房地产营改增关键问题与挑战分析

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　　摘要：自 2016 年 5 月 1 日起，中国将全面推开营改增试点以来，全面“营改增”试点工作已推行了数月，但对于房地产企业来说，“营改增”带来的考验远没有结束。本文主要采用了数学方法、调查法等系列方法，针对当前房地产营改增的税务筹划、销售定价、不动产抵扣、建筑工程挂靠等关键问题与相关挑战进行了分析与阐述，并提出相关应对方法。
　　关键词：房地产营改增;关键问题与挑战
　　营业税和增值税，是我国两大主体税种。营改增在全国的开展，大致经历了以下三个阶段：首先，部分行业。2012年9月1日至2012年12月1日，营改增试点由上海市分4批次扩大至北京、江苏、安徽、福建、广东、天津、浙江、湖北8省（市）;其次，部分行业。全国范围2013年8月1日，营改增试点推向全国，同时将广播影视服务纳入试点范围;2014年1月1日，铁路运输业和邮政业在全国范围实施营改增试点;2014年6月1日，电信业在全国范围实施营改增试点;最后，全部行业。2016 年 3 月，营改增在全国各地铺开，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业均纳入营改增试点。随着试点的开始，营业税退出历史舞台。同时，财税体制的又一次深入变革，将促使增值税制度进一步的规范化。
　　一、房地产营改增关键问题
　　（一）简易征收的税务筹划
　　在财税[2016]36 号文件中，对于房地产开发企业有以下规定：对于老项目，增值税计税方式有选择权，这里指的老项目是指在 2016 年 4 月 30 日前开工建设的项目，其可选择一般计税方式，也可选择简易计税方式。
　　（二）销售定价问题
　　营改增以来，纳税人身份变了，原缴纳营业税的企业变为增值税纳税企业。营业税和增值税在价格的关系上不同，营业税是价内税，增值税是价外税，价内税和价外税若维持原价不变，房地产企业的利润总额和净现金流量都会受影响。为规避这些影响，企业应制定适当的定价策略。
　　（三）不动产抵扣问题
　　在财税[2016]36号的附件 2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中“（四）进项税额”部分第 1 条明确规定：选择一般计税方式的试点企业，在 2016 年 5 月 1 日后，在會计上按固定资产核算的不动产以及按照不动产方式核算的在建工程，企业取得相关进项税可在两年中进行抵扣，抵扣方式是从销项税中抵扣，前一年是抵扣比率是 60%，后一年是抵扣比率 40%。不动产进项税额分2年抵扣的政策，在实际操作层面上，需要区分不同情况，进一步的明确、细化。
　　（四）建筑工程的挂靠问题
　　在改革之前，建筑行业的营业税政策对总包、分包是有区分对待的，建筑业工程是实行总包、分包方式营运，并以总包为扣缴义务人，总承包人在申报缴纳税金的时候可以减除分包人的部分;改革之后，对总包、和分包不再另行区分，均按同一种方法进行征税，这种方法就是各自销项税扣除各自进项税。营改增后，总、分包人均为增值税纳税人，给作为被挂靠的分包企业造成一定的税务影响。
　　二、房地产营改增挑战及分析
　　（一）实务中可取得专用发票金额有限
　　1.在原材料采购、供应方面，房地产所需材料种类多，供应商参差不齐，尤其是建筑所需材料，如砖瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应，很多供应商都没有相关的营业资质，一般为个体经营业户和小规模企业，不能出具正规增值税发票。
　　2.在 2009 年，财政部和国家税务总局曾就砂、土、石料等部分货物如何进行计税出来了文件，并下发了通知。通知指出，关于自产上述货物，可按照简易计税的方式进行开具增值税发票，税率为 6%。这些自产货物包括：一是用于生产建筑所需的基础材料;二是通过原有砂石等材料进行生产加工其他所需材料;三是水资源;四是建筑所需的由水泥等经过一定加工而生产的生产资料。在对上述产品进行采购时，即使都能获得增值税发票，那么在进行纳税时，也只能按照 6%进行抵扣部分税金。
　　3.据统计，在整个建筑工程中，人工成本约占到两到三成，这些人员很大一部分来自社会群体，其中农民工占绝对主要部分，这些群体所产生的人工费，是无法提供增值税专用发票。
