浅析现金流对房地产企业的重要性
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摘 要 房地产企业在中国经济发展的进程中起着非常关键的作用，占经济发展体系重要比例。房地产企业的经营运作具有其特殊性，对资金依赖性强，需求大，且占用时间长，现金流量风险较大，因此，对房地产企业的现金流量管理显得尤为重要。本文基于现金流量管理的基本理论和房地产企业的特点，分析房地产企业现金流量管理的现状，阐述其现金流量管理中存在的问题，为房地产企业提出应对策略。
关键词 房地产企业 现金流 重要性 管理对策
作为典型的资金密集型行业，相较于其他行业，房地产企业资金流动性强，对资金规模的要求高，且其投资总额大，资金运作周期长，运营风险自然更高。房地产项目开发是房地产开发企业最基本的经营运作方式，也是核心运作模块，而项目开发前期需要投入大量的资金，与后期销售收入之间周期较长，这就需要充足的现金流来支撑。项目开发是房产企业的重中之重，离不开强大的现金流支持，企业要持续高速发展，必然要有充足的现金流作为后盾。因此，现金流是房产企业的血液，是企业赖以生存的基本条件。
一、房地产企业现金流的特点
房产企业往往几个项目同时进行，资金投入巨大，资金投资时间长，资金投入集中，承担的风险较高，期间的波动因素较多。因此，现金流在房产企业开发运营中表现为以下特点：
（一）资金需求量大
房地产是土地和建筑物的桥梁，这三者息息相关，并存发展。房地产行业的特征使得房地产开发企业（项目开发）的运营需要投入大量资金。随着房地产市场的火爆，房地产投资的热度上升，房地产企业在一些城市，尤其是一线城市，如北上广深，拿地所需资金往往达到千亿元。这无疑对房地产企业的现金流产生很大的影响，再加上后续的开发建设，需要不断注入资金。现代房产企业规模不断壮大，多项目同时开发已成趋势，建设过程中必定需要大量的资金支持，没有充足的资金无法平衡各个项目的需求，项目则不能顺利进行。站在融资角度看，金融机构对开发商的资金募集要求是占总量的35%以上，因此，项目初期对资金的需求可说是源源不断，多多益善，否则一旦资金链断裂，对项目发展会造成不可避免的影响。
（二）现金占用周期较长
房地产企业具有自己的特征，从拿地、预售、收首付、结顶、按揭回款、交房、清算，很难做到根据开发节点来完成。对于一般的房地产开发企业而言，从投资和项目批准、建筑设计、房屋建造到房屋的出售或租赁，将需要2～3年的时间。如果销售不顺利，将不可避免地延长回正现金流的时间。根据当前的抵押政策，商业抵押付款要等到竣工完成，这使得房地产行业的投资回收期延长。房地产企业的开发周期长，资金周转速度慢，影响项目进度，资金回笼相应滞后，导致资金占用时间较长，企业财务成本增加。
（三）现金流分布不均匀
一般企业的生产经营周期较短，前期资金流出和销售收入之间的时间短，周转速度快，使得现金流量波动小，分配更均匀。而在房地产项目开发过程中，现金流入和支出存在明显的异步性且分布不均。开发初期，需要注入大量资金投入各个不同项目中，以便持续运营;在项目达到可销售或出租条件之后，才可回笼部分资金，等竣备或交房才能全部收回已售部分资金。从投入初期至销售回笼这段时间较长，没有资金就无法推动项目进程，现金流入和流出之间的周期会更久，所以必须保证资金供应，从而有效缩短运营周期，减少资金占用率。
由于房产行业初期大量的资金投入，可能项目前一年的净现金流量都为负，而下一年销售达成后收回大额资金，净现金流量表又为正。通过净现金流量可反映出房产行业对现金的需求存在明显的峰值，体现其回款周期长，速度缓慢，资金链安全度也由此降低。很多中小型房产企业由于自身实力问题，无法同时进行多个项目的开发，也不能正常完成和出售不同项目，因此经常处于多个项目期间。而项目的整个开发过程中，资金不可缺少，现金的流入却又取决于项目是否按时顺利完成出售，现金持续流出与一次性流入之间的矛盾尤为突出，现金流量分配不均的现象在这些企业中也更为突出。与其他公司相比，此类公司承受现金流量风险的能力较弱。
（四）现金占用的风险性大
房地产项目和投资一旦投入就不能流动，因此很难根据项目客观或主观条件，外部或内部因素进行调整和改进。由于可预测或不可预测的因素，资金投入之后的不确定性持续上升，使企业承担相应的风险。另外，由于我国房产行业特殊的发展模式，其以社会资源整合为核心的“不对称”发展模式，使得房产企业在发展过程中普遍存在资金使用密集、现金来源分散的矛盾。目前，大多数企业对从金融机构贷款或者通过资本市场融资这两种方式比较依赖，但由于房产行业竞争的激烈性，国家金融环境的不可预测性等，很容易导致企业融资困难，产生资金链断裂的现象。
