房地产项目成本管理的问题分析及对策研究

来源:用户上传      作者:

　　摘要：房地产企业的成本管理意义十分重大，很多房地产企业就是由于成本管理的失控导致了开发成本居高不下，最后使得利润严重缩水，更甚者用房屋价格的飙升来弥补自己开发期间损失的成本，达到自己的预期利益，又或者使开发目标不能完全实现。本文基于对房地产项目成本管理现状的分析，笔者在此基础上进项问题研究，进而提出相应对策。
　　关键词：房地产;项目分析;成本管理
　　一、房地产项目成本管理现状
　　新形势下，我国的房地产行业在国民经济发展中有着重要的地位，随着经济全球化和市场经济的发展，国内更多的企业开始把控成本，更是把成本管理当作房地产项目经营的重中之重，在提高工程质量的同时，尽可能地缩短时间，提高企业效率和经济效益。企业在确保房地产工程质量和安全的基础上，更多地把重点放在项目的成本管理中，保证自身在激烈的市场竞争中有一席之地。
　　国外把相关房地产机构进行了一个高效整合，完善了房地产体制。然而国内的房地产业则与国际先进水平有着较大差距，对项目的成本管理也存在着诸多缺陷，没有正确认识到项目成本的重要性，对项目成本管理的放松以至于造成大量的浪费，使成本不断攀升，造价不断抬高，从而导致过多成本材料的流失。
　　二、房地产项目成本管理存在的问题
　　（一）投资阶段成本管控力度低
　　1.缺乏规范的成本管理制度和体制
　　虽然很多房地产企业高度重视成本的管理，但由于没有指定正确的成本管理制度和内部的规章制度，详细的岗位职责分工，成本控制，开发过程标准化等等导致成本大量流失，从而增加了开发成本，使房地产企业的利润急剧缩减。
　　2.成本管理的范围过小
　　房地产企业成本管理在计划经济的影响下，更多的开始关注生产成本的管理，而失去了供应和销售环节的关注，致使在成本的把控上没有更多考量。导致房地产项目成本浪费过大。根据成本动因的理论来看，企业的所有成本是指从生产到消费者手中的所有过程。
　　3.成本管理观念较为落后
　　如果为了降低成本而减少成本的费用，则很有可能会造成企业的效益和工程质量的双降，这样的成本管理是一种消极而且错误的成本管理方法。因此，企业更不能为了达到管理成本的目的，一味地减少成本，要想使利益最大化，就要通过科技手段创新，进而提高生产效率。
　　（二）设计阶段人力、物力的浪费
　　1.设计前期市场调研
　　房地产项目的开发往往前期会做大量的市场调研数据报告，这些都是需要花费大量的人力、物力及时间来完成的。而这些也是需要一定量的成本的支持。市场调研期间的费用都需要公司报销，这些费用也可以算在项目成本里面。如果市场调研安排不合理，就会导致项目开发期间成本的增加，使得房地产商的开发成本上涨，过多浪费。
　　2.项目招标阶段
　　项目的招标采购是指项目开发的竞标，而竞标期间的成本往往指的是踩盘、撰写报告的人力与时间等，项目招标的企业计划的初始阶段，要予以重视。
　　3.设计中期方向的变更
　　在前期的设计阶段，经常会耗费大量的人力、物力等进行策划沟通、实地考察、市场调研等。设计期间如果产品定位的变更会导致更多资源的废弃，同时要花费多的人力、物力、时间去做考察研究，重新定位，导致成本的浪费和增加。
　　（三）施工阶段材料成本难以掌握
　　1.无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本
　　当前许多房地产企业都是先完成项目，再进行实际成本的核算，所以我们在项目的开发周期内不能及时知道它新的动态成本的状况，因此，我们不能在项目的开发过程中及时将发现的问题解决，这也加大了成本无法掌控的风险。
　　2.难以及时跟踪各类材料的价格变更及应用状况
