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“大智移云”背景下商业地产企业财务管理研究

作者:未知

  摘要:随着我国科学技术的发展,互联网与人工智能的应用为各个行业都带来了新的发展机遇与挑战。我国商业地产企业也逐渐摆脱传统的管理模式,开始尝试新的产业与管理方法。本文从“大智移云”的角度对商业地产的财务管理问题进行分析,探索商业地产企业面对新时代进行管理升级所能够采用的方法与对策。
  关键词:大智移云;商业地产;财务管理
  2013年8月中国互联网大会上提出了“大智移云”的概念,2015年1月《人民日报》发表了《你知道“大智移云”吗?互联网正步入新阶段》的采访报道,揭示了互联网技术已经步入了新的阶段,互联网、云技术的发展不但日渐影响着人们的生活,“大智移云”的提出更加促进了产业变革和企业管理能力的升级。
  大、智、移、云是指将大数据技术、智能化技术、移动互联网技术以及云计算技术等结合起来的全新的信息技术的产物,是互联网信息技术步入全新时代的标志。互联网和物联网技术的结合使用让大数据的产生与收集成为可能,而大数据与云数据平台的共享不但支撑了互联网和物联网体系的运行和对目标项目深入的分析,还能够来助推人工智能的发展,使软硬件更加的智能化。
  一、商业地产企业财务管理现状
  商业地产企业区别于以居民居住用房为主要经营项目的住宅地产企业,指的是以经营集餐饮、销售、娱乐、休闲、健身、办公为一体的商业项目的房地产企业。商业地产企业拥有投资金额较大、经营周期长,运营成本高等特点,随着我国法律日渐健全,国家对于地产行业的发展也有了很多新的调整与规定,许多商业地产企业在内部管理尤其是财务管理上还运营的是老一套“粗犷”的管理方式,不仅很难跟得上经济发展对于企业管理精准化、高效化的要求,也为企业的发展埋下了诸多隐患。
  (一)商业地产企业的财务管理问题
  1.对于企业的财务管理缺乏应有的重视
  商业地产企业投资基数大,项目周期长,资本成本较高,资本周转周期较长的特点对于企业正常运营和现金流的正常周转带来较为沉重的负担,如果不重视财务管理相关的工作,例如對于应收账款难以及时收回、项目开发时间过长、企业财务制度的缺失和财务人员激励与监督不足等问题不够重视,则有可能给企业带来巨大的财务风险。目前,我国市场内仍然有较多规模较小的商业地产企业,由于管理者思维落后等原因对企业财务管理的重视程度较低。
  2.财务管理制度建设滞后
  管理者对企业管理的忽视会导致企业内部的财务管理的缺位,乃至企业财务制度建设的滞后。诸多商业地产企业在成立初期主要精力都放在了对于项目资源的获取和项目的开发建设之中,在这一阶段企业的能量主要集中于项目的建设,对于财务方面的关注自然较少,这一时期企业的财务状况也较为单纯,主要为企业项目建设的成本支出。而到了运营阶段,企业收入来源和成本费用的支出都更加复杂起来,不管是销售、招商、运营、物业等各个方面,都需要完善的制度加以规范。大部分商业地产型企业的财务管理制度尚不完善,或者难以和新时期的经营管理理念相契合,从而导致企业在项目运营的工作上流程不清晰,运营环节不具体,责任划分不明确。
  (二)商业地产企业的成本管理问题
  1.资金成本与财务风险较大
  一方面,商业地产企业在商业项目的投资建设中需要用到大量的资金,但是我国的商业地产企业大部分规模还较小,资本也不够雄厚,面临动辄上亿元的投资的项目,需要背负很大的资金压力。所以较多企业在项目建设过程中过于依赖以银行贷款、商业借贷为主的融资手段,从而造成企业财务杠杆较高,资本结构失衡,财务风险增大,也对项目后期的运营和现金流的回收造成了很大的压力。
  另一方面,我国较多商业地产企业设立时间较短,管理经验和风险管理水平较低。在目前越来越激烈的市场竞争和残酷的金融环境中,企业并没有做好充足的风险应对准备,企业的运营依赖于现金流的快速流动,抗冲击的能力很低,这不但体现了企业管理者对于风险防范的意识较为薄弱,也表明企业在财务管理方面的能力有待加强。
  2.运营成本较高
  商业地产企业在运营管理过程中表现为收入渠道单一,但是费用支出过多的特征。商业地产企业在商业运营期间主要的现金流入来自于部分开发产品的销售收入,以及投资性房地产的租金收入和商业管理费用与物业费用。开发产品的销售收入通常情况下用来弥补项目建设期现金流的流出,支付企业的各类债务。而企业在商业运营管理中收取的商业管理费、物业费和投资性房地产租金则形成了企业运营的成本、费用和利润。
  商业地产企业在商业运营管理中面临着招商引资、商户管理、街区装潢、文化建设、广告投放、物业配套等各种成本费用的支出。较多地产企业在这一部分往往缺少有效的全面预算和成本管理,容易造成重复支出或者无效支出,形成高投入低产出、转化率不足的尴尬局面。
  (三)商业地产企业的风险管理问题
  1.内部控制与制约体系成为摆设
  商业地产企业运营压力大,企业工作人员和管理人员将更多的精力放创造营收的目标上,而对于关系到企业运营的内部管理与控制却常常忽视。不仅缺乏对业务流程合理性、合法性、流畅性、高效性的正常管理,也缺乏必要的流程监督。导致商业地产企业在日常商业运营管理中存在着高消耗低收益,宣传转化率低,管理人员权责混淆等对企业具有潜在威胁的因素。
  2.运营信息沟通渠道不顺畅
  商业地产在管理经营中,各个部门应当在各司其职的同时互相辅助,相辅相成地共同促进企业的经营与管理,通过各个部门的协作使企业的运营成为一个有机的整体。而在实际经营中,大部分企业存在各自为政的情况,有些企业甚至将商业管理或者物业服务等必不可少的业务独立出来,单独成立公司。这种做法虽然从一定角度明确了职责划分,降低了企业的经营成本,但是对于企业的客户和业主来说,却提高了更多的经营成本。而企业内部由于不同的人员隶属于不同的公司,对于企业的经营管理情况也存在信息沟通的壁垒,这个信息壁垒导致的后果不仅包括各项职能部门之间由于信息的低效沟通而产生的重复工作或者工作遗漏,也包括财务部门对于企业整体经营信息获取困难而产生的监管缺位。
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