广州某大型住宅项目的工程造价分析

来源:用户上传      作者:

　　【摘 要】 本文首先简述广州市某大型住宅项目的工程概况及其工程造价，通过与广州市同时期同地区同类工程项目的平均水平进行对比分析。随着房地产市场的成熟，工程造价控制不再是狭义的工程造价―仅仅节约工程成本，而应该从更大的范围，更长远的角度来控制工程造价亦只是从项目的寿命周期成本出发，并将工程造价对后期项目的运行维修及销售、消费者购买欲望的影响纳入研究范围。
　　【关键词】 住宅项目 工程造价 成本分析
　　1 工程概况
　　（1）项目简介：本项目为广州市某大型住宅小区投资项目，位于广州市花都区，建设用地面积：369000m2，规划建筑面积：959400m2，容积率为2.6，土地出让方式为挂牌出让，成交价格为：31500万元，楼面地价328元/m2。2004年3月21日广州市某房地产投资公司通过拍买获得该土地的使用权；2004年8月26日广州市某房地产投资公司完成该项目的可行性研究，约5个月时间。2005年6月1日为该项目的开工时间，2012年10月8日全面竣工。该项目分五期建设，先建设中高层住宅项目，然后再建设别墅项目，配套设施（如酒店、学校，会所等）跟主项目同时进行，整个项目的建设时间为7年。
　　（2）相关的经济指标：该项目占地面积为36.9万平方米，建筑面积为：95.94万平方米，按建筑面积来计算的土地使用权出让金为：328元/m2；建筑安装平均成本为：2485.22元/m2；总工程造价：415280.1万元。
　　（3）建设条件：五通一平（通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地）；已取得了用地许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程开工许可证等。
　　配套设施：
　　五星级酒店、双语幼儿园、双语小学、双语中学、高级会所、游泳池、健身中心、超级市场、停车场、数字电视、宽带设施、自动报警器等
　　（4）装修程度：1）中高层住宅项目仅装修公共部份，装修等级按中高级以上的标准来执行，套内面积不装修，由业主自主装修；2）别墅项目仅做外装修，装修等级按中高级以上的标准来执行，内装修由业主自主装修；3）酒店装修按五星级标准执行；4）学校及其它设施按相关要求的中高标准执行。
　　2 工程造价分析
　　2.1 本项目的工程造价结构如下
　　本项目各项工程成本占总成本的比重分别为：土地成本：7.59%；建安工程成本为57.41%；开发管理成本为15%；其他配套设施成本为20%；合计为100%。见下表2.1。
　　2.2 分析本工程项目的工程造价
　　（1）据房地产管理部门及相关的研究机构分析，广州市2012年同地区同类型房地产项目工程造价合理的投资结构为：（注土地为2004年获得土地使用权，2004年平均土地使用权出让金平均占总工程造价的10%～20%左右，现在按15%计算）。
　　（2）上表已经形象的说明了，合理的住宅项目工程造价结构为：土地成本：15%；建安工程成本为65%；开发管理成本为10%；其他配套设施成本为10%；合计为100%。
　　（3）根据合理的工程造价结构计算出各项投资费用，并计算投资偏差。
　　（4）本项目的工程造价详细分析，综合表1.1、1.2、1.3以及从成本、经济效益等各方面进行分析本项目的工程造价是否合理？
　　1）时间成本：①从获得土地使用权到可行性研究结束也就是从2004年3月21日开始到2004年8月26日，持续了5个月零5天，对整个住宅项目市场作了详细的调研，同时也对一些国外，香港等经济发达的地区和国家的成功案例进行研究。②从2004年8月26日至2005年6月1日进行了详细的设计，该工作持续了将近10个月，不但进行了详细的施工图设计，还参照中内外成功项目的典范对设计方案进行了优化。③2005年6月1日至2012年10月8日该项目全面竣工。总建筑面积为95.94万平方米，建设时间为7年，平均年建设13.71万m2，分五期建设，配套设施与主项目同时进行，工期安排合理。分期建设分期销售，有利于项目资金的回收和流动。④从各个建设阶段来看，时间成本的投入比平均水平稍高一点，也属于正常范围内，主要原因是由于本项目是该投资公司的第一个房地产项目，投资巨大，当时的房地产市场才开始运作不久，可借鉴的项目不多，投资者需要高瞻远瞩，深思熟虑。