　　（二）部分企业难以在规定时间内收齐专用发票
　　由于近来国家不断出台各类政策，对房地产市场进行稳步控制，我国房地产行业发展逐渐由小而散的开发转变为几大房企群雄争霸。这些大房企在各个要素方面都具备极佳的优势，尤其具有大量的流动资金和广阔的销售网络，可以实现多个项目同时开发。多项目运作是房地产开发企业实现规模化、由项目公司向公司高级形态发展的必然途径，其目的和最终结果就是房开企业获得高额的经济回报，这些公司的房产项目较多，分布较广，各地分公司采购的原材料均会取得专用税票。这项庞大的工作，在营改增的试行摸索阶段，想要做好这项工作是极其不易的。
　　（三）建筑企业实际税负增加且最终转移给开发商
　　对于在建筑行业推行营改增，所有的难点问题都集中在增值税发票如何能够获取上。例如：湖北某家具有特级建筑资质的企业，在进行应该营改增前，其在 2012 年所上缴的税额约为四亿元。在营改增后，按照现有的税收制度规定，企业可以较少纳税近一亿七千万元，实际情况为很多建筑材料在采购时无法获得相关票据，这部分费用无法与总体税费扣除。这样一来，企业需要缴税额跃升至七亿六千万元。
　　（四）“旧城改造”居民补偿款不能在销售额中扣除
　　房地产开发企业一般纳税人销售其开发的房地产项目，允许扣除向政府支付的土地价款。但就棚户区改造即老城改造项目而言，其项目销售额的计算方式为房屋销售收入和其他价外费用，这其中还应当包含拆迁补偿费用，在销售额且不得扣除直接支付给被拆迁户居民的土地补偿款，势必增加企业“旧城改造”拆迁成本。
　　（五）联营合作项目成本逐渐增大 　　实行增值税后，销项税额是不含税工程造价乘以增值税税率，进项税是各类工程建筑成本所取得专用发票的税额，进项税与工程建筑成本有密切的联系，营业税和增值税这两个税种在本质上有较大区别。当一个工程承包方在进行联营合作时，由于其在工程转包、机械租用、原材料采购等方面没有取得增值专用发票，将造成可抵扣的进项税很少及建筑项目整体税额巨额增加，增加的税负成本会高达 6%至 11%，超过总包方的管理费率，部分项目甚至超过项目的利润率。
　　三、应对方法及结论
　　随着营改增的开始，营业税将被增值税取代，我国的税务体系将更加规范。为了更好地做下一步的应对工作，应从以下几个方面开展：
　　1.思想高度重视：企业全员了解营改增政策，提高税收风险意识，优化税负控制流程。
　　2.前期清理及准备：（1）2016年04月30日前已汇款客户须及时对账，按时缴纳营业税。（2）开具地税领用发票的清理，已收款开票但已批退款的，务必在税改前退款并具红字发票。（3）清理存量合同并找出风险点和找到消除风险的办法。
　　3.做好筹划安排：（1）根据业务做好适用的政策筹划安排，对于已选择简单征收方式的老项目做好备案。（2）在营改增税收政策下，对业务模式进行分析，合理控制税负。（3）通过对合作伙伴的选择控制税负。
　　4.街接落实：（1）密切关注与企业自身利益相关的后续政策补丁。（2）对新项目公司及时申请一般纳税人认定;（3）确保核算系统与税务征管系统期初数据准确无误;（4）确保收到发票增值税及时进行抵扣和顺利开出第一张销售增值税专用发票;（5）确保第一个月税务申报成功;（6）清理应交营业税，及时办理补缴或退税手续。
　　5.协调运作：（1）协调物质采购和工程招标实施方案;（2）调整市场营销定价方案;（3）调整成本估算模型及实施方案;（4）调整业务控制流程;（5）调整绩效考核方案。
　　6.实现全面风险控制：（1）修订内控制度和制定《增值税操作手册》;（2）建立税务策划启动、决策及实施机制;（3）建立税务风险控制体系。
　　总之，“营改增”是我国税制改革的重大变动，对房地产企业、房产购买者、政府管理部门都产生较大的影响，房地产作为国民经济的重要组成部分，其结果必然受到重点关注。对此，我们应该以积极的心态，冷静分析学习，调节“营改增”的应用选项，利用好税收优惠政策，帮助企业稳健发展，全面提升企业的竞争力。
　　参考文献：
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　　[2]韩丹.经济学视角下税务筹划的动因分析[J].河南机电高等专科学校学报，2009 （17）.
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