浅析房地产企业财务管理存在的问题及对策
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作者: 陈春景
摘要:在经济全球化、竞争国际化、知识经济化的新经济时代,财务风险已经成为我国房地产企业迫切需要解决的现实问题,近些年来,房地产企业为我国社会主义市场经济的迅猛发展做出了巨大贡献,带动了我国房地产业的投资热潮,也使得我国的房地产业得到了迅猛的发展。房地产行业属于典型的资金密集型行业,而财务管理工作是以资金的筹集、使用及分配等财务活动为核心的工作,因此,财务管理对房地产企业有着更为特殊的意义。从房地产企业财务风险的表现形式入手,具体分析了当前我国房地产企业财务风险的成因,并提出了其管理的职能,避免陷入危机,本文章就分析了我国房地产企业财务管理的存在问题。
关键词:房地产;财务管理;对策
一、房地产财务管理的重要意义
集中理财,加强监督,强化专业管理水平,房地产企业在财务管理方面实施双重的领导思路,子公司的财务人员为子公司经营服务,受子公司行政领导,这样的双重身份可以防止子公司单方面领导的弊端,加强财务监督,实现集团财务管理精神的传达和执行。为了不断提高财务管理质量和水平,房地产企业财务管理设计符合自身特点的财务管理模式,建立有效的企业内部控制系统,确立财务业绩考评以及日常业务审计监督等,同时,为加强子公司或核算单位的财务交流,进行财务人员的调换,以及会计互审等工作,这样,会避免一些差错,更具有透明度,避免舞弊的情形发生,利用财务交流还能够提高财务人员的业务技能,更好地为企业服务。
二、房地产企业财务管理中存在的问题
房地产企业普遍存在着管理者财务管理水平的落后,财务工作人员素质不高的问题。在我国的房地产中,大部分管理者文化素质不高,不具备现代化的经营管理理念,多数房地产企业老板是从水泥工、施工员、到包工头发展过来的,都擅长节约成本,但是,普遍都缺乏财务管理的意识,集团财务管理控制力不足,政出多门,各自为政,财务管理系统的统一和集中程度不足,还有很多的房地产企业各个项目公司的核算体系互不相同,财务软件和核算标准不统一,财务报表不一致,这就难以向管理者提供统一,还有一些对子公司没有股权控制关系或股权结构比较复杂的房地产集团,在财务体制和财务组织结构等方面往往定位不清,权利结构不明确,导致企业集团对子公司的财务活动缺乏有力的监测。
房地产企业老板集权现象严重,大多数投资者也是经营者,缺乏监督,他们只凭借经验和感觉进行管理,由于决策都没有通过科学而严格的论证,对企业财务管理的认识还停留在“记账”、“算账”上,普遍存在着财务不能参与经济活动的全过程,这些必然会给企业带来麻烦。企业当中还会存在着财务管理集分权处理不当的现象,集团财务管理有三种模式,分别是“集权式”、“分权式”、和“集团总部指挥下的分散管理”,目前,由于缺乏统一明确的财务管理业务授权机制,很多房地产集团公司在财务上过多分权,下属企业各行其是,追求局部利益最大化,从而忽略了集团的整体利益。
由于房地产企业老板在经营过程中,特别的重视商业秘密,在财务管理方面,大多采用家族式管理模式,一般情况下关于会计、出纳方面的事情都由亲属担任,所以,,经常出现出纳人员领导财务工作现象,一定程度上导致财务人员素质不高,而房地产行业税收政策比较复杂,税收政策变化快,没有较高的财务专业水平,往往涉及很大财务风险,每年房地产行业都是国家重点稽查对象,有些企业偷税现象,这些隐患的危害在创业初期尚不明显,但是,一旦进入资本化、规模化经营后,影响力就会逐步扩大,最终将会导致企业走向衰退与没落。
三、完善房地产企业财务管理的对策
首先,优化管理模式,要强化法人财务管理意识,聘用专业水平高的财务管理人员,还要全面提高其他财务人员的业务素质,加强房地产企业的财务管理,必须提高企业法人的财务管理意识,强化房地产企业法人的法律意识,并且 明确单位负责人对本单位的会计工作和会计资料的真实性、完整性负责,要不断的增强企业负责人的法律意识,不仅可以避免会计违法行为的发生,还有利于会计人员依法提供完整的真实的会计信息,为企业发展提供准确的决策依据。其次就是坚决反对家族式财务管理,要聘用专业水平较高的财务骨干人员,同时,也能够提高其他财务人员的素质,建立一个专业水平强硬的财务队伍。
房地产企业还要转变观念,切实树立财务管理是企业管理核心的理念,财务部门应从房地产项目的前期进行筹划及分析项目是否可行,参与新的投资项目、资产重组项目的风险、成本与利益等论证考核评价工作,从财务管理角度提出改善投资管理,为企业领导提供决策参考。同时还要做到强化信用观念,提高信用等级,拓宽融资渠道,房地产企业存在着建设周期长、前期投资大,在发展过程中,一方面,企业方面必须强化信用观念,主动提高自身信用等级,做到诚实守信,规范经营,另一方面,要积极拓宽融资渠道,可以加强与大企业的联系,借助大企业的信用为其担保,获得银行的贷款。
构建完善的财务管理体系,要切实加强日常活动的资产管理,加强应收的账款管理,房地产企业一般的情况下都采取分期收款销售式,所以,从一开始就需要严格把关,把某些收款条件规定清楚,防止事后故意拖延或不配合银行提供按揭贷款资料,如果应收款已生,企业就会需要制定严格的回收政策,其次,还要加强存贷管理,不良的状态是消散企业资金的一个严重问题。在发生经济业务后,必须立即入账,加强成本控制,企业从原材料的采购到产品的最终售出,要采取有效的成本控制方法,要明确产出与投入的关系,来确定最有利于提高效益的成本控制方法,对每一种储存在库的产品,应尽量需要寻求理想的存货余额。完善企业财务信息系统,设置独立的内审机构,随着房地产财务活动的发展,从单一的建房到复杂的建设,一方面需要利用网络可以把客户档案资料资源共享,提高各部门的工作效率,使管理者随时掌握客观信息,从而将财务控制科学地渗透到组织管理的各个层次以及生产业务的全过程和各个经营环节,并将其结合起来,通过网络来降低信息不对称程度。可以在一定的程度上减少经营者违背股东利益的行为,还可以要求企业设置独立的内部审计机构,建立内部审计制度,加强审计监督,以提高财务信息的真实性。
四、结语
从而得知,房地产行业是一个资金密集型的高风险行业,房地产企业往往有较大的比重资金需要向金融部门、其他企业筹措,一般贷款的额数比较大,同时,房地产的开发经营具有涉及面广、投资周期长、资金回收慢、经营风险大的特征,因此,房地产企业要实现良好的发展,获得可持续性核心的竞争能力,必须提升财务管理水平。
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