房地产项目开发建设前期的成本控制
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作者: 洪玲
摘要：当前，在随着国民经济的发展与居民生活水平不断的提高，房地产项目的开发建设也得到了空前的发展。在房地产建设项目的开发主要是以经济效益为主要目的，其作为房地产项目开发建设的成本是衡量开发建设投资收益的主要经济指标。在开发的前期工作中只有把开发的成本控制在一定的范围之内，房地产项目的开发建设才会得到有利的效益保证。在房地产项目建设开发的前期规划与决策是控制成本的主最重要的阶段，也是作为市场导向投资的关键因素，以确保开发项目建设在控制总成本实现目标的基础上，就必须要着重加强房地产项目开发建设前期的控制工作。
关键词：房地产 开发建设 成本控制
在房地产项目开发的建设当中成本控制问题作为管理非常关键的因素之一，同时也作为建设工程施工的一个特别重要的环节。在房地产开发市场日益竞争激烈的今天，在建设施工中是否可以控制好前期的成本工作会直接影响到房地产企业的主要发展与收益成果，因此，很多房地产项目开发企业，将其重要的问题都摆在了成本控制方面。所以，在房地产项目开发过程当中只高效地控制好建设施工的成本管理，并且必须要注重建设前期的成本控制管理，才可以获得良好的效果。
一、前期建设的成本控制的主要基础构成
在规划设计阶段主要是以全面规划开发项目阶段的实施意图，也是作为工程建设的主要因素，生产力的重要纽带，同时也是经济关系中非常关键的环节和重点阶段。在房地产项目开发建设的成本控制方面主要体现在几个方面：招投标、投资策划、施工、完工的结算阶段以及在建设使用阶段的主要成本，不可缺少每一阶段的管理工作。通常在工程实践过程中只是强调在投资控制与施工阶段的控制管理工作，但经实践表明，在施工过程阶段所实施的建设投资控制对于整个工程的影响国，只占了很小的一部分。作为建设项目前期的投资策划、招标阶段以及设计阶段才是控制成本的关键问题。因此，要控制建设项目的成本管理，就必须将控制的主要目标放在建设项目的前期阶段。
二、关于房地产项目开发的前期成本控制
所谓成本控制的主要目标就是指成本控制所要达到的主要目的，做好制定成本目标的管理工作，便可以为前期控制成本管理做好基础。
（一）房地产项目开发的主要命脉就是土地利用，但是稀缺的土地资源也成为了开发房地产的必要资源，这也促使很多开发商在利用土地资源上缺乏了一定的理智，因此也就产生了增加过高的成本。这主要表现在进行拍卖土地时，都以很高的价钱进行哄抬，并没有理性的对土地进行有效的评估其真正的价值，因此会存在很大的泡沫成份，所以以合理的价格应用的土地对于有效控制成本的意义是非常重大的。也只有控制好房地产项目前期的成本，并进行充分的论证，可行性研究以及详细的市场调查等工作合理确定建设的标准。并且，需要全面的了解土地周围的环境、交通、环境以及社会配套等必要的条件，并对投入资金与预期的收益进行全面的分析。
（二）在工程建设当中方案设计阶段是其最重要的环节，在整个工程中所决定碰上整个项目的建设方案、规模以及结构方案，也会影响到工程的造价，并且在很大程度上影响工程建设的收益。对于整个房地产项目开发的具体规划设计的合理性，也会直接影响到城市建设总体效果。在方案的设计中应该依据市场的定位进行合理的安排，在住宅、公共建筑以及道路的绿化布局方面，都需要进行合理的布置。但是当前很多房地产企业都不愿意在这方面进行过多的投入，只是通过设计单位创造出的方案，并没进行细致的分析，也没有过多的考虑设计方案的造价因素，所以就会匆匆地进行施工设计，也就导致了非常严重的后果。在房地产项目开发建设的方案设计主要是以战略目标与经验为主要手段，但必须也要充分发挥出工程造价等前期的资金，尽量计算出在建设项目过程中可能发生的费用，对工程经济的相应指标进行预算和估算，对工程设计方案加以优化，以确定合理的成本。
三、加强成本控制的必要性
（一）在房地产开发的决策阶段其主要基本特征就是知识的密集性，其需要的主要费用就是市场调查分析费、分析费、可行性的决策研究费等一系列的费用。而对于这些费用却只占到整个房地产开发的很小一部分，并且在这个阶段不会产生材料和设备等一些费用的投入，主要的成本控制关键就在于决策方面。对于决策阶段所产生的结果就是项目开发的主要功能和基本实施方案等投入的总体策划，并且决策会影响到成本的控制问题。
（二）对于在设计图纸的质量上需要进行仔细的审查与复核工作，并指出对图纸所存在的矛盾问题需要提早修改，在设计图纸技术方面的合理性与施工建设的可行性，在工程造价方面的经济性需要加以审核，充分地提高设计质量，从而避免出现设计上的失误。在设计阶段就是应用图纸具体表示出的设计的方案，在方案设计确定之后，主要需要实施的方案基本确定了，所以对于这个阶段的成本控制影响是非常大的。房地产开发建设的成功设计方案不仅可以节约成本，确保项目建设可以按照进度实施，并且还可以促进销售。
（三）依据不同项目的主要特点，所应用的投资估算方法也有所不同。需要根据精度与获得的经济技术资料来选择最合适的估算方法。在投资估算的方法中主要包括了：生产能力的指数估算法、资金的周转率法、指标的估算法等，而在指标的估算法中一般都是以单项编制的工程为主。
（四）对于在招标的设计中，以推动限额设计，作为设计阶段控制建设造价的最为有效的方法。以实施设计的招标工作，可以从多方面选择设计方案，在通过竞争招标，来提高设计的质量，以减少设计的变更，减少设计的周期等方面，从而提高施工图纸预算的准确性和设计的概算，防止概算超出估算，结算超预算等问题，具有很重要的作用。将限额设计贯穿于项目设计的全过程，从投资决策开始就根据投资估算设立目标限额，并以此为限严格控制施工图及施工过程中的设计变更，直至项目实施的施工图设计阶段重点控制工程量，达到合理使用人力、物力、财力，提高资金的使用价值，进而提高投资效益。
四、结论
在房地产开发项目建设实施的过程当中其成本控制主要的贯穿手段，控制好工程项目的前期成本，不单是造价部门主要的职责，而是需要公司各个部门密切的进行配合，达到完善管理项目系统的主要目的。作本工程建设施工前期的成本控制工作是房地产项目开发最主要的功课，并且在激烈的经济市场竞争当中有着非常重要的作用。对于房地产开发项目在控制成本时不仅是放在建设过程中，而且最重要的应该在开发前期工作环节中加强成本控制的要素。只有通过加强前期的成本控制工作，才能真正达到控制成本的有效性，并且创作出经济效益，促使房地产开发企业得以长久的发展。
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