新形势下房地产企业融资的创新研究
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摘要：在社会经济和科学技术日益发展的影响下，我国的房地产企业也随之发展起来，逐渐成为推动国家经济发展的重要推力，带动着社会经济的快速发展。融资作为房地产企业发展的重要组成部分，在一定程度上影响到房地产企业的发展，在新形势下要关注房地产企业融资方式的创新，不断拓展企业的融资渠道，积极应对各种挑战，确保房地产企业的平稳发展。本文主要针对新形势下房地产企业发展现状和趋势进行分析，进一步探讨其融资渠道，并提出房地产企业融资方式创新的措施，确保房地产企业能更好的适应市场发展需求，实现房地产行业的稳健发展。
关键词：新形势;房地产企业;融资;并购;创新
一、我国房地产行业的发展现状与趋势
根据相关数据显示，我国的房地产行业份额有较强的集中性，逐渐向着大型品牌房地产企业靠近，房地产企业的整体销售规模呈现出攀升趋势，其中业绩集中度、各梯队门槛都在进行大幅度提升。同时，大型房地产企业也面临着严峻的市场挑战，需要关注房地产市场占比率等方面的创新，不能有过高的负债率，需要不断提高全国城市化率;中小型房地产企业也会面临着大型房地产企业的市场挤压，随着土地价格不断上涨，伴随的土地成本压力也会遭遇持续经营的资金压力，这都是现阶段我国房地产行业发展的现状。
房地产行业的发展趋势开始向着多元化、产业化、集中化、资产化、金融化、智能化等方面进行发展。房地产企业未来将集中向旅游、文化、教育等新领域进行拓展，比如出现的特色小镇都是房地产行业向多元化方向发展的体现。随着市场竞争力不断增强，房地产企业之间并购也在逐渐增多，集中性销售份额也在逐渐扩大，增强了房地产行业的市场竞争力，推动着房地产行业的转型发展。
二、现阶段房地产企业的融资渠道
（一）银行贷款融资
银行贷款是房地产企业最常用的融资渠道，银行可以为房地产企业提供所需的资金贷款，主要包含普通住房贷款和经济适用房贷款这两种形式。由于国家在政策上扶持房地产企业的发展会给银行提供相应的优惠政策，房地产企业也会享受到银行贷款方面的优惠，比如税收、外债额度等，使银行贷款成为现阶段房地产企业首选的融资渠道。银行贷款融资可以节省房地产企业的资金，提高融资资金的利用效率。但是，随着国家宏观调控政策的颁布实施，使房地产银行贷款融资变得困难重重，影响着房地产企业的进一步发展。
（二）预先出售融资
很多房地产企业为了获取资金，在楼盘尚未完工或施工前通过预先销售期房的形式筹集资金。随着人们购房的需求不断提升，这种预先出售的融资方式也成为房地产企业获取资金的一种手段。预先出售融资方法的操作简单易行，成本费用很低，能够满足房地产企业的融资需求。而预先出售在实际操作中主要是购房者为了获得住房而提前缴付的房款，这部分的资金主要针对楼盘工程建设而准备。一旦将这部分的资金用到其他地方就会影响到楼盘的建设，增强房地产企业的运营风险，不利于企业的长久发展[1]。
（三）实行上市融资
房地产企业通过上，可以发行上市股票，从而吸引社会其他团体的资金注入，并为房地产企业带来资金收入，这也是房地产企业融资的一种方式。实行上市融资可以满足房地产企业大分量的资金需求，可以在更短的时间内筹集到更多资金。但是，随着股票市场管理的规范化发展，使房地产企业借助上市融资获取资金变得更加困难，影响着房地产企业的融资效率。同时，企业上市融资前需要投入大量的资金成本，对中小型房地产企业而言并不是一种明智的选择。再加上股票市场的风险性比较大，也会对上市融资造成影响。
三、新形势下房地产企业融资方式的创新
（一）不断拓展融资渠道
