浅析房屋资产评估实践措施
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摘要：房屋资产评估是一项重要服务业务，涵盖的专业知识以及技能较多，包括工程、技术、法律以及财会等，对房屋资产评估人员提出了较高的要求。因此，本文对房屋资产评估实践进行深入探讨，分析出其存在的问题，并提出相应的实践措施，希望能够为相关工作者提供借鉴。
关键词：房屋;资产评估;实践措施
引言
我国社会的不断发展，促进了房屋资产评估行业的快速进步，并对该行业提出了更高的要求，为此相关工作者应加强对房屋资产评估的认真探讨，及时发现和解决房屋资产评估过程中存在的问题，应在具体工作实践过程中采用合适的资产评估方法，减少资产评估过程中一些不利因素，不断提高房屋资产评估水平，更好地为委托人服务，从而促进我国房屋资产评估行业的不断发展。
一、房屋资产评估过程中存在的问题
近年来，我国房屋产评估水平得到了大幅度的提升。但是受诸多因素的影响，我国房屋资产评估工作仍然存在许多的问题，为此还应对其进行深入的分析，具体主要表现在以下几个方面：
（一）法律法规体系亟待完善
从目前房屋资产评估现状来看，我国还缺少完善的关于房屋资产评估的法律法规。虽然目前的国务院颁布的《国有资产评估管理办法》对房屋资产评估工作提供了一定的依据，但是对房屋资产评估的具体工作开展产生了一定的局限性，不利于房屋资产评估工作推进。与此同时我国房屋资产评估机构还未制定完善的房屋资产评估体系，缺乏完善的操作规范和技术标准，使得房屋资产评估工作缺乏准确的依据，同时房屋资产评估工作质量也难以得到有效保障，在一定程度上增加了评估机构的执业风险，对整个房屋资产评估工作产生了不利影响。
（二）评估机构无法实现独立、客观的资产评估
资产评估属于第三方服务组织，在资产评估过程中，应该做到独立、客观地工作及为业主服务，但是部分评估机构由于政府出资，政府部门为了更多的利益，就会为评估机构的评估工作給予更多的支持，资产评估工作难以实现独立、客观，这样就形成了资产评估行业的不正当竞争，无法保证评估行业健康、有序地发展。与此同时，部分政府机构对资产评估工作给予了过多的干预，特别是对于国有资产机构的评估，政府部门可能会采用多种方式对评估工作进行干预，使得评估机构不能采取科学、合理的方法，依据市场规律对房屋资产进行核算，难以保证房屋资产评估的准确性。
（三）房屋资产评估不够准确全面
目前在房屋资产评估工作中，还存在评估不够准确全面的问题，而造成这一问题的主要原因是部分评估人员的职业水准、业务素质以及职业道德偏低。具体表现在目前我国部分房产评估人员的专业知识能力较低，在具体的评估工作中，没有严格按照国家规定的标准对房屋资金进行全面的评估，导致对房屋的评估不够准确。与此同时部分房屋人员为了一己私利，在房屋评估过程中，没有到实际现场进行勘察，根据委托人意愿，直接进行房屋资产的评估，弄虚作假，这样就严重影响了房屋资产评估的准确性，对房屋资产评估行业的长久发展产生了严重的阻碍。
二、加强房屋资产评估的实践措施
（一）按照法定程序，进行房屋资产评估
在房屋资产评估过程中，应遵循一定的法定程序，以保证房屋评估质量。具体程序如下：第一是立项申请。应根据实际情况，编写立项申请书，内容上要明确评估目的，包括是低压借款还是破产清算，是承包经营还是租赁经营等，同时还应明确评估资产的范围。申报单位相关工作者需要认真编写好上述内容，并由相关部门的工作人员进行严格的审查，为资产评估的开展提供重要依据。第二是资产清查。在资产评估过程中，资产清查是一个关键环节，具体应做好账面项目核对和购物核对。在购物核对过程中，首先应做好申报单位“固定资产-房屋建筑物评估明细表”，并对明细表的内容进行认真的审查，保证内容的正确性。其次要求评估单位提供国有土地使用者、建设用地许可证以及土地规划红线图等相关资料，评估人员对相关资料进行严格的审查。