关于房地产企业土地增值税清算问题的探讨

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　　摘要：国家制定土地增值税清算的目的是为了更好的对房地产行业进行管控，但是由于土地增值税清算工作较为繁琐，具有一定的难度，使得房地产企业的清算工作中存在一些问题。因此，本文主要对土地增值税清算进行概述，分析房地产企业土地增值税清算中存在的问题，并探究出一些解决对策，希望为进一步促进我国房地产行业的发展做出一定贡献。
　　关键词：房地产企业;土地增值税清算;问题分析
　　房地产企业主要从事建筑工程建设、经营、管理以及服务等工作内容，以营利为主要目的，进行自主性的经营和核算，房地产企业的发展离不开土地以及土地建筑等方面获得的利益。现阶段，国家税务局颁布了关于房地产开发企业的土地增值税清算管理制度，为了帮助房地产企业更好的土地增值税的清算相关内容，并约束房地产企业的行为，让清算工作变得合法性、准确性。
　　一、土地增值税清算概述
　　土地属于不动产，土地增值税是转让土地或土地上的建筑时，获得收入的纳税人，通过转让所获得收入的相关货币收入、税务收入以及其他收入等，减去法定扣除项目的金额，就是向国家缴纳的增值额，土地增值税=增值额×税率。土地增值税清算是纳税人在符合清算条件的基础上，按照税收相关法律法规等内容，以及土地增值税政策，计算房地产项目应缴纳的土地增值税税额，对该房地产项目进行税款缴纳的行为。
　　二、房地产企业土地增值税清算中存在的问题
　　（一）土地使用权清算中的问题
　　随着人口的持续增长，促进经济社会的快速发展。然而我国人口基数不断增大，土地范围是固定的，导致很多城市出现土地资源缺乏的情况，特别是一些一线城市，人口较多，对土地资源使用的影响更大。在这种情况下，政府相关部门为了规范土地资源的使用情况，以及房地产企业的行为，出台关于土地管理方面的政策，从而保证土地资源使用的合理化。根据《土地增值税清算管理规程》中的内容，取得土地使用权所支付的金额需要进行土地增值税扣除和审核，然而一些房地产企业就学会钻政策和法律的空子，所使用的土地并没有办理相关土地转让手续，导致最终清算时不计入在内。同时还有一些房地产企业为了谋取更高的利益，推动自身企业的发展，经常采用一些违反法律的手段获得土地资源。这些问题的发生都会让市场的正常发展受到影响，让本应纳入清算的土地使用并没有进行有效清算。
　　（二）建筑安装工程清算中的问题
　　对于房地产企业中建筑安装工程清算过程中出现的问题，主要有以下几方面：
　　1.成本扣除
　　房地产企业中建筑安装中存在的土地增值税清算主要表现在成本扣除上，尽管已经到达清算条件，但是却没有完成结算审计工作，而且安装包装等工作在合同中的体现并不明确，后者其他工作已经完成，只是没有完成最终的清算工作。根据国家关于房地产工程出包相关政策规定，房地产企业即便有建筑安装费用，但是没有相关发票，就不会进行成本扣除。
　　2.成本证据
　　在房地产企业中，相关财务管理人员的综合素质参差不齐，而且财务审计水平也存在不同，企业内部缺乏严格的管理控制制度和完善的核算归集制度，对土地增值税清算产生直接影响，区域税务局会指定税务人员对房地产企业的土地增值税清算进行详细的审核，对建筑安装工程在建筑过程中出示的成本证据进行检查和管理，成本证据包括合同和发票等内容，按照《土地增值税清算管理规程》中的内容，扣除项目金额中的各项成本和费用，必须是实际发生的，假如有一条内容不符合相关规定也没有实际产生，就不会纳入清算工作中。
　　（三）房地产开发费用扣除中的问题