房地产企业要结合自身发展和市场经济发展的需求在原有的融资渠道基础上进一步拓展房地产企业的融资渠道，比如借助房地产基金进行融资、固定资产贷款融资、房地产证券化融资等都是房地产企业融资方式进行创新的一种途径。其中，借助房地产基金进行融资能够为房地产企业筹集到大规模的资金，这种融资方式的管理更规划。但是由于房地产企业的种种原因，使房地产基金融资变得困难重重。随着我国房地产市场管理的规范化发展，国内市场的房地产基金融资渠道也逐渐明朗[2]。固定资产贷款融资方式所能带来的贷款期限更长，可以缓解房地产企业融资的压力。但是这种融资方式的市场风险性比较大，一旦无法及时还款，就会影响到企业的平稳发展。所以，房地产企业要结合自身的发展状况做好资金管理工作，制定严密的贷款还款计划。按照规定时间还款可以有效规避市场风险，房地产证券化融资能够有效缓解房地产融资难的问题，此融资方式依旧在国外市场得到了广泛的应用。随着中国市场金融融资规模不断扩大，房地产证券化融资也逐渐进入市场，成为房地产企业融资的新渠道。
（二）加快产融结合进度
一般来说，房地产企业进行融资就相当于是一场金融活动，能为房地产企业带来更多资金，满足房地产企业的资金需求。加快产融结合进度能够为房地产企业的业务拓展提供保障，进一步延伸其产业。房地产企业要结合自身发展的需求加强内部资金的管理效率，提高资金的利用率，推动房地产企业的转型发展。在进行产融结合的尝试中要综合考虑到能够获取的利润、所存在的风险，要制定相应的风险防控措施及时有效的预测和评估风险，确保产融结合的顺利进行。
（三）推行股权和资产并购
房地产企业推行股权和资产并购能够将项目资产进行转让，相对债务也能在可控范围内，规避潜在的土地增值税;房地产项目的转让手续简单易行，能够节省费用，不重复交纳契税等相关费用，也不会影响到公司与第三方签订合同的利益，也无需变更相关合同规定，不会限制项目开发的进度。因此，房地产企业在进行并购时要做好前期的准备工作，并与相关公司签订收购意向书，对其中项目可能存在的风险进行调查和评估，做好风险规避工作，将其作为房地产企业融资的新渠道，为企业筹集更多资金。
（四）做好轻资产管理
房地产轻资产管理主要是用少量的资金运作项目，并获取比较高的经济效益，能为房地产企业增加相应的资金积累，进一步拓展房地产企业的融资渠道。房地产企业要从重资产模式转变为轻资产模式，从而才能实现从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益。借助较少的自有资金，通过资本市场的渠道撬动大量的社会资金投资房地产项目。这样不仅能够为房地产企业拓展新的融资渠道，还能进一步降低房地产企业的资金压力，规避一些潜在的资金风险，确保房地产企业的长期发展。
（五）活用银保监会和证监会的房地产融资产品
因保监会监管的房地产融资产品主要有银行贷款、委托信贷、并购贷款、保险资金、信托等;而证监会监管的房地产融资产品主要包含债券、私募基金、资管计划、资产证券化、上市等。这些融资产品都能为房地产企业带来相应的资金，满足房地产企业的发展需求。企业要灵活运用这些融资产品，结合自身实际情况进一步拓展融资渠道，确保房地产企业的稳健发展[3]。
四、结束语
综上所述，在新形势的影响下，房地产企业要不断创新自身的融资方式，进一步拓展融资渠道，增强企业的市场竞争力，更好的适应新形势的发展需求，推动房地产企业的进一步发展。房地产企业在进行融资方式创新时要结合本企业的实际情况，在原有的融资渠道基础上进一步进行拓展，加快产融结合的进度，充分利用好银保监会和证监会的房地产融资产品，根据市场发展的趋势推行股权和资产的并购，增强企业的核心竞争力，确保房地产企业的长久发展。此外，还要做好其资产的管理工作，增强企业职工的创新意识，不断创新出更适合企业发展的融资渠道，确保房地产企业的稳健发展，从而推动房地产企业的可持续性发展。
参考文献：
[1]余瑛.新形势下房地产企业融资的创新研究[J].中国乡镇企业会计，2018 （05）：29-30.
[2]吴昌旻.试论新形势下房地产企业投融资方式的创新[J].中外企業家，2018 （20）：2-3.
[3]张成银.新形势下房地产企业投融资方式的创新研究[J].财会学习，2017 （06）：198-199.
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