房产调控再出“组合拳”

来源:用户上传      作者: 杨彬彬

　　严格土地使用权证发放和收紧第二套住房信贷的难点都在于落实，新一轮调控措施究竟是拳拳到肉，还是高举轻落，尚有待市场进一步验证
　　
　　一如市场预期，中国人民银行和银监会在国庆节前颁布的房贷新政，只是开启了新一轮房地产调控的序幕，而非终局。国庆长假刚过，新的调控政策再次出笼，这一次，有关部门把目标指向了房地产的另一个命门――土地。
　　10月9日，国土资源部在官方网站上公布了新的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（下称39号令），明确要求，通过招拍挂方式取得国有建设用地的受让人，只有在付清全部土地出让价款后，才能获得土地使用权证。
　　这一规定将于2007年11月1日正式实施。市场人士指出，新规如能得到切实执行，开发商虽然依旧可以通过分期付款的方式支付土地出让金，但将不再可以分期获得土地使用权证。这意味着类似此前顺驰集团通过拖欠土地出让金同时撬动多个开发项目、“用七个锅盖盖十个锅”的做法将不再可能，同时，去年下半年以来蔓延全国的“天价地王”现象也有望得到抑制。
　　此前，9月27日，央行和银监会联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（下称359号文），其市场效应也开始显现。国庆一周，北京市商品住宅成交量环比下降56％，深圳市七天长假的一手房总成交量甚至只有82套。
　　不过，由于359号文中对最为关键的“第二套住房”的认定语焉不详，各商业银行在具体执行中出现了松紧不一的现象。一些市场人士认为，监管部门对第二套住房的信贷管制很可能难以持久。
　　在大张旗鼓推进城市廉租房建设的同时，有关部门再度打出调控“组合拳”。只是新一轮调控措施究竟是拳拳到肉，还是高举轻落，尚有待市场进一步验证。
　　
　　招拍挂“补丁包”
　　
　　招拍挂细则的修订方案9月21日即已在国土资源部第三次部务会议上获得通过，但迟至10月9日才正式对外公布。熟悉国有土地转让规则的人士将这一规定形象地称为“补丁包”：虽是无伤规章结构、框架的局部修订，却极具针对性；尤其是严格土地出让权证发放一条，直指此前招拍挂实施过程中的“安全漏洞”，有望触发房地产行业的新一轮洗牌。
　　自2002年起，经营性用地出让就全面实施“招拍挂”制度。当年7月1日起开始实施的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（下称11号令）第23条明确要求：受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。
　　不过，实践中11号令第23条往往执行不力，房地产开发商通过分期付款或延期付款的方法储备土地，以有限的资金同时启动多个开发项目早已是公开的秘密。当年风生水起的顺驰集团，就曾把这种“借船出海”游戏玩到极至，其惯用手法是大肆拖欠土地出让金，以少量资金获得大块宗地中的小幅地块使用权证后，再向银行抵押融资，用所获得的资金快速完成开发，销售回款则用于交纳下一地块的土地出让金，进而取得新的土地使用权证，如是循环。2006年，国家全面收紧房地产开发信贷，“顺驰模式”遂走入末路，公司资金链面临断裂，不得不低价转让了事。
　　10月10日下午，国土资源部政策法规司负责人就招拍挂相关条款的修订情况向媒体作说明时亦承认，11号令颁布后，一些地方的确存在着受让人未缴清全部出让金，就分割取得了建设用地使用权证书的情况。
　　细心比较新旧两个规定，不难发现，39号令第23条改成了“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书”。从“应当”到“方可”，细微之差，态度却迥然不同。
　　39号令还明确规定：“未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。”
　　国土资源部执法监督局副局长岳晓武告诉《财经》记者，这次修订招拍挂实施细则是为了配合《物权法》的颁布实施，客观上也是针对房地产调控，特别是土地使用权证发放从严，将直接封堵此前招拍挂过程中的违规行为，并在一定程度上抑制土地囤积和天价地块现象。
　　岳晓武表示，国有建设用地本来就是按照宗地出让，就应该按照宗地签合同，开发商只有在交清全部土地出让金后，才能办理宗地土地使用权证，而不能“交一个楼座的钱办一个楼座的证，交三分之一面积的钱办三分之一面积的证，这一做法实际上与招拍挂的初衷是背离的，也容易产生金融风险和土地囤积现象”。
