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武汉房地产精装修维权事件现状及对策分析

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  【摘要】伴随着房地产市场转型升级,房地产维权事件层出不穷,特别是围绕精装修方面,大有一波未平一波又起之势。而法律法规不完善、缺乏有效的监督机制、开发商投机取巧、购房者心理落差加剧等都是重要原因。只有进一步完善相关法律法规、健全利益表达机制、畅通信息沟通渠道、坚持法与情相结合,有针对性分而治之,才能减少维权事件的发生。
  【关键词】房地产 精装修 维权
  近年来,武汉房地产市场经历了从过快过热上涨到调控降温转型的过程。伴随着房地产市场转型升级,房地产维权事件层出不穷,特别是围绕精装修方面,大有一波未平一波又起之势。维权事件处理不当,不仅会损害业主合法权益,而且会导致事态升级,引发更大的冲突,降低政府公信力,也给经济社会稳定发展带来巨大隐患,形成“多输”局面。
  一、武汉房地产精装修维权事件运作的特点
  (一)无组织向有组织转变
  以往,房地产市场维权事件大都表现为从小到大、从个体到群体、从上访到冲突转变的特点。而从最近的房地产市场维权事件可以看出,事件从一开始就表现出极强的组织性。他们会在统一的时间、穿统一制作的背心、或手拿标语或拉扯横幅的出现,有的人负责拍视频传播造势,有的人负责联系媒体记者,还有的人负责维权经费的收缴与管理,整个事件呈现出有组织、有计划、有方案、分工明确、步骤鲜明的特点。
  (二)线下活动向线上线下相结合转变
  受信息技术发展所限,以往房地产市场维权事件主要以线下活动为主。无论是维权信息的传播,还是维权活动所造成的社会影响都比较有限,维权事件的发展过程也比较缓慢和可控。而随着现代信息技术的发展,信息的收集与传播方式有了翻天覆地的变化。他们会充分利用QQ群、微信群、微信公众号、微博等现代媒介,广泛的宣传造势、拉拢人气。在每个人都是自媒体的时代,房地产市场维权事件往往从一开始就成为了社会的热点,其传播速度之快、影响范围之广、防范控制之难是以往不可想象的。
  (三)感性向理性转变
  以往房地产市场维权主要呈现出以闹代诉的倾向,认为“小闹小解决、大闹大解决、不闹不解决”。他们认为只有把事态闹大才会引起主要领导和上级相关部门的重视,所以在以往的维权事件中,打砸等冲突现象总是不可避免,甚至演变成流血事件。虽然现在部分购房者依然有这种心态,并且极力主张以闹代诉,但随着购房者综合素养的提高,特别是法治思维的增强,绝大部分的购房者并不想突破法律底线。所以虽然近年来维权事件层出不穷,但打砸抢等冲突现象极少出现。
  二、武汉房地产精装修维权事件多发的原因
  (一)相关法律法规不完善
  自2016年房地产调控以来,武汉新房价格得到了有效控制,开发商为了扩大利润率,开始在装修方面做文章,纷纷捆绑精装修,市面上带装修房源陡增,毛坯房日益减少。2018年4月,湖北省人民政府网公开了《省人民政府关于促进全省建筑业改革发展二十条意见》,其中第4点“深化建造方式改革”中明确提出从2018年10月1日起,全省政府投资工程项目满足装配式建筑技术条件的,50%以上项目采用装配式建造方式;2019年1月1日起,全省各城市新建商品住宅中,全面推行一体化装修技术。然而武汉市目前只是对装修标准进行了价格限制,对于装修应该包括哪些内容、标准如何、购房者有没有自由选择权、装修出现问题如何解决等方面都没有明确规定,目前这一切都是由开发商来定。2019年1月22日,网上流传一份由武汉市房产交易中心发布的通知,据称,在79个涉稳项目(都是房地产项目)中,凡购房人提出解除合同的可以办理备案注销手续,不要求购房人提交除身份证明、户籍证明、婚姻状况证明之外的其他证明材料。“不满精装修就退房”一时成为网上热议的话题,这也给购房者带来了一些鼓舞,然而“不满精装修就退房”的政策并没有迎合购房者真正的需求,购房者只想提升装修质量或者退还装修款改毛坯,并不想极端化的退房。
