刍议房地产企业会计核算存在的问题及应对

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　　摘要：随着我国经济的快速发展，人民生活水平和人均收入的不断提高，房地产行业依旧在稳定发展中。但是，随着现阶段我国政府对房地产政策的不断变化，从限购到住房贷款利率无上浮等，这对房地产企业的会计核算提出了更高的要求，尤其是我国很多的房地产企业是集生产与销售为一体，这使房地产会计核算工作更加复杂。而目前我国房地产会计核算的干扰因素有比较多，使会计核算容易出现问题，因此，本文针对目前现状简单分析我国房地产企业会计核算存在的问题，并提出相应的解决措施。
　　关键词：房地产企业;会计核算;问题
　　随着我国经济的不断发展，以及政府在房地产方面的关注度不断地提高，政策的出台也在持续进行，再加上市场房地产企业的不断激增，使房地产企业要想持续扩大发展比以往更加困难。相比与其他行业，房地产行业主要有以下几大特点：一是资金投入大、项目风险高;二是建设周期长、审批环节多、开发成本高;三是项目管理难度大，资源调配所涉及的行业多，而资源利用率又较低，容易造成成本浪费。因此，房地产行业需要有较高的控制资金及规避风险的能力，这对财务会计人员的要求比其他行业更高。但从根本上来说，提高房地产会计核算能力需要通过制度来优化财务管理工作。
　　一、房地产企业会计核算现存的一些问题
　　（一）收入核算制度不完善
　　房地产行业具有自己的特点，这些特点使企业财务会计核算的内容与其他行业有较大差异。财务工作者在进行财务核算时往往会遇到很大的阻碍，使工作进程缓慢，极大的降低了会计核算效率。探其原因主要是收入核素制度不完善。一方面是目前我国大多数房地产企业采用的都是预售方式，虽然企业会计人员在制定核算科目时严格按照了相关标准，但实际上，我们在开展工作中会发现，业务部门和财务部门两者之间会出现信息偏差的情况，从而影响了财务部门在现存货状况这方面的判断，例如销售具体面积、项目单价等，如果某一方为了达成业绩而擅自更改销售数据，则会造成漏税的情况产生。另一方面，房地产项目的竣工结算缺少一定的监督机制，对于一些监督盲区很容易发生会计科目混乱的现象，对企业收入、成本都不能及时结转，导致最后核算时数据不准确，对后期工作的进程极为不利。
　　（二）销售收入标准不明确
　　尽管我国近些年來出台了许多关于房地产行业的政策，但由于市场需求，房地产市场依旧火热发展，但房地产行业市场秩序不完善却是不争的事实。对于房地产企业来说，尤其是项目建设初期，工程成本的资金输出是远远高于资金收入的，无论是质押的保证金，还是原材料、劳务等费用，都需要企业资金。而项目在建设环节中缺少一个强力并且全面的监管手段，就会对应收款以及预收款的及时收回造成影响。目前，我国居民一般是采用分期付款来进行房产的购进，在对于房地产开发企业来说，意味着房屋的交付期和收款期两者不能同时完成，之间出现了时间差，这样就会增加了企业会计核算工作的困难。企业确认销售收入的标准是实质交易，但很多企业采用的资金回收程度作为衡量标准，导致企业经济效益低下，无法实现既定的利润目标。
　　（三）内部控制体系不规范
　　企业财务会计核算作为内部控制体系的一部分，自然会受到内部控制的影响。由于很多房地产企业内部控制管理制度不完善，使财务部门会计核算工作难度加大。具体来说，有以下几个方面原因：首先是工作流程没有一套规范制度，其次是管理过程的约束力不强;最后则是所谓面子工程。如企业的营销工作人员在实际工作中，并没有把工作情况及时反馈给财务部门，而是直接在合同签完后将合同报送留底。从制度上来讲，这种行为是违背了企业内部管理机制原则，是对企业财会制度的不尊重，不仅不利于相关费用的准确及时分配，也可能使房地产企业的财务信息和实际支出情况不符。这既加重了财会人员的工作难度，也对企业成本核算及土地增值税等工作的开展造成不利影响。
　　（四）房地产企业信息披露不真实
