缺乏内部控制的意识，不愿意在内部控制上浪费资源资金，导致一些企业内部控制机构形同虚设，甚至根本没有设立内部控制机构。企业的内控环境较差，那么内控的工作也就不能达到标准，资金的使用以及对企业规避风险都难以实现。
　　2.内部控制制度不完善
　　虽然内部控制的理念已经在房地产行业普及，但是一些中小企业在建立内部控制机制的时候缺乏经验，使内部控制制度出现漏洞。一方面忽视了对企业未来风险的预测，导致企业的投资决策不够科学，投资失败而出现经济危机;另一方面对企业的资金管理认识不足，使资金的配置与企业设定的发展目标不一致，或者在经营过程中造成资金的浪费情况，这些都是缘于企业内部控制制度不完善。
　　3.内部控制监督机制不健全
　　建立了完善的内部控制机制，如果缺少对内部控制机制的监督，那么就无法保证内部控制制定的措施在企业中贯彻落实。作为一个独立的监督机构，与内控机制应该是相辅相成的，一些企业为了节省人力物力，可能会将监督机构与其他部门融合，不但混淆部门与部门之间的职能界限，还会导致真正的监督力度难以发挥。监督力度不足，内控制度中出现的误差或漏洞就无法及时修补，企业的经济状况也会随之受到影响。
　　（二）成本控制中的不足
　　1.收益评价指标难以落实
　　由于房地产行业对一个项目的开发需要很长的周期，只有在工程竣工后的房屋预售上才会有资金回笼的趋势。但是企业对各个时期收益的统计可能发生在项目施工过程中，也可能发生在销售环节，项目施工过程中，企业的资金难以回笼，那么收益就不明显，而在项目竣工后对房屋进行销售时，这些款项才能结算收益中。因此，对房地产行业而言，很难在一个收益跨度大的时期内结算出企业的收益，也无法用相应的收益指标规划企业的短期业绩目标，企业也不能通过对未来发展的前景预期判断收益，制定指标，最终使企业的收益判定指标反映的落实力度不足。
　　2.房地产成本与售价不匹配
　　房地产行业前期投入的资金量非常大，而其工期又很长，在施工过程中还有许多不确定因素。而在预售的环节中，又不能像普通的商品一样进行明码标价的简单交易活动，预售的款项不能作为企业的真实收入，因此其开发的成本与最终的售价产生比例失衡。此外，受到市场需求的影响，不同楼层不同房屋的方位朝向等都会影响房屋的最终价格。如果企业在工程建设之初未能考虑到客户的需求，设计误差或对不同房屋的成本没有概念，那么会加重房屋建设的费用，而最终的反映呈现成本收回与成本支出不符。
　　三、内部控制在房地产企业成本控制中的应用
　　（一）优化内部控制制度
　　由于内部控制与成本控制之间存在着紧密的联系，企业完善内部控制制度就是规范生产经营活动中各个环节的行为模式，让成本控制的实施得到有利的保证。首先，企业要对内控的制度进行完善和优化，要求企业的各个部门对财务和资源的应用定期提交报告，随时接受内控机构的监督和管理，配合内控机构的工作;其次，企业要严格把控资金的流向，不但要在投资决策上进行充分的市场调研，还要在资金的使用审批上设置层层权限，对企业的财务信息进行收集和共享，推进内控制度对企业财务的管理。
　　在房地产行业，一个项目的实施周期长，参与人员众多，难免在某个环节上会有资金的流向不明确。因此，企业的内部控制机构就是为了加强项目环节的透明性，把控每笔资金的使用，减少浪费行为，也是对产品成本的控制措施。
　　（二）完善组织架构控制
　　房地产企业对成本控制以及内部控制的工作关乎到企业管理层的所有组织机构，是一个系统的、由上到下的过程。包括企业的董事会、监事会、审计委员会、战略委员会等一些企业利益相关者[4]。这些上级管理层通过对总经理室提交上来的成本控制报告进行项目的投资规划活动以及企业战略方向的改进。当然，企业管理层的职能也进行了明确细化，不同的环节需要不同的管理组织进行审核和预算。职位功能的细化是为了让职能在相应的范围内发生最大的作用，也是为了让责任和权力有相应的组织承担。除了对职位的细化工作，企业还要对组织架构进行不断调控，从而适应当下的经营状况。由于房地产行业的跨区域性比较明显，施工单位与企业所在的地区很可能不是一个地方，而在项目的执行过程中也需要相应的财务管理管理地方上的工作。因此，这时候企业就需要对组织结构进行调节，委派专业的财务管理人员去地方上协调工作，指导财务的管理，更好地促进企业内部组织架构的完善。
　　（三）完善资金管理
　　资金是房地产行业能够持续发展的重要动力，因此一个企业对资金的把控直接关系到企业的发展命脉。尤其是在房地产行业中，企业要对资金的收支进行管理，还要妥善处理融资困难的问题，避免企业背上过大的债务。内部控制在这时候发挥的作用就是预测投资风险，管理财务的收支平衡，在合理配置资源的情况下促进企业项目的快速发展。只有缩短工期，企业的成本资金回收速度才能更快，那么相应的，企业的流通资金足够，才能避免资金周转困难的问题，更好地应对市场的激烈竞争。
　　（四）增强风险防范能力
　　国家的管控让房地产行业融资困难，让个人购买房屋的需求不断下降，房地产行业已经走进了资金的困境中。当下，企业不但要妥善管理可支配资金，还要对投资风险进行全面预测，建立预警机制，明确风险的责任体。内部控制机构要为企业的管理层提供准确的信息数据和科学的投资预想，指导企业管理层做出最好的判断。
　　四、结束语
　　为了房地产行业能够应对国家的管控计划，走出发展的瓶颈期，企业对资金的管理不但要对前期成本进行管控，还需要利用内部控制对企业的资金进行全面的掌握，为企业的发展预测未来可能面临的风险。房地产行业只有建构了全面的资金管理内控体系，才能在市场竞争中立于不败之地。
　　参考文献：
　　[1]蒋灿.内部控制在房地产企业成本控制中的应用[J].企业改革与管理，2017 （13）：54.
　　[2]舒兰英.论内部控制在房地产企业成本控制中的应用[J].中国经贸，2016 （17）：272-272.
　　[3]姚成.基于内部控制框架的W房地产公司成本控制研究[D].电子科技大学，2017.
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