  (二)开发商投机取巧
  2017年5月10日,武漢率先推出“装修房指导价”。备案均价不超过1万元/平方米的,全装修价格不高于2000元/平方米;备案均价1.5万——2万元/平方米的,全装修价格不高于3000元/平方米;备案均价2万——2.5万元/平方米的商品住房,全装修价格不高于3500元/平方米;备案均价2.5万——3万元/平方米的商品住房,全装修价格不高于4000元/平方米;备案均价3万元/平方米以上的商品住房,全装修价格不高于5000元/平方米。为此,不少开发商见招拆招,直接将精装修报价抬高到了指导价的上限。据业内人士介绍,一个毛坯项目售价1万元/平方米,计算地价等成本,利润只有5%。但精装修部分可能成本只有500元/平方米,但可卖2000元/平方米,这部分的利润率可以轻松超100%。最疯狂的时候,购房款中30%以上是装修价格。更有甚者,有开发商以精装价格卖房,最后以毛坯交房。在利润的驱使下,“捆绑销售…‘霸王条款”“双合同”“超大公摊”“草率施工”“货不对板”等问题层出不穷。
  (三)缺乏有效监督机制
  自2016年房价快速上涨以来,武汉新房市场一直属于卖方市场,面对带装修房源,购房者往往没有议价选择的空间,只能被迫接受。装修款所包括的内容、装修产品品牌的选择、装修价格的确定等都只有签字确认的资格,无法自由选择。另外,在装修施工过程中,购房者往往无法深入现场查看,水电管、电线等铺设又具有隐蔽性,这不仅给开发商提供了投机取巧的空间,也给购房者增设了监督的难度,无法第一时间发现问题。所以,一旦装修问题被爆出,往往很难去完善和补救,再加上利益表达机制不完善,投诉渠道不畅通,购房者不得不走上维权抗争的道路。
  (四)购房者心理落差加剧
  从2018年的第二季度开始,武汉房地产市场明显降温,观望气氛浓厚。克而瑞数据显示,2018年5月开始,武汉新盘去化率一路下跌,至当年12月去化率仅31.9%。而此前,武汉市场平均去化率能达到72.96%。为保证利润,“精装改毛坯、精装打折、贷款分期、直接折扣”等各种招数不断。这让一些从“暴涨、日光盘、排队买房”走到了“降价、打折”行情的购房者,心理颇不平衡。他们纷纷以装修不满意为缘由,找开发商寻求补偿,从而弥补心理落差。这也在一定程度上促进了装修维权事件的发生,加剧了维权事件的规模。
  三、武汉房地产精装修维权事件的对策分析
  (一)完善相关法律法规,确保维权事件有法可依
  房地产精装修维权事件的发生,往往伴随着法律法规不完善、规章制度不健全、标准规范不统一、信息公开不合规等问题,造成维权事件从起源到发生、再到演变推进,都无法可依、无章可循,无论是开发商还是购房者都没有明确的操作规范,无法及时有效应对化解。只有尽快完善相关法律法规,明确法律边界,划清责任担当,明晰哪些可为、哪些不可为,才能确保利益主体依法依规行事,才能减少维权事件的发生、减小维权事件的影响。
  (二)健全利益表达机制,畅通信息沟通渠道
  随着购房者综合素养的提高,特别是法治思维的增强,绝大部分的购房者并不想突破法律底线。如果可以通过和平手段协商解决,他们并不想冒太大的风险去走维权抗争之路。然而房地产精装修维权事件的发生往往伴随着申诉无门的无力感,随着情绪的积压,那些原本采取温和方式维权的人会被迫走向极端,甚至付诸暴力。为了避免这种事态的发生,必须完善利益表达机制,畅通信息沟通渠道,让购房者与开发商、与政府开展平等对话,促使维权事件协商解决。
  (三)坚持法与情相结合,有针对性分而治之
  政府应该严格遵照法律法规要求,避免“大闹大解决、小闹小解决、不闹不解决”的负向激励。对于那些逾越法律红线、触碰社会底线的人要坚决予以惩处,而对购房者的合理关切要及时妥善回应,避免滚雪球似的将矛盾越积越大。坚持法与情相结合,针对不同的利益诉求采取有针对性的措施,分而化之、分而治之。
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