未成年人名下房产的权属认定研究
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摘要：
对于夫妻关系存续期间，父母出资并登记在未成年子女名下房产的权属认定，应先判断是否成立赠与。无直接证据时，可结合父母经济状况、涉案房屋用途等情况，推定父母是否有赠与的意思表示。该赠与行为是否有害于债权，判断时点应是行为实施时，即签订买卖协议或支付房款时。赠与行为因损害债权人利益被撤销后，该行为无效。当不构成赠与时，房屋应属于夫妻共同财产。
关键词：赠与;家庭财产;债权人撤销权
现实中，父母出资购房并将其登记在未成年子女名下的情形并不少见。对该类房产权属认定，关系到父母无力偿债时，该类房产能否被执行，司法实务的处理不尽一致。本文通过分析案例提出问题，对未成年人名下房产的权属认定提出相关建议。
一、提出问题
蔡某颖于1999年出生，系杨某森、蔡某玲的女儿。蔡某玲于2011年以蔡某颖的名义购买了8处商业营业用房，登记在蔡某颖名下。张某云与蔡某玲其后发生债务纠纷，2015年5月12日，法院判令蔡某玲、杨某森共同偿还张某云借款及其利息。①蔡某颖名下的涉案8处房产其后被查封，蔡某颖以该房产系对其赠与为由提起执行异议之诉。
一审法院认为，张某云与蔡某玲的借款合同虽由蔡某玲以个人名义签订，但该债务属于蔡某玲、杨某森夫妻共同债务，所涉房产虽登记在蔡某颖名下，但蔡某颖系家庭成员之一，其财产应为家庭财产。蔡某颖提起上诉，二审法院认为，案涉房屋登记在蔡某颖名下时，其是没有经济来源的未成年学生。案涉房屋购买的资金实际全部来源于其母亲蔡某玲。案涉房屋的占有、使用、收益和处分一直处于其母蔡某玲的管理控制之中，蔡某玲为家庭经营需要处分案涉房屋，蔡某颖的主张与案涉房屋的真实出资情况、真实经营情况不符。案涉房屋宜认定为家庭共有财产。
从裁判理由看，无论是以未成年子女作为家庭成员为由，亦是认为未成年子女无经济来源，房屋系父母出资且用于经营，将其认定为家庭共同财产，均无法理依据，且法院对是否构成房屋赠与亦无论证。司法实务中，多数法院将其认定为夫妻共同财产，也有法院将其认定为家庭共同财产，少部分观点将其视为父母对子女的赠与。问题在于，父母出资购房并登记在未成年子女名下，是否构成赠与？成立赠与时，如何平衡未成年子女保护与债权人利益间的冲突？如果不构成赠与，应认定为家庭财产还是夫妻共同财产？
二、问题分析
（一）是否成立赠与
首先，未成年人具有接受赠与的主体资格，②但亲子间赠与能否成立？这涉及到“自己代理”的问题。《民法总则》第 168 条第 1 款规定：“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外。”通说认为，为避免利益冲突，禁止自己代理或双方代理等自我交易行为。但父母代理未成年子女对其赠与房产，此时未成年人属于纯获利情形，从保护未成年人利益出发，应认定为代理有效，故可成立亲子间赠与。赠与合同为诺成合同，考察赠与人是否有赠与的意思表示是认定赠与成立的关键。不可否认，实践中父母会基于规避债务、税务等风险将房产登记在未成年子女名下。因此法院认定房产赠与成立较为谨慎，多考虑是否有书面赠与合同、是否办理公证、
③是否已经办理房屋过户手续等。
本文认为，当个案有书面的赠与合同或经公证的赠与协议时，可直接认定赠与成立。无直接证据时，需要推定父母是否有赠与的内心意图，应结合父母经济状况、涉案房屋用途、父母事后有无赠与表示等情况判断。一般情况下，父母一方代理未成年子女签订购房合同，并支付购房款，可以认定有贈与的意思表示，并非仅在赠与人享有房屋所有权后，出具赠与书面协议，变更产权至受赠人名下时才构成房屋赠与。除非有证据足以推翻，如为了规避债务、税务、政策风险，或者该房屋用于投资、经营等。如此推定，虽然略显形式主义，却能切实维护未成年人的利益，亦体现法的安定性。在上述案例中，蔡某玲以女儿蔡某颖名义购买商铺并登记在蔡某颖名下，涉案商铺均有蔡某玲经营，收益也用于家庭生活，很难认定蔡某玲具有赠与房屋的意思表示，故赠与不成立。
（二）赠与是否有效
从债权人利益出发，当债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求撒销债务人的行为。司法实务中，法院亦会以损害债权人利益为由，认定父母赠与未成年子女房产行为无效。如蒋某文执行异议之诉一案中，一审法院认为，涉案房屋系蒋正某1993年出资购买，购买时蒋某文不足周岁，虽然2007年1月11日蒋正某赠予并将该房屋登记在蒋某文名下，但蒋正某从2005年开始向黄某喜借款，将其出资购买的房屋无偿赠与其子蒋某文，致使其无财产可执行，属于恶意逃避债务行为，该行为严重侵害了债权人的利益，该赠与合同无效。④二审法院认为，蒋正某购买该房时蒋某文不足周岁，在取得房产证时不满5岁，均为无民事行为能力人，购房合同显然系他人代签代办，房款系其父蒋正某支付，房屋由其父亲管理，权利义务实际由蒋正某享有承担。故登记在蒋某文名下的房屋仍归蒋正某所支配。⑤
