华侨城A:强势进军武汉
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作者: 原 野
公司强势进军武汉，迈出二次扩张的重要一步。获得的地块位置优越，该项目N-地产部分预计可为公司在未来数年中增加净利润25亿元以上。
今日投资个股安全诊断星级：★★★
事件：
12月25日，华侨城A以45亿元摘得武汉新地王――东湖景区及周边3，167亩地块，该宗地块由4块地组成，两块用于住宅开发，占地1，298亩，可建设139万平方米住宅；两块搞旅游开发，占地1，869亩。
评论：
独特的“华侨城模式”
尽管地产业务的投资收益对华侨城的利润贡献率占了绝大部分，经常还有研究报告把华侨城归入房地产企业，但华侨城却坚称自己的主业是旅游而不是地产。“旅游+地产”的开发模式一直是华侨城的特色所在。该模式在降低土地成本、保证高毛利率的同时，还可实现旅游与地产开发资金周期互补，使得公司资金运用能力明显高于行业平均及主要竞争对手。
华侨城2008年主题旅游地产毛利率高达57，7％，远高于2008年房地产行业平均毛利率39，36％；主题公园旅游毛利率将近40％，也高于2008年旅游业平均毛利率37％。公司净资产收益率高达16.42％，而2008年房地产行业和旅游业的平均净资产收益率分别仅为10.63％和11.12％。
华侨城在深圳市场深耕细作20多年，所确立的“旅游+地产”的开发模式，其核心之一是受益于旅游项目综合拿地的优势。不同于万科等通过招标或者挂牌拍卖等公开方式来拿地，华侨城往往通过与当地政府协商以较为低廉的价格拿到住宅开发用地。
从近几年房地产开发的毛利数据来看，华侨城的毛利的确高于同属行业第一集团的万科、金地、保利及招商，也远远高于行业平均水平。
“华侨城模式”另一个特色是地产开发借助景区优势实现溢价。首先，公司通过对环境的改造提升景观效果，实现房产项目溢价。共次，旅游项目带动周边交通设施及配套设施的投入，房产项目从中受益。最后，由于各地大型主题公园旅游项目均属于政府重点扶持发展项目，片区的发腱规划受关注度高，房产项目借助政府信用及舆论热度实现溢价。
目前华侨城在深圳已经成了“高端房地产”的代名词，旗下部分项目的销售价格均创出历史新高。其中，东部华侨城别墅项目“天麓”售价最高已达15万元/平方米，波托菲诺项目纯水岸七期全复式公寓超过5万元/平方米，而目前深圳房产市场的整体销售均价约为1.6万元/平方米。
整体上市解决同业竞争问题
整体上市后，公司解决了困饶公司已久的同业竞争问题。使公司对集团的房地产资源不仅仅实现了财务报表上的合并，还实现了集约开发的协同效应。更为关键的是，一次性的拓展了公司土地储备的规模。以2008年未结权益面积口径统计公司土地储备的规模达到了531万平米，以公司目前的开发速度，可供开发5-7年。公司现有房地产项目储备主要分布于深圳、成都、北京、上海等核心城市，含金量极高。如果以当前售价简单计算，潜在利润高达377亿元。其中位于深圳地区的东、西华侨城剩余项目按保守价格估计毛利也都将高于70％。我们还对公司在西部华侨城地区尚剩余100万平米建面的土地储备的价值进行了测算。假定这100万平米的土地储备从从2012年开始分7年匀速开发；再假定其中100万建面中高层住宅和低密度别墅各占一半；同时假定其中高层价格以2009年价格(35000元/平米)为基础，每年升值5％，别墅价格以2009年价格(80000元/平米)为基础，每年升值10％，则该100万平米的土地储备在2012年到2018年7年间将累计可为公司贡献880亿元营业收入。
“旅游+地产”模式具有可复制性
公司近年也借势在深圳的旅游地产项目的成功向全国市场推进，相继成功拿下北京、上海、天津、昆明、泰州、成都等地旅游地产项目，武汉项目也进入实质阶段，未来公司还将继续扩大这一模式在全国的布局范围。联合证券分析师认为公司“旅游+地产”的模式在深圳以外的地区具有可复制性。
目前国内仍处于城市化的进程中，城市的建设和发展仍在摸索阶段，大城市间互相学习，内地城市引入沿海城市经验是常见的发展模式，地方官员在任期内存在引入先进经验建立政绩工程的迫切需要，而在发展房地产项目上，地方官员则偏向于引入国企背景的外地公司。华侨城同时满足“国企背景+政绩工程”两项要求，因此，“旅游+地产”战略在对外实施时具备了天然的优势。
公司在建造住宅时从一开始就追求在社区环境构造和建筑、户型理念上的领先和创新。这使得公司在项目的逐步销售过程中形成了一批认同公司设计开发理念的高端客户群。联合证券分析师认为从目前的宏观环境和政策导向上看，沿海产业往内地城市转移和经济结构再平衡将是长期趋势。而公司在深圳市场所拥有的属于经济发展中坚力量的客户群未来存在随着国家产业发展重心转移而迁往内地中心城市的可能。这部分客户在当地对高档住宅的需求以及对华侨城品牌已经形成的认可或会成为公司未来在内地中心城市实现突破的新契机。 武汉地块位置优越 此前深圳华侨城集团与东湖风景区管委会签署武汉欢乐谷合作协议，该地块即为欢乐谷及周边住宅及配套地块，摘得此地块是华侨城实现二次扩张迈出的重要一步。华侨城将投资40多亿元在东湖兴建以欢乐谷为中心，融主题公园、都市娱乐、文化休闲、主题酒店等于一体的项目，并计划2011年10月前完成主体公园一期，实现试营业。本次公司摘得住宅地块平均容积率1.6，楼面地价3，090元，地块位置优越，位于武汉二环边，紧邻东湖风景区及未来的欢乐谷，未来新房销售价格有望达到10，000元以上。该项目房地产部分预计可为公司在未来数年中增加净利润25亿元以上，并增厚每股净资产值0.7元至17.5元。中银国际维持“买入”评级。
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