　　房地产企业建设一个工程项目需要消耗大量的时间，是一个较为漫长的过程，需要在工程建设之前提前预支大量的资金，对于开发商来说，常常采用银行贷款的方式进行筹资，然而国家的监管力度逐渐加大，以及银行相关制度也有改变，使得开发商更多的使用联合开发方式和房地产预售方式，委托经营商进行贷款。按照国家政策和相关法律，对于房地产开发费用的扣除问题，一般体现在财务费用利息支出中，假如根据转让项目进行费用分摊，并且有相关证明，可以根据实际情况进行扣除，但是不能超过银行同类同期贷款利率进行计算得出的金额。
　　（四）房地产开发产品定位中的问题
　　房地产开发产品定位中的问题主要体现在以下两个方面中：
　　1.产品价格低于市场同类同期产品价格
　　房地产企业在进行工程项目开发过程中，很多常常会为了保证自身的利益，将产品以较低的价格卖给股东，这个价格必定低于市场同类同期产品的价格，会严重影响市场价格的稳定性。在开展房地产项目交易的过程中是需要缴纳一定的土地增值税，假如按照市场同类同期的房地产价格进行计算，必定会不满足房地产开发商的经济效益，不被其所接受。因此，税务监察机构需要对房地产企业的这种行为进行规范，一旦出现严格处罚。
　　2.价格变动和土地增值税税率之间存在的问题
　　房地产企业在开发过程中，忽视和财务部门的沟通，没有根据企业实际发展情况制定产品价格，只是考虑市场变化需求，以及同类产品的价格，没有正确认识土地增值税清算的重要性，導致产品价格的变动与实际土地增值税的税率之间存在偏差。
　　三、房地产企业土地增值税清算问题的解决措施
　　（一）加大土地使用权的管理力度
　　为了避免出现上述土地使用权清算中的问题，房地产企业内部就需要建立完善的管理制度，加大对土地使用权的管理力度，严格按照国家下发的政策和相关制度，结合市场发展的规律以及企业实际发展情况，规范获得土地使用权的行为。另外，政府有关部门也要加大对这种行为的检查和管理力度，一旦发现这种行为的出现，必须进行严格的处罚，从而起到警示作用，端正房地产行业的行为操作。
　　（二）加强成本管理
　　对于房地产企业来说，需要制定详细的财务制度，规范财务人员的行为，提高核算的准确性，同时还可以建立完善的财务审核制度，采用成本归集的方式，加强成本管理。另外，对于建筑安装工程中出示成本证据的发票和合同等内容，严格按照法律规定的要求进行管理，严格进行土地增值税清算工作。 　　（三）加强房地产开发费用扣除的管理
　　房地產企业在发展过程中需要使用大量的资金，对于房地产开发资金贷款产生的利息问题，税务人员在进行分摊工作时，应该根据实际工程项目的开展情况，向银行索要相关证明，从而扣除转让项目的分摊费用，减少土地增值税清算中的资金数目。
　　（四）根据市场变化，做好开发产品定位
　　房地产企业内部的财务人员水平不一，开发产品价格的制定不符合标准，因此就可以招聘具备专业技能的财务人员进行产品价格定位，根据市场实际变化情况，以及实际建房产生的成本问题，在了解各种税收政策的基础上，制定合理的价格，最大程度的减少税费的缴纳，节约成本的投入，提高房地产企业的利益。
　　（五）完善信息交换制度
　　从房地产企业发展角度分析，需要及时了解国家相关政策和制度，因此房地产企业需要加强和当地税务局的沟通和交流，方便及时了解国家下发的新政策，并做出相应调整。同时企业还要加强和内部财务人员的沟通，建立完善的信息交换制度，方便进行信息交流，还能帮助税务人员及时了解纳税人的相关信息，在业务开展过程中，能够考虑企业未来的发展，减少企业存在的潜在风险。
　　四、总结
　　总而言之，现阶段我国房地产行业的发展越来越快，国家也在不断加大对土地增值税的管控力度，对房地产企业土地增值税清算工作的要求越来越严格。房地产企业应该正确认识增值税清算中存在的问题，严格按照国家的政策制度和法律法规，加大土地使用权的管理力度，加强成本管理和开发费用扣除的管理，并根据市场变化，做好开发产品定位，完善信息交换制度，从而提高清算工作的效率，促进房地产行业的稳定发展。
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