选办公室你应知的5件事

来源:用户上传      作者: 罗燕红

　　写字楼租赁与普通住房基本相似,有找楼、看楼、谈判、签合同几个步骤。但写字楼有些特殊性,因此在租赁中,有些问题值得关注。
　　
　　跨区搬迁很麻烦
　　租赁前应想清楚自己的需求和能承受情况。如办公楼所处地理位置、交通;所需的面积、工位(一般写字楼使用率为70%左右)、能承担的租金,对门脸的要求。据此划定区域,缩小范围。需指出,公司设立之初对区域的选择十分重要,因为跨区域搬迁,相关证件的变更较麻烦。若想通过中介,同时找几家则不可取,因为房源是一样的,这相当于造成市场虚假繁荣,给出租方以抬租金的机会。
　　Tips:甲级写字楼8大特征
　　甲级写字楼是目前行业内自发形成的一种通行叫法,国家在这方面并没有成文的规定。它是在外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中,逐步引进并流行起来的词汇,是将写字楼按照其综合质素不同,划分为甲、乙、丙几个等级。国际上判断甲级写字楼有8大特征:管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等等。
　　
　　增值服务的价值
　　进入看楼阶段时,应检查出租许可证,了解写字楼的声誉、租户的结构等,因为对承租人的选择在一定程度上体现了一栋写字楼的档次;看物业管理公司,物业对写字楼来说非常重要,知名、管理科学先进的公司有加分,物管的水平,可通过建筑设施的保养维修,还有保洁保安观察到;看写字楼周边配套,如交通、银行、餐厅;看增值服务,如是否提供全套的商务支持和服务,是否有引进彭博、路透infopoint等资讯提供方,为广大租户提供增值资讯服务。最后还可看看建筑绿色元素,这关系到自己平时耗能费用的支出。
　　
　　租金=年营业额×10%
　　租金是大家非常关注的一个方面,这关乎公司的经营成本。写字楼一般按实租面积、以每天每平方米方式报价,承租方可据此报价方式计算自己的租金成本。 一般认为,年营业额的10%为办公场地的租金比较靠谱。一般,租户租赁的面积、时间和租金单价都可与出租方协商,名企、500强,或写字楼急需引进的公司的议价能力就强些。空置期的持有成本和其他支出使得出租方急着寻租。在这样的压力下,同一栋楼的业主竞相杀价的情况似乎在所难免。据达人经验,15%――20%的调幅都有可能。
　　
　　努力延长免租期
　　租赁办公室,一般租户都要进行装修或者重新装修,因此,出租人往往会给租户一段时间用于装修。由于租户在该段期间装修,并不能实际使用房屋,按照商业惯例,可以要求出租人出装修费或者免收这段时间的租金,时间的长短可以具体商量。但是,这只是惯例,并不是出租人的法定义务,因此在签订租赁合同时,必须将该内容表述成合同条款,否则对双方没有当然的约束力。一般,免租期写字楼可以要求到1个月,高级公寓10天左右。
　　
　　挑选好的物业管理公司
　　物业对写字楼来说非常重要。在办公楼租赁交易过程中,物业管理是除租金之外最重要的一项费用,它与租金分开计算,例如上文说的免租期中,物业管理费和实际使用的水电等费用并不免。在租赁办公楼时,尤其需要事先明确物业管理费水平以及支付方式。另外,还需明确物业管理费所包含的具体服务内容。一般,物业管理费应包含公共部位和外墙的保洁、公共设施的维护保修、公共部位水电、工作时间的中央空调费以及保安管理费等。

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