　　2）经济成本：①综合表1.1、1.2、1.3对本项目进行经济成本的分析，表1.3计算出该项目的总投资比平均水平节约了13.43%，约64419.99万元。也就是从节约成本的角度来说，该项目是成功的。下面按各个分项成本指标逐个分析：②土地成本：由于土地资源的稀缺性，广州市同地区同类型的土地使用权出让金一直节节攀升，从2004年开始广州市同地区同类型的土地使用权出让金由均价350元/m2一路飙升至今接近4000元/m2，土地使用权出让金在工程造价中所占的比例由原来的10%到现在的45%～50%，更有甚者超出了50%。本项目的土地使用权是2004年初获得，当时的土地市场刚刚开始公开招拍挂没多久，所以价格相对比较便宜。2004年的土地使用权出让金上升幅度较大，450～1200元/m2均属于合理的范围值。根据上表所示，最大节约成本的是土地成本，节约了56.22%。本项目土地使用权出让金为328元/m2，与广州市同地区同类型的土地使用权出让金的平均水平相比稍微偏低。③建安工程成本：广州市同时期同类型房地产项目建筑安装平均成本约为：3000～3500元/m2；而本项目的建筑安装成本为2485.22元/m2，比广州市同时期同类型的建筑安装平均成本节约了23.53%，主要原因有以下几点：⑴建立健全的项目管理制度；⑵项目前期工作考虑周全，后期建设过程一切都在计划考虑中，没有发生较大的变更；⑶建设工程材料采购以性价比为主要原则，尽量少采购进口建设工程材料，因为进口材料价格大多数比较昂贵，当然若进口设备性价比国产的要高，也会采用进口设备，以性价比为主要原则。由于建设工程的材料费在建筑安装成本中占60%～80%，所以单这一项能管理好，就可以节约工程总造价的10%～20%，非常可观。④开发管理成本：开发管理成本主要包括与本项目开发有关的其他费用，如建设项目管理费，勘察设计费，研究试验费，项目管理临时设施费，工程监理费，工程保险费，引进技术和进口设备其他费，工程承包费，联合试运转等费用。在本项目中占总造价的15%，而广州市的平均水平则为：10%左右，比广州市的平均水平高出了5%，整个项目高出了29.86%，主要原因在于建设单位加强了本项目的建设团队，对勘察设计的要求要比当时平均社会水平要高，考虑得更长远等等。⑤其他配套成本：其他配套成本主要包括休闲娱乐会所建设，环境建设，供水供电等等其他配套成本。本项目的其他配套成本占总成本的20%，而广州市平均水平为10%左右，超出社会平均水平的10%。主要由于当时的消费者对房子的要求不高，主要关注房子的质量，很少会有人关注房子其他设施。随着房地产市场的成熟，越来越多的购房者不再是仅仅关注房子本身的质量和价格，同时也会关注到房子周边的环境，小区的管理水平，设施是否齐全等等。
　　3）经济效益：项目完成后，对项目进行项目经济效益评价：从近期来看，从节约项目成本的角度来看，整个项目成本节约了13.43%，是成功的，主要得益于土地成本的节约。从项目的销售工作来看，本项目环境优美，设施齐全，服务质量一流，宜居宜商。跟其他房地产项目对比，更显得一枝独秀，虽然销售价格比其它项目稍微偏高，但销售工作非常顺利，供不应求。
　　从消费都需求方面来看，本项目环境优美，配套完美，质量可靠，服务好，该项目的房子是值得买的，房地产开发公司是可信赖的。
　　从远期来看，由于消费者对本项目及本公司的信赖，对未来的开发的项目带来了巨大的潜在经济效益。
转载注明来源:https://www.xzbu.com/8/view-12683307.htm