新时代背景下传统商业地产转型模式研究
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摘要：近年来，我国商业地产行业发展迅速，并逐步超越住宅地产，成为房地产行业的主力军。然而随着科技的发展，商业地产的发展遇到了电商冲击、融资问题、成本提升等多种因素的影响，整个行业发展放缓。在此背景下，商业地产企业需要把握行业脉搏，整合各类资源，及时做好战略性的企业转型规划，才能适应日趋激烈的市场竞争环境。
关键词：商业地产;困境;转型模式
近年来，我国商业地产行业发展迅猛，商业地产在整个房地产业中的地位越来越重要。然而，由于受到电商冲击、成本提升等众多因素的影响，许多商业地产企业出现了运营困难的现象。鉴于目前国内外对商业地产运营模式系统研究的文献较少，本文着重分析了新时代背景下商业地产运营模式转型的现状和困境，尝试探索适用于我国商业地产项目发展的运营模式，为我国商业地产企业的转型模式提出可行的建议和参考。
一、传统商业地产的现状及困境
1.项目空置率高，产能过剩
去库存一直是商业地产的首要问题。近几年，我国商业地产发展速度过快，从一二线大城市到三四线中小城市，都出现了产能过剩的局面。大量已建的购物中心招商难，空置率高。一些地产企业由于缺乏对市场大数据的准确认知，一味追求市场占有率，盲目拿地和盲目建设。当进入市场时，面临整个商业市场增长放缓，行业竞争激烈，导致商业综合体空置率居高不下。
2.同质化现象严重
同质化问题是商业地产的另一个重要问题。首先，商业综合体的定位是一个项目的核心竞争力。然而许多综合体项目彼此雷同，出现了“千店一面”和“似曾相识”的情况。其次，功能配置方面，“写字楼+公寓+购物中心+商业街”几乎成为传统商业综合体的标配，许多项目在开工之前缺乏对当地市场的理性分析。在业态组合和品牌引进方面，也出现跟风的情况，导致后期的经营出现资金链断裂，引发一系列负面的连锁反应。
3.融资的困境
商业地产是资金密集型行业， 对资金的需求量非常大。目前， 国内商业地产企业最重要的融资手段是从各个银行贷款。有的商业地产项目从银行贷款的比率甚至超过了70%。这种单一的融资方式， 将风险高度集中在银行系统，使得企业对风险规避的难度非常大。此外，一些商业地产因自身规模的限制，吸引金融机构的贷款以及其他商业性投资的难度非常大。
4.来自电商的冲击
电商的出现进一步加剧了商业地产的经营困境。一方面，受宏观经济形势影响，租金和成本的提升让传统零售业日渐低迷。 另一方面，电商模式带来的不受空间约束的便捷和自由，使得广大消费者的商业行为逐渐脱离实体店铺，商业实体店客流量下降明显，依托于实体店的商业地产交易数量被电商大量瓜分。电商的出现改变了商业格局，对传统商业地产造成了巨大的冲击，尤其是对传统百货业的冲击最大，商业地产转型迫在眉睫。
二、新时代背景下商业地产企业转型的建议
1.创新业态，放大“体验”功能
培育新型消费业态、具有创造力的业态组合、跨界的业态等能为商业项目集聚人气，增加人流量。人气对一个店铺来说相当重要，是实现交易的前提条件。商业地产的业态布局在注重购物功能的同时，更要放大“体验”功能。在电商如此发达的今天，网店让客户的可选择性无限增加，但消费者仍然会去实体店，是因为一个非常重要的因素——“体验”。亲子、家庭等注重消费者的体验和感受的体验类业态越来越受到欢迎。此外，电影院线、职业体验、餐饮娱乐、健身会馆、美容美体、水族馆等需要提供现场服务的多样化、参与性的消费业态，也能吸引更多的
人流。
2.积极发展“O2O营销模式”，制定差异营销策略
2012年11月，“互联网+” 这一概念被首次提出，互联网金融等概念也在各领域得到了迅速普及，BTB、C2C 等商业模式火速发展起来。在此基础上，O2O營销模式（即 Online to Offline）应运而生，该模式将线下的商务机会与互联网结合，将线上消费的顾客资源延伸至线下，弥补了电商模式缺乏体验以及质量保障的劣势，为商业地产的转型发展指向了一个新的方向。O2O模式创造性地实现了商业地产与电子商务的对接合作，有效突破了原有线下消费的局限性。许多大型企业在经营线下商场的同时，也注重打造网上购物平台，例如国美、苏宁等国内知名电器企业，利用微信、微博等新媒体平台打造全方位营销，引导顾客在实体店体验产品、在网络上下单，实现线上线下同步
发展。
在积极发展线上线下模式的基础上，还应当合理制定差异化营销策略。例如，应当因地制宜，强化项目所在当地市场的需求分析，精化市场定位，满足各个层次消费者的个性化需求。除了满足居民日常消费的需要，还应当注重高端品牌的引进，采用差异化竞争。
3.深入拓展融资渠道，增强资本运作能力
商业地产的开发运营是一项长期的、高投资的资本运作过程，需要大量的、长期的资金支持。一旦资金链断裂，将引发一系列的负面效应，甚至导致破产。资本运作作为商业地产的三要素之一，是商业地产运作过程中最重要的环节。因此，资本运作能力的提升对商业地产企业提升核心竞争力，适应不断变化的市场竞争环境，促进商业地产企业的可持续发展有重大的意义。
当前，互联网金融迅速发展，商业地产应当抓住时机，深入开拓互联网金融领域的融资渠道，以增强自身的资本运作能力。做好互联网金融之所以重要，是因为其不仅可以为商业地产企业拓宽内部融资渠道，同时还能提高商业地产的竞争力，为地产企业创造更多的收益。在当今互联网金融的新形势下，传统商业地产企业应当将金融理财产品的创新作为发展战略，将自身优势与金融理财产品进行合理结合，发挥跨行业的协同价值，拓宽融资渠道，实现自身的转型发展。
4.创新探索轻资产模式
传统商业地产的发展正处在一个交叉路口，进入了重视质量、放缓速度的时代。轻资产模式正成为国内商业地产企业寻求转型的优先选择。包括万达、华润、红星美凯龙等一些地产行业的龙头企业，凭借强大的品牌影响力和成熟完善的运营能力，已经向轻资产化方向转型。借助轻资产模式有助于企业节约投入成本、提高经营效率、灵活应对市场的变化。但是，轻资产模式不是转型的万能模式，企业应当依据自身的实际情况进行可行性评估，从而选择最适合的转型之路。此外，企业应放平心态，因为无论是重资产还是轻资产发展模式，其发展都需要一定的时间和资本投入。
三、结语
总而言之，商业地产企业应当认清现今整个地产行业的现状和困境，避免出现项目的高空置率，杜绝项目的同质化，审视自身的融资局限以及重视来自互联网的冲击，将企业的转型提到日程上来。通过创新消费业态，强化消费者的体验功能，积极发展“O2O 营销模式”，制定差异营销策略，深入拓展融资渠道，增强自身的资本运作能力，以及创新探索适合自己的轻资产模式等各个方面把握“互联网+”时代所赋予的机遇、直面挑战，实现自身的顺利转型与长远发展。
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