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探讨关于房地产成本管理中存在的问题及对策分析

作者:未知

  【摘要】在国家宏观调控的影响下,房地产业要想应对市场调控、提升企业竞争力,就应该加强成本管理。但是,在现阶段的房地产成本管理中还存在着较多的问题。本文则主要从存在问题的分析入手,针对问题提出了相应的优化对策。
  【关键词】房地产 成本管理 问题 对策
  一、房地产成本管理中存在的问题
  (一)前期调研工作不到位
  房地产的开发是从拿地拓展开始的,这一阶段虽然周期较短,但对房地产项目开发是否成功意义重大。但是在这一工作中,还存在调研工作不到位的问题,首先,对前期成本的调研不够充分。一般来说,具有一定规模的房地产企业在正式确定拿地之前都应该开展地块成本调研工作,但是,仍有一些房地产业不重视调研工作,调研工作出现流于表面的情况,甚至还有一些企业套用原有项目的成本数据。这样一来就不会及时的发现项目背后隐藏的成本信息,从而导致投资决策出现差错。
  其次,投资评估指标体系不健全。以前房地产企业靠与政府沟通谈判和协议的方式拿地,在这一阶段,只要能够谈成功,企业负责人在大致估算后直接决定。但是现阶段,国家规范了土地的转让制度,要求土地必须实行公开的招拍挂制度,土地价格不断的上升,这就在一定程度上使得房地产业必须要重视拿地的可行性研究。但是,现阶段许多房地产企业的可行测算比较简单,其关注点在土地的属性、项目市场的发展前景以及盈利能力等方面,并没有制定一套科学合理的投资评估指标体系。
  (二)规划极端的成本管理工作不到位
  成本管理主要是根据市场的需求和设计信息编制项目的整体预算,其工作的重点是制定能够准确反映前期方案阶段的项目经营目标情况,但是在这一阶段中,成本管理工作并不到位。其中,许多设计人员比较注重技术,随意的提高安全系数或者设计标准,对经济的合理性考虑得较少,这就在一定程度上影响了项目成本的有效控制。此外,在成本管理中,没有将不同建筑的品质进行反向比较,和将相关的数据反馈给设计和市场,并就现阶段的成本管理问题提出意见来,这样就会导致在成本管理中出现较多的问题。
  (三)施工阶段成本管理工作不充分
  施工建设阶段是房地产开发中比较漫长的一个阶段,其设计的单位和人员较多,所以,在这一阶段做好成本管理工作是很有要的。但是,仍有许多房地產企业在这一阶段的成本管理工作不明确,没有将工作的重点放在按照规划设计阶段下达的成本指标进行控制,如不能有效的控制工程签证、设计变更造成的工程成本超成本指标;成本管理工作滞后,不能对成本进行动态管理等。此外,在成本管理工作总,对于成本异常情况不能进行及时的处理,这样一来,不仅不能确保项目在既定的成本预算范围内完成建设,还会影响施工进度。
  (四)竣工阶段成本管理工作问题突出
  竣工阶段是房地产开发的最后阶段,这一后阶段的成本已实际发生,虽然对最终的利润回报产生的影响较小,但对后续项目开发仍很重要。但是,现阶段,房地产企业缺乏有效的成本管理后评估,再加上经验数据积累不到位,从而导致一个项目在开发完毕之后,不能向有关部门汇报项目成本管理中的差异分析与经验积累,从而影响成本管理工作的顺利开展。
  二、优化房地产成本管理的对策
  (一)重视前期调研工作
  首先,房地产企业的相关管理人员要认识到房地产成本管理的重要意义,并加强对相关人员的培训工作,使其在具备一定的成本管理意识的同时,提高成本管理人员的成本管理水平,使其能够在做好成本管理工作的同时,推动房地产业的发展。其次,还应该重视前期调研工作,在房地产项目施工之前,企业的相关管理人员应该提前与策划设计部门、市场部门、销售部门等与房地产项目开发密切相关的部门做好沟通与交流,同时也要对工程所在地进行认真的考察与调研,在充分了解所在地基本情况的基础上,为后续成本核算工作提供较为准确的数据,这样才能够确保成本管理工作的有效开展。最后,调研工作不能盲目的开展,调研人员应该根据项目的实际情况设计合理高效的调研方案,并就市场的要求与市场的变化进行分析与预测,从而将收集到的数据信息与各部门提供的评估材料进行充分的结合,这样才能够确保调研工作的科学性和精准性。
  (二)完善全面预算管理制度
  为了提升房地产企业的收益,房地产企业应该以市场需求为出发点,本着提高工程质量的原则,制定全面的预算管理制度,并对现有的全面预算管理制度进行完善。其中不仅要对预算的条例、预算核算、后期考核等各个方面进行不充与完善,还应该在充分了解项目构建与资金预算的同时,对资金的分解利用、资金的审批等管理条例进行完善,构建精细化和精准化较强的控制管理制度,从而在强化资金管理的同时,减少自己的浪费,实现对项目成本的有效控制。
  (三)优化成本管理流程服务
  首先,要想优化成本管理工作,还应该加强成本管理的流程服务,构建成本管理信息化系统,将成本管理的权责与流程进行匹配。而在此过程中,还应该保持成本管理工作的前瞻性与时效性的特点,并对现有的成本管理流程进行升华。其次,制作简单易操作的成本管理信息化系统操作界面,因为房地产成本管理所谁到的成本、合约、设计等工作并不是房地产成本管理人员在使用,而是一个全员参与的信息系统,所以,考虑到使用人群中相关人员操作水平,应该本着通俗易懂的原则,制作原理清晰、操作简单的系统,这样才能够让用户快速的上手,从而提高成本管理工作的工作效率。最后,要确保成本管理信息化系统的可操作性。在成本管理软件制作完成时,经使用无误后应该站在公司战略层面上对其进行推广与运用,并在杜绝流程以外成本管理事项进行的同时,及时的对成本信息以及合同变更等事项进行登记,这样才能够使成本管理信息系统真正成为成本管理工具广泛的应用于动态成本的管理中,最终准确而全面的反应动态成本,促进房地产业成本管理工作的有效开展。
  三、总结
  在房地产业日益发展的今天,对房地产成本管理工作的优化并不是一朝一夕就能解决的,其不仅需要相关管理人员具有超前的认知和较强的专业知识储备,还有需要一支优秀的成本管理团队做支撑,在对现有管理制度进行优化的同时,将操作性较强的管理制度落到实处。从而在严格管控的同时,提高房地产业的经济效益,促进房地产业更好的发展。
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