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房地产开发企业财务风险与防范

作者:未知

  [摘 要]近两年来随着土地市场的复苏和房地产市场的繁荣,各家房地产开发企业进入快速发展期。多区域布局、各城市落子、多公司合作,成为房地产开发企业前进的主要趋势。然而,土地市场的激烈竞逐,使得房地产开发企业利润转薄,税金及利息占房地产开发企业销售收入的比例超过了25%。这对房地产开发企业的财务风险管理提出了新的要求。文章针对房地产开发企业面临的资金、税务两大主要财务风险,结合开发各个环节特征,提出了对应的风险防范措施。
  [关键词]房地产开发;资金风险;税务风险;防范
  1 房地产开发企业的财务风险
  1.1 资金风险
  (1)筹资风险。房地产开发企业是典型的资金密集型企業,投资大,占用资金多,建设周期长,实现资金回流慢,利息成本占比高。近两年土地市场拿地情况看,一、二线城市土地成本占项目总成本的50%以上,且土地款集中在项目初期支付,因此土地资金主要由房地产开发企业自筹支付。而随着客户对期房质量的投诉和纠纷增多,政府监管力度逐渐加强,部分城市要求房屋建到1/2、房屋结顶,甚至现房方可办理预售证销售房屋,实现资金回流,故而土地及建设成本资金垫支长达一年之久,这就对房地产开发企业的资金实力及融资能力提出了很高的要求。如何自筹资金争取获得优质土地,拿地后如何迅速获取开发贷款缓解建设资金是房地产开发企业的主要筹资风险。
  (2)利息风险。目前房地产开发企业普遍承担较高的资金成本,利息支出占开发成本的10%以上,主要原因有二:一是由于前期资金投入大,而回款时间限于各地方政府销售政策监管影响而相对滞后,导致预售前的很长一段时间将背负利息;二是项目预售后,限于各地对房地产资金的监管,项目回款除了支付项目开发必要的工程、费用、税金、工资、利息支出外,在项目竣工解除资金监管前,不能直接用于归还前期房地产开发企业自筹资金。导致不能灵活安排资金,资金沉淀,筹资利息仍需继续承担的困境。
  1.2 税务风险
  (1)政策变动风险。目前,我国正处于税务政策重大变革阶段,近年来涉及房地产开发企业的涉税政策不变发生变化。从2016年5月1日营业税改增值税,到2018年5月1日增值税税率下调等主要税种的变化,以及房屋交易契税政策的变动以及房产税的试点和宣传,房地产开发企业面临着拿地及立项环节项目预计的税负和后期实际税负不一致的风险。
  (2)不良合作单位风险。2016年5月1日营业税改增值税,不仅仅是税务政策的变化,而是对整个房地产建筑开发行业产生重大影响。由于增值税环环相连的进项、销项抵扣政策,要求房地产开发企业对必须加强对各家供应商的管理,包括资质、规模、财务规范性,发票合规性等方面。如果合作的供应商内部管理不合规,不提供或不及时提供合规合法的增值税专用发票,将对房地产开发企业成本管控产生重大风险。
  (3)无法足额获取税率下降收益风险。2018年5月1日增值税税率下降,对房地产开发整体链条来说,是降低纳税成本的有利举措。但是,如何确保房地产开发企业足额获取降税收益,将是面临的新的问题。由于受长期营业税管理思维的影响,大部分房地产分部分项工程在招投标环节采取总价包干或单价包干,对总价及单价是否含增值税这一概念不清,招投标文件及合同对此项也未明显标明,降低税率后,存在承担企业仍按合同约定价格结算,房地产企业无法获得税率降低优惠的风险。随着国家降税以及增值税税率减少的大势,这一风险将继续加大。
  (4)复杂股权结构导致成本列支风险。房地产开发企业的股权结构相对复杂,主要原因有二:一是房地产开发企业的各城市、各区域布局,一般采取集团公司下设多家城市公司、项目公司等多级企业股权架构。二是由于拿地成本不断攀升,为降低操盘风险,某一家开发企业获取土地后,常联合几家开发公司合作注资成立一家项目公司合作开发此项目的方式。两种情况都存在拿地公司是集团公司,或某一家开发商的集团公司,而最终开发项目的是项目公司。集团公司与项目公司的关系是“孙、子”公司或拿地的集团公司只占项目公司的一部分股权,这种情况下集团公司支付的土地成本是否能在项目公司企业所得税、土地增值税、增值税中列支,将是巨大的税务隐患。
  2 房地产企业财务风险防范
  2.1 资金风险防范
  2.1.1 筹资风险防范
  (1)拿地环节:合理预判资金成本、争取延缓地价支付