事实上，债务人的行为是否有害于债权，判断时点应是行为实施时。根据物权区分原则，父母与未成年子女之间的赠与合同已于签订购房合同、支付购房款时成立并生效。而房屋的过户登记，仅是赠与房产发生所有权转移的依据，属于赠予合同的履行行为。当债权发生在购房合同签订之前，债权人有证据证明该债务人恶意处分财产行为损害了其利益，如致使无法清偿债务时，债权人可依据《合同法》第74条主张债权人的撤销权，依法撤销的，该行为自始无效⑥。如果债务发生在赠与房屋已经完成登记，物权发生变动后，显然债务人不享有撤销权。如果有证据表明债务人故意将房屋登记在未成年子女名下，以便逃避未来可能发生的债务，即使该赠与行为发生在债权成立之前，债务人也应当享有撤销权。但在蒋某文执行异议之诉中，房屋赠与与所有权变动均在债权成立之前，且相隔八年，债权人亦无证据证明蒋正某赠与行为有逃避未来债务的可能，因此该赠与行为合法有效。而二审法院以蒋正某出资且控制该房屋，认定所有权仍归其所有，显然逻辑不通，未成年人无法独立行使民事行为，父母赠与房产后代为日常管理，实属情理之中。可见，法院在认定对未成年人房产赠与的问题上太过经验主义，不注重对未成年人利益的保护。 （三）不构成赠与时的权属认定
如果登记在未成年子女名下的房产仅为家庭唯一住房、或属于商业用房，父母用于对外经营、收益，就很难认定父母有赠与的意图。此时，涉案房产的权属将如何认定？在蔡某颖执行异议之诉中，法院将其认定为家庭财产，应是考虑到蔡某玲虽未明确表示将房屋赠与，但登记房屋于蔡某颖名下的行为可认定其将房屋份额赠与蔡某颖，因此房屋共有人为蔡某颖、蔡某玲、杨某森，如此认定缺乏依据。蔡某玲既未明确赠与意思表示，如何推定其有赠与房屋份额的意思表示？家庭财产系家庭成员在家庭共同生活关系存续期间共同创造、共同取得的财产。而未成年子女一般无劳动能力和经济来源，显然无法为家庭财产创造份额，除非该财产系未成年子女与父母共同继承、接受赠与所得。本文认为，当不构成房屋赠与时，属于不动产登记簿载明的物权人和实际权利人不符情形，此时房屋所有人应为实际出资人。即使是父母一方出资购买，在夫妻关系存续期间，该房屋应认定为夫妻共同财产。
三、结论
本文结合案例，对以上问题进行分析，得出以下结论：亲子间能够成立赠与，父母出资购买房产登记在未成年子女名下，应结合父母经济状况、涉案房屋用途、父母事后有无赠与表示等情况判断父母是否有赠与的意思表示。除非有证据证明父母为了规避债务、税务、政策风险，或者将该房屋用于投资、经营等，一般情况下应从未成年人利益出发认定该房屋系父母对子女的赠与。赠与发生时间应以签订购房合同或支付房款的时间为准，如赠与行为发生在债权成立之前，除非有证据表明债务人恶意转让财产逃避未来可能发生的债务，债权人不享有撤销权。当足以认定不构成赠与时，一般来说，未成年子女不能为家庭财产贡献份额，出资人应为该房屋的实际权利人，如购买发生在夫妻关系存续期间，应认定为夫妻共同财产。
[注釋]
①（2014）赣中民二初字第312号民事判决书。
②《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第一条规定“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬、他人不得以行为人为无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行为无效。”
③2016年7月5日，司法部发布关于废止《关于房产登记管理中加强公证的联合通知》，赠与房产至此不再强制公证。
④（2016）灵民二初字第141号民事判决书。
⑤（2018）豫12民终720号民事判决书。
⑥《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释（一）》第25条有明确规定。
[参考文献]
[1]朱庆育：《民法总论》，北京大学出版社 2016 年版，第 351 页。
[2]韩世远：《合同法总论》，法律出版社 2018 年版，第 356 页。
[3]王利明：《物权法》，中国人民大学出版社 2015 年版，第 198 页。
（作者单位：西安交通大学法学院，陕西 西安 710000）
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