　　按照39号令的相关规定，受让方在获得国有建设用地后，需要与出让方签订《国有建设用地使用权出让合同》，土地出让金的付款方式、首付比例、付款期限等，由双方自行商定，可以采取一次性付款的方式，也可以采取分期付款的方式。
　　目前，全国各大中城市对土地出让金的缴纳要求并不相同，深圳要求全部一次性交清，北京和上海等城市则视地块不同采取不同的付款方式，首付比例一般在30%-50%不等，付款期限一般在两个月至两年之间。
　　岳晓武指出，招拍挂新规实施后，双方仍然可以按照《国有建设用地使用权出让合同》的约定，选择分期付款的方式，但是分期取证的做法将被禁止。
　　能否取得土地使用权证，将直接影响未来的房屋销售。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，商品房只有在交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书后，才能进行预售。禁止分期取证，实际上是封堵了开发商“以小搏大”，即以少量启动资金撬动多个开发项目、通过银行抵押贷款和预售回款进行循环开发的“擦边球”做法。今后开发商只有在付清全部宗地土地出让金后，才能获得银行贷款和进行开发预售，由此对开发商的资金门槛要求将大大提高。
　　
　　“地王”或成历史
　　
　　去年以来，地产上市公司通过增发股票、发行公司债等手段从资本市场大肆融资，争相在全国各地“跑马圈地”，上海、广州、成都、重庆等地都出现了楼面价接近周边在售房价、转让金额动辄以数十亿元计的天价地块。2007年7月24日，北辰实业联合体以92亿元的天价拍得长沙新河三角洲地块，号称全国有史以来最大的一块“地王”。
　　与此同时，地产上市公司的土地储备也迅速增加。截至8月中，碧桂园（香港交易所代码：2007）的土地储备已达惊人的5400万平方米，万科（深圳交易所代码：000002）的土地储备也达到了2157万平方米。
　　不过据业内人士透露，部分手握大量土地储备的地产上市公司在取得土地使用权证前，实际上也并未全部交齐土地出让金。只是由于这些公司的品牌效应，在拿地时往往能享受到地方政府一定的优惠政策，其中就包括土地出让金的交纳形式。为了吸引大的开发商进驻，一些地方政府往往把大片地块整体招拍挂，走完程序后再按比例、甚至按楼座进行分割，开发商交一块出让金，即可获得一块土地使用权证。
　　中信证券地产分析师王德勇认为，招拍挂新规严格限定土地使用权证发放，表明监管部门进一步加强土地出让管理、抬高开发商资金门槛的意图相当明显。虽然从中长期看，这一规定可能会影响土地供应量，进而在未来进一步加剧商品住房的供需矛盾，但是也会进一步加快行业整合的速度。
　　“资金实力有限的小开发商将越来越难以参与市场，越来越难以通过招拍挂的方式获得土地。这与管理者的思路应该也是相一致的。”王德勇说。

　　王德勇认为，如果这一新规能得到切实执行，日益高企的土地出让价格有望出现一定程度回落，之前在全国各地出现的天价地块现象也有望得到抑制。不过，他也表示，这一规定的落实可能存在一定的难度，相当程度上取决于地方政府的态度。对各级市县政府来说，他们的利益所在是卖出高价土地，至于是否分期付款，反而不是特别在意，这也是之前不少地方政府默许开发商延迟付清土地出让金，甚至愿意与开发商协商付款计划的原因所在。
　　一些立足全国市场的非上市房地产公司亦对这一规定持积极态度，认为将进一步促进程序公平。
　　阳光100置业总经理范小冲就表示，之前一些与地方政府关系密切的企业往往能在招拍挂过程中获得特殊待遇，虽然大家都是举一样的牌、报一样的价，但是真正的付款方式、自有资金的投入比例并不一样，表面上看上去公平，实际上并不公平。规范土地使用权证发放，一方面可以化解银行信贷风险；另一方面，没有了金融杠杆，大家都需要付出真金白银，也可以抑制地价疯狂上涨。
　　在接受《财经》记者电话采访时，建设部住宅与房地产业司司长沈建忠表示，招拍挂新规有望对房地产调控起到正面效果，一方面，可以防止开发商恶意囤地，促进土地实质性开发；另一方面，也抬高了开发商的资金要求，符合房地产行业发展的总体趋势。
　　不过，也有一些市场人士担心，土地使用权证发放趋严可能会进一步减少商品住房供应量，推动房价继续攀升。对此，沈建忠表示异议。他表示，迄今为止，各地土地招拍挂几乎没有流拍的，表明开发商对土地的需求非常旺盛，提高资金要求并不会导致供应的减少。
　　沈建忠还透露，根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的总体要求，建设部目前也在抓紧制定保障性住房建设和房地产调控的相关政策，有望在近期正式出台。