　　作为一家房地产企业，每年需要向社会公众进行信息披露，而信息披露的选择权几乎在企业手中，尽管信息披露会受到相关单位的监察，但依旧对风险信息进行有选择的披露，避重就轻，维护企业形象。具体来说，房地产企业信息披露不足主要有以下几个方面：一是企业现金流的披露，随着财务核算信息化的发展，目前我国很多房地产企业财务报表的数据来源于财务会计软件，软件数据则来源于企业日常经营活动，这些数据的记录与会计人员专业素养有很大关系，如果会计人员能力不过硬，可能直接导致报表中相关数据与实际经营情况不一致;二是一些重大经营风险的问题在披露时没有反映真正问题，由于房地产项目开发周期长，很多项目需要3-5年进行施工，只表述现金流量并不能真正反映开发项目的实质问题。同时，监工安全、工程质量等也影响着企业发展。
　　二、关于加强房地产企业会计核算的相关建议
　　（一）加强会计核算实时分析能力
　　对于会计核算来说，实时性分析能帮助企业管理者对行业及市场行情进行有效把控，及时的调整企业发展战略，提高企业经营效益。对于房地产来说，加强会计核算的实时性分析，能够对当前的房地产市场进行实时监控，当房地产市场发生较大变化及新的房地产政策对市场产生影响时，可以及时发现并解决。财务会计人员利用以往的数据对现有工程进行优化，同时，通过实时跟踪行业动态、预测和关注市场的发展方向，为企业决策提供科学的分析报告，使企业具有一定的前瞻性。对于房地产企业来说，信息的时效性对会计核算内容的实际情况和根本状况具有决定作用。一旦房地产行业风向标发生变化，企业会计核算可以及时的对现有信息进行整合，保证企业的持续盈利能力。
　　（二）明确企业收入核素范围
　　房地产业内人士都知道，一项房地产自动开发项目的核心内容与销售合同的签订就实质而言，是没有关系的。因此，明确房地产收入的核算范围就非常重要了。一般而言，“销售收入”一个会计核算科目所包含的内容应涵盖了周转房出售及回迁房。其次，要严格遵守会计核算收入确认规则，要加强会计人员规章制度的学习，提高专业素质，无论是签署预售合同，还是签署正式合同，房地产企业会计人员都必须严格按照相关法律法规的要求办事，从本质上来说，销售合同也是一种合约，房屋建设必然要符合国家相关规定并检验合格通过验，杜绝这一方面风险。要严格按照会计分录规定进行确认收入，而不能对数字进行虚假填报。
　　（三）完善房地产企业内部控制管理体系
　　企业财务会计核算作为内部控制体系的一部分，自然会受到内部控制的影响。会计核算工作不仅仅是财务会计的工作，它所涉及到的部门广、人员多，除了需要会计人员重视外，也需要企业其他部门、人员重视配合。因此，企业管理者应该加强会计核算工作的精确度，不让其沦为面子工程。而健全企业内部控制管理体系则是十分必要的。首先，内部控制体系的完善必须根据房地产企业财务及经营项目的实际情况，不能脱离实际，建立健全一套符合企业发展的内部控制体系来保障企业发展。同时，在加强对企业财务会计人员专业能力及素质的培养时，也要注重对企业其他部门人员的财务知识及相关数据填写的认识进行培养。其次，根据不同部门进行不同的培训，如合同部员工的培训内容要倾向于合同费用标准、沟通协调能力培养等，财务人员的培训则是倾向于对财务专业知识、新的记账方法和财务软件，保证软件数据能真实的反映企业经营情况、经营成本和经营收入。
　　（四）加强房地产企业信息披露
　　企业信息披露直接影响着企业发展，也会影响企业管理者对企业进行部署决策，决定着企业发展方向。房地产企业不仅需要保证披露信息的准确，也要加强信息的披露内容。具体来说，有如下内容：首先是加大对土地储备量的披露，由于土地成本在房地产项目开发前期，占成本较大比重，其占有权也与企业发展具有重要关联，企业信息披露的使用者会根据这一情况来了解判断企业的真实情况，如果不真实披露土地储备量，信息使用者便无法正确判断企业土地的储备状况。其次是房地产企业要加大对现金流量表的披露，要真实的对企业生产经营活动所涉及的所有现金进行有效披露。现金流量表的真实披露能帮助信息使用者判断企业的偿还能力、支付能力，有助于信息使用者全面分析企业经营状况。
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