二、房地产企业现金流管理现状分析
（一）企业偿债能力弱，内部现金流量能力不足
每年净现金流量为负的房地产开发企业在行业中占据非常大的比例，此类房地产企业的现金流量风险很高。企业对现金流量管理的重視不够。多数管理者认为，在房地产企业普遍盈利的情况下，只有出纳员和财务人员应注意现金流量管理，现金流量管理只是出纳的日常现金流核算、企业融资部门的资金筹集。而实际上，现金流在企业整个项目周期和公司的价值管理中都起着至关重要的作用，是一个企业经济价值的体现。
（二）缺乏科学的管理方法和手段
大多数企业都采用现金流量预测，缺乏科学的管理方法及手段。现金流管理涉及诸多方面，有现金流量分析、现金流量预测、现金流量缺口管理、收益管理等。多数企业采用的是现金流量预测的方式，编制企业资金来源、运用表及早期项目流量表是其最常见的形式。也有致力于研究和尝试现金流量预算系统的大型房地产开发企业，但由于大多数人对现金流量信息的价值不了解或了解不足，现金流量分析未能得以普及。在我国房地产行业中，很多企业债务沉重，一方面本身收入低，经营现金流不足;另一方面缺乏合适的管理手段也是重要原因。这种现象不及时改进，企业资金链极有可能被破坏而无法平衡，甚至导致破产。 （三）企业获得现金流的能力差
实力差异导致不同企业在获取现金能力方面参差不齐。房地产业的建设周期长，资本占用期也相应延长。每年对项目建设的推进与把控直接影响获取资金的能力。比如在没有考虑实际情况与详细计划时盲目扩展项目，会增加企业承担现金流量的风险。房地产企业的现金流量管理不应复制金融企业或制造企业的现金流量管理方法，而应结合房地产企业战略决策频繁、资金密集、高风险的特点进行现金流量管理。
三、房地产企业强化现金流管理的对策
企业现金的流入及流出构成企业现金流，为保证企业现金流的正常运转，必须加强对现金流的分析管理。目前，大多数企业采用“借新還旧”的方式，即通过不断增加借贷规模来填补资金缺口，通过这种方式控制平衡。但这种方式是不可持续发展的，终究无法长久。鉴于此，建议通过以下几方面来改善现金流现状。
（一）有计划地储备土地，维持现金流的平衡
避免盲目拿地，冒进经营。拿地之前调查相关市场状况，了解拿地政策、国家调控政策，分析当前宏观经济形势，要做到审时度势，合理预测房地产市场的前景，结合企业自身的现状以及未来发展的计划，作出合理部署。企业要持续稳定发展，必定要结合市场需求及资本供给，合理规划，制订出一套真正适合企业未来长期发展的计划。拿地必须回归自身项目发展需求，作出合理储备。
土地储备后，应明确相应的财务风险并做好承担风险的准备。企业拿地需要大量资金，在拿地之前必须分析企业自身的财务状况，有无承担风险的能力，避免因拿地带给企业巨大的经营压力。分析如何平衡土地储备计划与现金流量之间的关联，在企业现金流入较大的时候进行土地储备，避免出现资金不足，现金流脱节，导致资金链断裂，甚至破产。
（二）缩短项目周期，加快现金回收
房地产企业不仅可以减少发展的资金需求，而且可以加快资金回笼的速度。房地产市场逐步从卖方过渡到买方，加上企业的融资压力，现金流受到严重影响。房地产企业要根据市场发展情况作出应对策略，适时调整经营方法，改善营销策略，确保现金流平衡、畅通。简而言之，适当把控发展规模，控制项目数量，有效缩短开发周期。这不仅可以减少发展的资金需求，而且可以加快资金回笼的速度。
（三）拓展融资渠道
增强开发商的融资能力，也是开发商应该苦练的内功。在货币紧缩的条件下，开发商必须拓宽融资渠道，以增强企业的核心竞争力，无论如何要把握主动权。融资方式有很多，上市房地产公司可以出售股票，发行公司债券和其他融资方式。非上市企业可以通过民间借贷、信托、私募或联合开发等方式筹集资金，解决资金问题。
当前，为确保企业资金链的安全，促进企业的稳定发展，各种金融机构包括投资者，对房产企业的要求非常高，他们对优秀的房地产企业给予高度关注。这些企业具有敏锐的商业洞察力及卓越的经营管理模式，有足够的偿付能力和抗风险能力，使其得以稳定持续发展。房地产企业始终需要从自身实际情况出发，合理规划企业发展规模，寻找适合企业的融资渠道，平衡现金流量，确保企业资金链的安全，促进企业的稳定发展。
（作者单位为华董<中国>有限公司）
参考文献
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