浅谈房屋买卖公证
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摘 要：房地产市场交易频繁，作为房地产市场的重要构成部分，二手房交易的复杂性带来高风险，从而促使公证成为交易过程中不可或缺的重要环节。
关键词：二手房交易; 风险意识; 买卖公证
中图分类号：D926.6 文献标识码：A 文章编号：1006-3315（2019）12-197-001
近年来，随着市场经济的快速发展，二手房交易越来越多，二手房交易所产生的纠纷也日渐增多。二手房买卖双方为了避免纠纷，防止纠纷发生，双方当事人选择到公证机构办理房屋买卖公证已成为一种常态。在日常办理房屋买卖公证的过程中也遇到了一些问题，需要我们从实务中进行总结，并从理论上研究，以便正确处理好此类公证业务，更好预防纠纷，化解矛盾，服务区域经济发展，便民利民，维护社会稳定，促进社会和谐。
下面阐述我们日常生活中常见的几种房屋买卖的情况：商品房买卖、集资房买卖、经济适用房买卖和农村集体宅基地房屋买卖等。
1.商品房的问题
（1）有产权证的商品房，一般情况下买卖双方可直接到房屋管理部门办理房产过户手续，或者在办理完公证手续后到房屋管理部门办理房产过户手续，办理公证手续是不可以代替过户的。（2）没有产权证的预售商品房的问题。在现实生活中，对于没有产权证的期房转让合同的效力问题认识不一。有观点认为无效，理由是《城市地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，但该法第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”但迄今为止，国务院并未根据法律的授权制定相应的行政法规予以调整和规范，2005年4月30日原建设部等七部委联合发布了《关于做好稳定住房价格工作的意见》，国务院办公厅予以转发，该意见明确规定禁止将购买的预售商品房再行转让。但该意见是国家为抑制炒房、哄抬房价行为而出台的一种政策性规定。我们不能仅因出卖方尚未取得房屋所有权证而认定该转让合同无效。其理由是：房屋买卖合同的买方在尚未取得房屋所有权证之前，虽不能享有房屋所有权，但其享有买卖合同上的债权。而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利，因此买方再次转让并不违反法律的禁止性规定。
2.集资房的问题
集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建造的房屋。集资房是否能买卖，首先看集资房的卖方是否拥有基本的全部的产权，同时还要看本单位有无特别限制的条件等情况。根据集资房出资性质，情况有所不同。可分为两种情况，第一种是由职工全额集资建成的。这种情况将来可以办理100%的产权，在产权证领取后就可以自由上市交易。第二种是带有单位福利性质的，集资人没有全部的产权，只有居住权，单位不允许对外转让，如果集资人不再需要此住房时单位会收回，这种情况集资人是不能对外转让的。
3.经济适用房的问题
经济适用房是政府为解决低收入家庭居住问题而建的保障性住房。它是具有社会保障性的商品住宅，具有經济性和适用性的特点。经济适用房产权和商品房产权不一样，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房后满5年，购房人需要按照一定比例缴纳土地出让金后，将经济适用房转变为商品房后才可以上市交易。
根据《经济适用住房管理办法》第二十九条：居民个人购买经济适用住房后，应当按照规定办理权属登记。房屋、土地登记部门在办理权属登记时，应当分别注明经济适用住房、划拨土地。第三十条购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。
第三十一条：已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。
因此，经济适用房必须在转变为商品房后才可以上市交易。
4.农村集体宅基地房屋
农村集体宅基地房屋是在集体土地上所建的房屋，是农村村民在宅基地上建造的自有住房，只属于该农村的集体所有者。宅基地及宅基地上所属的房屋是不能对外转让的，只能在本村组内流转，外村村民是不能购买的，更不能转让给城市居民。
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
一般情况下大部分买房人是只看房屋的状况及房屋的价款，对房屋的实质问题即房屋的产权手续并不了解也不关注。还是传统的交易模式即买方付款，卖方交付房屋，交易就算完成。在这里真心提醒一下需要买房的人们，买房最重要的是看你所要购买的房屋有没有明确的产权。在买房之前一定要详细了解房屋的情况，最好先到房屋管理部门及公证机构详细咨询。
综上所述，房产手续必须符合法律法规的相关规定，才可以交易，公证机构才可受理办理公证。
买房对于普通百姓家庭来说，也算是头等大事，因此，一定要谨慎。查阅了解相关法律知识，买卖双方最好选择到公证机构申请办理公证，公证机构会审查房屋的手续并询问房屋的情况及现状，降低交易风险，从而使双方的交易更安全。
在公证工作的司法实践中，我们遇到的情况行行色色，涉及到的问题也比较复杂，以上所提到的观点仅仅是个人工作中的一些粗浅的认识，难免会有疏漏。
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