　　许多房地产企业是自己采买设备材料的，在设备材料的采买过程中涉及厂商、材料的型号、价格、優惠力度等大量信息，当前新的信息动态不能及时通过手工管理模式进行掌控，所以，很难在各个项目之间进行资料共享，这也使原料的采买过程中做出准确的判断，进而增加成本。
　　3.施工期间的人力、物力和时间的安排不合理造成的浪费
　　房地产的施工阶段是房地产项目中最重要的组成部分，它要贯彻连接前面所有下细节，才能建成这个项目进入到最后的营销阶段。而在施工阶段也是人力、物力等资源浪费最大的阶段，在整个施工期间如果人员、物料管理不恰当造成的损失将会使整体成本大幅度增加，导致房屋的价格上涨。
　　（四）营销阶段活动太过形式化
　　1.销售优惠活动
　　在销售期间，不管是车位还是住宅或者商铺等，开发商会根据节日时间点的不同，而不断地增加优惠力度，这些优惠的点位都是需要开发商自己承担并且结算在成本里面的费用，同时这些费用也是不可忽略的。
　　2.营销期间的暖场活动成本
　　开发商会根据节点在售楼部组织暖场活动，主要是为了增加售楼部人性化的接待客户，从而实现高比例的成交。暖场活动是售楼部的常见活动，会隔一段时间有一场大型活动，经常会有一些小型活动。开发商也会和活动公司协议举办小型活动，更好地服务现场客户。
　　3.销售代理公司的代理费用
　　一般开发商在营销阶段为了更好地实现商品的去化率，同时会找第三方代理公司进行PK制现场管理。而第三方代理公司会通过竞标、打标等环节赢得项目代理权。开发商就需要制定奖罚制度督促代理公司营销，销售阶段第三方代理公司的代理费也是房地产项目成本的不容小觑的一项消费。
　　三、完善房地产项目成本管理存在问题的对策
　　（一）制定有效的成本管理方案
　　首先，管理的重点是在初步工作阶段，必须制定好有效的成本管理方案。有了合理的方案，根据方案实行成本的管控，做到每个人都有一份控制成本的责任，每份成本的花费都有相关负责人进行商讨同意，这样成本控制就不只是企业财务人员的工作，而是整个企业的责任。 　　其次，制定的成本管理方案不是一成不变的，每个项目都应该有自己的成本管理方案，是根據自己的项目性质制定的。每个项目的产品定位不同，有可能是商业区、住宅区、写字楼或者公寓、教育规划等。所以所用的材料和建造方式也是不一样的，因此，我们不能因为一个项目的成功而将它的成本管理方案用在每一个项目上。一个萝卜一个坑，意思就是要找对自己所适用的方式方法，更好地进行成本的全方面管控。
　　（二）合理规划设计阶段
　　1.规划设计阶段——把技术和经济结合起来
　　项目的规划设计阶段就是通过一系列的实际调研报告、数据分析和相关的理论知识的总结定位出产品的意义和价值。也就是做出精准的产品定位，对这块地做一个深刻认真的价值分析，更好地实现这块土地的价值，而对于地块究竟适合商业、住宅、公寓抑或者是其他的规划，都要经过规划设计小组的思考讨论，给出最能实现价值的答案，给出让开发商愿意做出投资的答案。而这个规划设计小组，既包括开发商的设计团队，同样也包括其他竞标的代理公司的策划团队。
　　2.招投标采购阶段
　　房地产项目成本管理中的一个重要的环节是招投标采购。在这一过程中往往会存在工程量正确与否，评价标准是不是准确等问题。因此，我们应在材料、设备采购时严守保障工程质量、降低成本的原则。原材料的质量、价格等都会影响房地产项目总成本和最后收益。
　　招标是对后期成本的进一步把控。对于各个竞标的公司，在成本管理控制方面也会是一个比较和竞争。规划阶段应该更加地重视后期施工和营销阶段的成本管理，这样才会在后期阶段中尽可能地减少成本浪费，有效地节约开发成本。而在这一阶段我们对招标的设施设备和物料的准备也是属于规划设计阶段的成本开支。在这些物料的采购中，开发商不要营造奢靡浪费的景象，对于采购的东西在保证质量的同时也更要注重成本的节约。
　　3.严格把控原材料的浪费
