山东省农村不动产登记问题研究

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　　【摘 要】山东省是我国农业大省，农村地区的人口占有很大比例，农村不动产登记工作关乎农民的切身利益。农村不动产的登记工作是不动产统一登记中的重要部分，因此做好农村不动产登记工作对于推进不动产统一登记工作的顺利开展具有重要意义。由于山东省农村不动产的复杂性和滞后性，农村不动产登记工作存在着诸多问题。本文梳理了当前山东省农村不动产的主要困境，并针对问题存在原因进行分析，进而提出了推进农村不动产登记顺利实施的有效策略，为新时期解决山东省农村不动产登记工作提供思路。
　　【关键词】农村不动产登记;房屋登记;权籍调查
　　中图分类号： D923.2 文献标识码： A 文章编号： 2095-2457（2019）31-0209-002
　　DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2019.31.100
　　Research on the Registration of Rural Real Estate in Shandong Province
　　WANG Sheng-an
　　（Enterprise innovation service center of China Association for Science and Technology， Beijing 100026， China）
　　【Abstract】Shandong Province is a major agricultural province in China. The population in rural areas accounts for a large proportion. The registration of real estate in rural areas is related to the vital interests of farmers. The registration of rural real estate is an important part of the unified registration of real estate. Therefore， it is of great significance to do a good job in the registration of rural real estate for the smooth development of the unified registration of real estate. Because of the complexity and lag of rural real estate in Shandong Province， there are many problems in rural real estate registration. This paper combs the main dilemma of rural real estate in Shandong Province， and analyzes the causes of the problems， and then puts forward effective strategies to promote the smooth implementation of rural real estate registration， providing ideas for solving the rural real estate registration work in Shandong Province in the new era.
　　【Key words】Rural Real Estate Registration; Housing Registration; Ownership Survey
　　0 引言
　　目前，山東省不动产统一登记工作一直紧跟全国工作的步伐，农村不动产登记也进入关键时刻。但是，农村地籍调查的基础也很薄弱，部分地区进展缓慢，存在一户多宅、权籍信息不完整、缺乏法律支持、缺乏健全统一的配套等问题。长期以来，中国农村房地产登记滞后的现实并未引起太多关注。不动产统一登记的目标;同时，建立现代产权制度，促进农村不动产工作的开展是十分必要的。
　　1 研究现状
　　1.1 农村不动产登记发展概述
　　2010、2012、2013、2014四年的党中央国务院一号文件都特别强调要积极推进农村土地权籍调查。
　　2015年颁布了《不动产登记暂行条例》。
　　2016年，原国土资源部鼓励农村试点地区加快集体土地权的登记和认证，鼓励有条件的地区制定村级土地利用规划，切实支持改革试点。
　　同年，原国土资源厅宣布房屋产权和房屋面积依法确定，农村房地产按照条例的规定进行调查、登记和认证。
　　过去，中国农村土地、房屋等不动产统一登记形式主要采用分散登记的方式，但随着市场经济体制的创新与完善，农村不动产登记与经济发展不协调的状况日益突出，分散登记制度的弊端日益显现，已不能满足农村土地、房屋产权制度登记的高要求[2]。将农村土地和房地产登记纳入法治是国家法治的重要组成部分。
