楼市实质拐点4季度难现

来源:用户上传      作者: 张大伟

　　北京楼市前3季度的成交量下跌，价格也呈现结构性下调，然而，实质性的拐点年内难现。
　　
　　据北京房地产交易管理网数据显示，3季度北京商品房住宅市场成交量仅为19876套，这一成交量创造了最近三年的单季最低，同比去年同期下调了19%。日均成交量仅有216套，创造了最近三年的最低值，甚至远低于08年4季度。同时，数据还显示：三季度北京住宅均价为21978元每平米，环比2季度依然上涨了900元每平米，但是早在8-9月份市场已经逐渐出现了价格停滞的现象。其中9月份成交的商品房住宅均价为21735元每平米，相比8月份的21836元每平米下调了0.5%。
　　楼市拐点年内难现
　　据此，人们期待重拳打压下的楼市出现拐点。事实上，由于商品房库存量还为达到历史高点，开放商资金困难依然未达到历史最高，销售商的降价也难以换到销售量，楼市的实质拐点年内难现。
　　如果本轮调控能够持续到明年，那么预期明确的拐点很可能出现在明年3月左右。但是拐点的幅度并不会过大，因为不解决货币超发下的投资渠道问题，楼市调控的难度非常大。而且从目前来看，一旦保障房的供应形成规模，双轨制能够在部分城市形成的话，调控政策局部放开的可能性非常大。
　　11月预期入市27个项目，集中于郊区
　　由北京中原市场研究部统计调查数据显示：本来预期供应会明显上涨的10月份，截止20日入市项目合计为18个，合计供应的住宅套数为4192套。尽管目前的住宅库存量达到了最近2年多来的最高点：114167套，相比限购之前的92900套上涨已经超过2万套。虽然因为十月长假影响，项目供应有所放缓，但是库存积压的步伐依然在明显加速。
　　另据统计数据显示，预计在11月将有27个项目入市，这些项目提供的住宅套数依然会接近万套。郊区项目数量明显达到了16个，占到了全市供应量的6成。特别是大兴区预期供应项目就达到了5个，其中不乏之前热销的城建红木林、富力•盛悦居等项目。而纯新盘的数量也达到了16个，主要集中部分郊区。这些项目大部分可能会选择低开，很可能会明显拉低11月份的市场成交价格。
　　项目定价难，新项目难续客，老项目难降价
　　由于金九银十市场出现成交量明显萎缩，这很可能影响即将上市的纯新盘定价。从价格上来观察，自9月份开始的金九银十中，191个住宅项目的销售记录显示，均价相比8月份下调的达到了14个项目，而持平的为173个项目，依然有4个项目价格上涨。上涨的项目主要是受到户型供应变化导致。
　　从预期入市的11月项目可以看到，定价问题继续影响着入市项目。价格停滞，而潜在需求新增有限，存量需求又已经被7个月左右的限购后市场消耗，这使得目前大部分上市项目面临定价问题。
　　在27个项目中，只有9个项目基本确定价格，但是也分别有不同程度的优惠。在目前市场情况下，轻微的价格松动很难获得消费者的认，而之前部分项目，比如通州下调超过2成售价的项目也未换来明显的销量，这明显影响了开发商入市的积极性，在资金允许的情况下尽量等蓄客量能够消化房源才开盘，使得部分项目在最近几个月持续推后了开盘时间。
　　4季度不改颓势，小幅降价难获销量
　　目前市场购房者信心已经降低到谷底，在北京供应结构性变化下，房价下调的现象可能在统计数据上被放大。
　　由于开发商能够利用的融资渠道目前几乎都已被政策堵死，在最后一个销售高峰期必定会有大量开发商选择降价冲量。而二手房市场也就能出现明显的价格下调。降价的范围将逐渐从远郊区向核心区蔓延，从大户型向中小户型蔓延。预计5-6环将成为市场供应及签约的主要区域。房价在通州、大兴、房山等区域都有明显下调的可能。最高下调幅度甚至可能超过10%。而五环内因为供应处于绝对稀缺，这使得房价下调幅度不会太大。甚至部分城区项目依然可能上涨。
　　预计4季度楼市将依然出现成交量萎缩的局面，以价格停涨为主，降价项目继续明显增加，库存量有可能在销售萎缩的情况下突破12万-13万套。

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