　　岳晓武也表示，39号令实施后，可能会在客观上抬高开发商的资金门槛，但是从本意上来说，制度修订是为了进一步提高程序公正，而非支持大开发商、歧视小开发商。他还表示，不能指望通过土地招拍挂来解决所有的房价问题。
　　“实际上，国土资源部门考虑的主要是每年新增土地的总量，在这些土地变成建设用地后，具体开发用途和土地出让价款，国土资源部门并没有决定权，要解决好土地供应问题，还需要规划、建设、金融、证券、税收等多个部门的综合协调。” 岳晓武说。
　　
　　“第二套房”死结
　　
　　9月27日，国庆长假前夕，央行和银监会联合发布359号文，全面收紧房地产信贷。359号文明确规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
　　受这一政策影响，全国主要城市商品房交易国庆期间均出现大幅回落。根据深圳市国土资源和房产管理局网站的统计数字，长假七天，该市一手商品房仅成交82套。北京市房地产交易管理网统计数据显示，该市商品住宅日均成交也只有273套，与长假前一周相比下降56%。市场观望气氛浓郁。
　　北京中原物业顾问有限公司总经理李文杰认为，此次房贷新政，受影响最大的可能就是一些小的散户投资者。
　　不过，对于第二套住房的具体认定标准，央行并未出台相关细则，而是由各商业银行自行掌握，这就使得此次房贷新政的落实关键，在于“第二套房”究竟当如何认定。
　　“第二套”房看似概念清晰，实际甄别却很困难。就记者接触到的银行和市场人士来看，大部分都对央行征信系统能否胜任甄别工作表示怀疑。从各商业银行目前颁布的执行细则来看，各自对“第二套房”的认定标准也并不相同，其中中国工商银行、招商银行等明确“第二套房”将以个人为单位，中国农业银行、交通银行等则表示将参考婚姻状况确定。
　　央行征信中心主任戴根有在接受《财经》记者采访时表示，如果是同一个自然人，其名下的所有住房情况和个人信贷情况，都可以通过央行征信系统反映出来。但是对整个家庭成员的购房情况，目前还不能完全反映在系统中。
　　戴根有解释说，央行征信系统目前只能要求所有商业银行提供个人信贷信息，由于缺乏相应的法律授权，暂时还无法与隶属房管部门的房屋权属登记机构、隶属公安部门的户籍登记机构和隶属民政部门的婚姻登记机构共享信息，客观上影响了个人征信资料的完整全面。
　　据戴根有介绍，自2003年央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知 》（下称121号文）、首次提出“第二套房”的概念以来，有关“第二套房”的认定标准就一直存在争议，由于涉及到跨部门协调，相关资料汇集工作一直悬而未决。他表示，如果法律授权到位，央行征信系统完全可以在半年之内完善数据库，提供给各大商业银行使用，从而大大降低住房信贷风险。
　　戴根有表示，目前情形下，认定“第二套房”还需要各大银行自己掌握，“如果商业银行对房贷风险有比较充分的认识，能入户做尽职调查，就能了解清楚基本情况。”但是这一做法成本高昂，加上各商业银行对个人住房贷款的风险也存在着不同的认识，实际执行恐怕有一定难度。
　　值得注意的是，此次央行与银监会联合发布的359号文，与四年前央行发布的121号文有着惊人的相似。是时正值房地产宏观调控的关键时期，121号文直指房地产泡沫，提出限制房地产企业流动资金贷款、不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款、禁止施工企业垫资房地产开发、个人住房贷款必须结构封顶、购买第二套（含）以上住房适当提高首付款比例等多项措施。上述关键措施，除了“禁止施工企业垫资房地产开发”一条，其余几乎被359号文全部继承。
　　不过，由于开发商和商业银行的强大阻力，121号文颁布之后几乎从来就没有真正实施过。仅仅两个月之后，2003年8月12日，国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，一改121号文的措辞峻急，要求“充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义”，“对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度”。
　　时隔四年，房价在宏观调控政策的高压下且调且高。此番121号文改头换面再度重来，一位当年曾主导制定121号文的官员向《财经》记者直言不讳：如果当年有关部门的决心更加坚决一些，未雨绸缪，房贷风险当不致如今日。

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