　　首先，在规划设计阶段，需要对后期的施工阶段做有效的成本管理控制方案。一般实力强的企业会对成本管理有自己的一套有效方案，帮助实现项目的最低造价，所以在招标工作的时候，除了考虑方案的可行性以及优化性，更注重的是企业的综合实力，企业的综合实力强会体现在各个方面，包括项目的整体规划和项目的施工成本的管理。
　　其次，在现场做相关签证的管理是为了防止施工阶段存在的不良风气。
　　施工期间会使用大量的原材料，而这些原材料也是最容易被浪费的存在。如果在施工期间没有响应的施工监督小组对材料进行保管、审批以及记录，那浪费掉的成本则是很大的一笔数字。施工中总会遇到大大小小的事，每一件基本上都会牵扯到成本费用的支出浪费，所以必须要严格把控施工阶段的成本。
　　最后，强化施工合同管理和索赔，这一阶段的重点就是在工程施工中尽量减少索赔事件。如果出现了不合理的施工或者施工步骤的错误导致的材料的损失和不必要的工程时间的浪费，这些责任的第一负责人应该是施工单位，而不是开发商企业。因此强化施工合同的索赔是非常有必要的一项工作，它可以更加有力地监测施工单位的行为，从而严格把控房地产企业的成本增加额外不必要的开支。
　　（三）营销期间更注重活动的内容和效果
　　并非所有类型的广告都会有非常大的作用，广告的投放也是存在有效和无效之分的。例如，公交车和地铁上的广告可能会更多地让人看一眼，有个印象;电视上、网络媒体上的过高更多的是会被人们所忽略掉;而现场包装、门口的路标等以及售楼部的销使和渠道应该才是效果最大的广告。毕竟人们都有惰性和忘性。在看到电视、网络、广播上广告的时候更多的选择只是印象会有一点，而并不会停下来去售楼部查看，所以这些广告的作用并不是很大，也就没有太多投放的必要性。
　　而对于路牌、路标、现场包装以及销使等这些会更容易吸引顾客，当顾客路过这里时，看到售楼部外的广告会更想去进去了解一下。所以在广告的初期，往往是由于不知道如何选择支付额外费用，从而选择询问同事或检查广告的频率，而在最近几年，更多地尝试投资锁定的广告媒体。最后，进行系统的广告效果反馈，并通过客户拜访做广告，了解现场客户的来访和来电情况以及客户是通过什么样的方式了解到的项目，做出数据性的分析报告、意见。从而进行广告效果评估和广告的投放的选择，这样既扩大了产品的知名度同时也有效地解决了成本的浪费问题。
　　营销期间的活动主要是为了销售，例如西安御锦城的冷餐活动、暖场DIY、读书会，更多的活动是为了吸引到大量的顾客，提高项目的知名度和成交率，所以，不管是任何的活动，应该更加注重于活动后期的影响和效果，而不仅仅是存在就好。
　　总结
　　因此，房地产开发项目的成本必须是从最初的投资阶段到最终的销售阶段都要进行全方位全过程的严格管理和控制，任何的一个小细节小环节都是不能够忽视不管的。顾客满意才是企业的最终目标，所以就必须要降低开发过程中的成本，实现项目的最优经济效益。房地产开发商只有在不断总结经验的前提下，厚积薄发，在激烈的市场大环境下，保持自身优势奋勇前行，才能创造出更多的经济财富。
　　参考文献：
　　[1]王少宏.房地产项目工程成本控制与管理思考[J].安徽建筑，2019，26（05）：226-227.
　　[2]唐莉萍.房地产企业目标成本管理探究[J].会计师，2019（10）：77-78.
　　[3]陈欢，李清立.房地产开发项目成本管理研究[J].工程管理学报，2019，33（02）：153-158.
　　[4]蔡方红.如何控制项目成本[J].安徽建筑，2011，18（05）：220-221.
　　作者简介：
　　王钰涵（1997.3-  ），女，辽宁省葫芦岛市，在读硕士研究生，研究方向：职业技术教育（财经商贸）。
转载注明来源:https://www.xzbu.com/1/view-15128474.htm