  房地产开发企业在集团层面应建立资金风险预警机制、合理安排集团整体资金。在参加土地招拍挂前,及时了解当地建设、销售、信贷政策,对土地情况、预计成交价格、开工建设方案、开盘计划充分研判,并制定相对应的融资方案,合理预计所需资金的规模、时间以及将产生的利息以及对项目整体利润情况的影响。避免出现由于对资金、利息预计不足,导致拿地时过于激进。
  获取项目后,应积极争取有利的土地价款支付政策,在不影响开发进度的情况下,尽量延迟土地款支付时间,或采取分期支付土地款等方式,以缓解资金压力,延缓大额资金投入。
  (2)开发环节:前置贷款审批,拓宽资金渠道
  首先,建立紧密的银企关系,在拿地后立即启动开发贷款申请工作,保证证件齐全后及时申请提取开发贷款,以备建设资金的支付。同时,着眼宏观经济、把握政策方向,建立银行贷款利率监控体系,结合利率波动考虑项目开发。
  其次,拓宽资金来源,积极与其他金融公司合作,利用供应链融资、中期票据、REITS等形式,多元化资金渠道。例如购房尾款证券化,就是一种比较新型的短期融资方式, 是将房地产销售阶段产生的应收账款作为基础资产发行资产支持证券进行融资。另外,将暂时不销售的产品抵押融资也是一种途径,如将去化相对较慢的底商、车位打包,做物业抵押贷款,以获得更多的资金。
  2.1.2 高利息风险防范
  房地产开发企业应加强资金预算管理、合理规划控制资金收支。首先,签订合同支付条款时,约定较晚的款项支付时间、采取银行汇票等多种支付手段,以尽量延后前期工程款项支付。其次,提高资金预算管理能力,按需提款。获取开发贷款后,按每月实际需求提取开发贷款,减少项目资金结余。再次,合理预计和规划销售回款的规模和时间,与建设支出、贷款归还时点相结合,以减少账面资金结余,降低项目利息。最后,在保证项目工程质量的前提下,房地产开发企业应提高操盘能力,强调各专业各部门各条线的协作能力,加快项目开发进度,尽快达到预售要求以实现资金回流。   2.2 稅务风险防范
  2.2.1 政策变动风险防范
  设立专岗或专人负责及时收集、学习、研究税务政策,建立税务政策文件库,组织定期不定期的税务政策培训和研讨,将税务政策文件的内容、影响和对应各条线工作要求传达到财务人员、各相关部门、合作企业,并监督执行。
  2.2.2 不良合作单位风险防范
  在合格供应商入库及维护环节,将供应商的资产规模、年应税收入额、财务管理水平、年度缴税情况、最近三年纳税信用等级等列入考评维度,优先选取纳税信用B级以上的企业进入合格供方库并与之合作,将D级企业剔除,优先考虑与一般纳税人合作。
  建立进项税发票管理制度,设立专人转岗负责进项税发票审核、认证、抵扣、保存事项,提高增值税发票的管理水平。杜绝获取虚假发票、延后到票、逾期未认证等产生的税务风险。
  2.2.3 争取税率下降收益
  在目前可预见的范围内,国家进一步降低企业税负是大势所趋。故而,房地产开发企业应在招投标、评标文件以及合同金额条款中,标明不含税总价及单价,并以此作为结算依据。并注明“因国家政策变动导致税率调整,按国家规定执行”,以保证房地产开发企业享受应获得的减税收益。
  2.2.4 明晰拿地公司和项目公司股权结构
  股权结构问题导致的土地款列支风险在集团地产及合作项目中普遍存在。作为集团公司,在拿地前应做好全盘规划,保证拿地公司和项目公司为“母、子”公司,以规避土地款列支的风险。作为合作项目,拿地前应相关合作公司应考虑好合作形式、出资方式、项目公司成立方式及股权结构,组成联合体拿地后出资成立项目公司等形式规避此项风险。
  3 结 论
  房地产从黄金时代走向产品同质化、低毛利率、高竞争化已是必然趋势。房地产开发企业在新的时代中谋求发展必须转变固有思路。在销售模式固化、产品同质化严重的情况下,从传统重销售、重工程转变向重管理、重财务,把控财务风险、灵活使用资金、合理规避税收风险,将是房地产开发企业在激烈竞争中谋求脱颖而出的法宝。房地产企业财务工作要从后台走向前段,从事后核算走向项目全过程参与,提高把控和防范财务风险的能力,化风险为收益,向管理要效益,推动房地产企业良性发展。
  参考文献:
  [1] 吕正伟.房地产企业融资现状及融资途径探究[J].财经界(学术版),2018:53.
  [2] 陆长江.金融监管趋严下房地产企业现状及融资模式分析[J].现代商贸工业,2018(3):88-89.
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