第三是现场勘察。按照具备相关专业知识的评估人员到现场进行认真的勘察，通过现场勘察，确定“固定资产-房屋建筑明细表”中的相关内容以及对房屋价值产生影响的相关因素，同时还应了解房屋使用过程中是否有被改动的经历，以及以后使用过程中，是否会有影响房屋功能的因素等。对于现场勘察过程中，对存在的相关问题，应做好相应记录。第四是内业整理。内业整理在房屋资产评估发挥了至关重要的作用，具体应做好外业踏勘相关资料的整理工作，整理好被评单位的档案资料，并在评估工作中，将档案资料作为主要的评估依据。邀请专家对档案资源数据进行选取和舍弃。
（二）采用正确的方法，进行房屋资产评估
在房屋资产评估过程中，还应采用科学的评估方法衡量房屋建筑的价值。房屋资产评估需要计算房屋建筑折旧损耗，而折旧损耗主要分为两种，一是有形损耗、二是无形损耗。这两种折旧损耗都是由不同的因素造成的，受使用或自然力的影响，造成的是有形损耗，而消费观念转变、技术进步，造成的是无形损耗。具体可以归纳为物理因素、功能性因素以及经济性因素，而这三种因素具有一定的联系，物理折旧可能会引起功能折旧，从而造成经济折旧。在具体的计算过程中，应充分考虑这三种因素，并且应将其作为一体计算折旧额。然后采用正确的折旧计算方法，对于房屋建筑的年限和残值率，可以根据实际情况，对以往的经验数据进行调整，为评估人员提供参考。折旧资产耐用分为两部分，分别是物理构造方面和经济方面——物理和构造上年限的耐用;经济上年限的“耐用”。其中经济耐用年限在房屋评估中应用得较多。重置成本在房屋资产评估应用得也较为广泛，重置价计算包括多种方法，即单元成本比较法、分部分项工程成本法以及单位价格指标法等。这几种方法还需要在房屋资产评估过程中，根据房子资产评估具体以及条件合理的选择，同时还需要房屋资产评估人员掌握大量的工程经济以及价格信息资料，在这种情况下，评估结果才能更好、更准。
（三）加强评估管理，提高房屋资产评估水平
为了保证房屋资产评估的效果，还应加强房屋资产评估管理，具体还应做好以下几个方面：首先，由于房屋资产评估作为一项复杂的工作，要求资产评估人员必须具有良好教育背景、丰富的经验以及专业知识，同时还应具备较强责任感以及道德意识，能够在房屋资产评估过程中，坚持第三方的独立立场，不受利益诱惑，排除外界关系的干扰，这样才能保证房产评估结果的权威性以及公平公正性，从而为资产业务提供专业化估价意见。对此资产评估机构可以通过加大培训力度等手段，提高资产评估人员的知识，增加更多的资产评估专家，建立一支专业化的队伍，为房屋资产评估工作提供重要保障。其次，资产评估机构应建立内部奖惩机制，应对在房屋资产评估过程中表现突出的人员，给予褒奖，反之应进行相应的惩戒，通过这种方式规范房屋资产评估人员工作，使其能够严格按照资产评估相关准则开展，约束资产评估人员的个人行为，同时还可以调动资产评估工作的积极性与主动性，促进房屋资产评估工作水平的有效提升。
三、结语
总之，在房屋资产评估过程中，仍然存在一些问题，无法有效保证房屋资产评估的准确性以及全面性，这就要求房屋资产评估人员应以事实为依据，采用科学的评估方法，对房屋的价值进行合理的估算，同时还应严格按照房屋资产评估的准则，在评价过程中做到认真负责，规范自己的工作行为，从而得出具有权威性、公平公正的评估结果，为资产业务提供专业化估价意见，不断提高房屋资产评估工作水平，从而促进我国房屋资产评估行业长久、稳定的发展。
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作者简介：谷长伟（1980—），汉族，山东微山县人，大专，微山县发展和改革局，价格鉴证师，主要从事房地产评估、资产评估研究。
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