　　1.2 山东省农村不动产登记情况概述
　　2010年，省委1号文件对农村不动产登记做了明确规定。
　　2012年，省委1号文件明确要求加快农村集体各类土地所有权的登记发证工作。
　　2013年，山东省所有权发证成果通过国家检查验收。
　　2014年，山东省在全国率先完成省级不动产登记机构的建立。
　　2016年，山东省完成了各地职责机构整合和“停旧发新”工作，不动产统一登记制度在山东省全面建立并实施。 　　2 农村不动产登记存在的问题
　　2.1 一户多宅
　　随着经济社会的不断发展，山东省广大农村地区也发生了巨大的变化。一方面，由于农民的经济水平提高，农村基础设施不断完善，农民的居住条件得到了很大的改善。在这个过程中，许多人放弃了原有的宅基地，搬到条件较好的地区建造房屋。老房子一般预留给老人或直接放弃。另一方面，随着城市化的不断推进，山东省的许多农民已经进入城市，但农村仍然保存着宅基地，造成一户多宅问题严峻。
　　2.2 权籍信息不完整
　　山东省农村的不动产存在一定的特殊性和复杂性。房屋基地在选址和大小方面存在较大的差异，不同地域的房屋在结构上也存在诸多差异。并且，由于时间较长，部门存在变迁现象，数据容易产生缺失。对于时间较为久远的房屋登记工作而言，不动产登记的资料以纸质资料为主，较难保存。
　　农村不动产权属信息不完整。首先，多数农村中青年外出工作，权属信息收集困难。改革开放以后，大量农村青年外出务工，并且，大量大学生上学后选择留在城市，造成农村“空心化”现象严重，调查存在困难，影响权属信息的调查。其次，部分农户间存在纠纷[3]。农村房产在继承时易出现继承纠纷，不利于确权工作的顺利进行。最后，存在非农业占地问题。大部分村组长时间未新增宅基地，对于子女较多的农户，缺少住宅，因此，很多农户开始在家庭承包的地方新建住宅 [4]。
　　2.3 缺乏法律政策支持
　　我国目前没有一部针对农村不动产登记的法律法规，有关不动产登记的法律法规中仅有简单的涉及。农村不动产登记仍处于起步阶段，改善农村不动产登记还有很长的路要走，要解决的第一个问题就是健全符合农村实际的法律政策，避免不动产登记工作出现错误登记、重复登记、信息丢失等问题。
　　2.4 缺乏健全统一的配套
　　由于没有统一的农村不动产登记法作指导，各地区根据自身实际状况，设计了不同的农村不动产登记制度，登记部门、登记内容和登记范围差别较大。虽然现阶段山东省设置了不动产登记部门，但因登记方式有差别，房屋登记和土地登记手续繁杂，易造成不动产产权主体不一致的问题。
　　3 农村不动产登记顺利开展策略
　　3.1 一户多宅问题处理
　　根据原国土资源部的有关规定，宅基地的使用权原则上应在“户”的条件下登记。新建房屋占用的宅基地应符合相关政策。农民集体同意并宣布无异议的，可以按规定重新办理有关土地使用手续，依法确权登记;如果不单独居住，宅基地的实际使用量不超过房屋后房屋建筑用地的总面积，则应依法确认该区域的实际使用情况。
　　3.2 完善不动产登记模式
　　为了促进山东省登记工作的顺利有效开展，应对登记模式进行完善和优化。山东省农村不动产登记工作较为特殊和复杂，所以，不动产登记管理部门应在现阶段机制框架下，对山东省农村习俗及现状进行调查，准确把握山东省农村真实状况，对不动产登记工作进行完善和优化。由于各类不动产登记之间有所差异，所以在登记工作开展过程中应根据该领域的实际状况开展，通过对农村宅基地、房屋等审批条件进行整理，构建完善的审批条件及流程，保证权籍信息的准确、有效。
　　3.3 统一法律依据及登记机关
　　要促进山东省农村不动产登记工作顺利有效开展，必须加强完善相关法律法规，为山东省农村不动产登记工作的开展提供依据。制定农村不动产法律法规时，应与时俱进、符合当代省情要求。同时，应配合宪法和物权法，保证农村不动产法律法规的有效性。另外，为提高山东省农村不动产登记工作的质量和效率，应设立统一的登记机构，避免因上下级部门存在对接问题造成登记信息疏漏。
　　3.4 完善农村不动产登记工作相关配套
　　山东省农村不动产登记工作复杂、规模大，在管理农村房地产时，应按类别划分农村房地产，提高注册效率。另外，使用注册信息管理基础设施进行注册工作也可以有效地避免重复注册，注册错误和信息丢失等问题。实现农村房地产登记的规范化、科学化、信息化。不动产登记有关部门还应组织定期培训和学习，提高注册人员的整体素质。
　　4 结语
　　农村不动产登記的实施对促进农村稳定发展具有重要意义，能够促进城乡一体化的发展。山东省为推动不动产登记工作顺利开展，应结合当地实际，考虑农村不动产的复杂性、特殊性和地域问题，在国家不动产统一登记的大背景下，结合试点已有经验，出台相应的政策、标准，完善不动产登记的机制和内容。使各项工作顺利平稳进行，步入正轨。
　　【参考文献】
　　[1]姜琰.不动产统一登记视野下的空间权登记法律问题研究[D].济南：山东师范大学，2017.
　　[2]刘长猛.确权工作中遇到的问题与建议[J].中国科技博览，2015（11）：334-334.
　　[3]湛国毅.农村不动产调查技术难点及解决方案[D].河南农业大学，2017.
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