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论不动产错误登记的防范和救济

作者:未知

  摘要:不动产登记的目的是保护权利人的合法权益,如果不动产登记发生错误,有可能使交易当事人及其他利害关系人遭受损失,登记机构也有可能由此引发被追责等一系列问题。可是在实际操作中,已颁布的物权法对不动产错误登记损害赔偿责任的性质、归责原则、赔偿范围、救济措施、机制完善等方面没有进行详细的解释。《不动产登记暂行条例》对这些问题也未作具体规定,鉴于此,有必要对不动产错误登记的防范和救济问题作进一步研究。依据我国的国情发展,针对我国目前制度中不动产登记错误的问题,提出了相关建议,以求完善我国不动产登记错误的防范措施和救济制度。
  关键词:错误登记;防范;救济
  中图分类号:D9文献标识码:Adoi:10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.10.062
  所谓不动产登记,《不动产登记暂行条例》第二条给出了明确定义:“是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。不动产登记是以国家的公信力为基础为当事人的不动产交易提供安全保障,当事人则是因为信赖不动产登记簿而进行交易,不动产登记在保护物权和维护国家公信力方面有着十分重要的意义。
  1引发不动产错误登记的因素
  不动产错误登记是指不动产登记簿所记载的内容与真实的权利状况不相符的情形。造成不动产登记错误的原因诸多,但归结起来主要有两个方面:一方面是由于当事人提供了错误的、虚假的申请材料,导致登记机构错误登记;另一方面是由于登记机构工作人员出现滥用职权、玩忽职守等行为造成登记记载错误或遗漏。主要包括以下几种情况:登记机构工作人员在登记过程中发现登记材料有瑕疵却没有进一步核查导致错误登记;登记机构的工作人员徇私舞弊、指使他人弄虚作假或变更登记内容,导致不动产权利人财产受损;登记机构对符合登记要求的申请,故意不按时限登记或不予登记,使当事人的合法权益受到侵害;登记簿与权属证书的记载不一致,登记机构没有进行更正造成当事人损失;当事人的正当查询登记的请求被无根据的驳回,让利害关系人丧失知情权等。
  2不动产错误登记的防范和救济措施
  2.1防范措施
  2.1.1完善审查机制、提高审查效率
  鉴于不动产错误登记的一个重要原因是当事人所提供的材料为错误的或虚假的,所以,不动产登记机构需改进并完善审查机制,从源头核实材料的真实性和准确性。
  各国由于历史文化和法律传统的差异,所采取的不动产登记审查方式不尽相同,有的国家采取形式审查方式,有的国家采取实质审查方式。笔者认为,依据我国的国情,可采取形式审查和实质审查相结合的方式。通常情况下,不动产登记机构只需审查当事人提供的材料是否完整和合法,无需核实登记申请内容与实际的权利义务关系是否一致;必要时,不动产登记机构应依据实际情况,执行调查核实权利,采取询问或实地查看的方式以保证材料的真实性,履行审慎审查义务。同时应对登记期限做出明确的规定,这样可以督促登记机构工作人员及时登记,提高不动产登记的审查效率。
  2.1.2规范登记流程、加强内部管控
  没有规矩不成方圆,各级不动产登记机构应通过建章立制,规范登记流程,让每个登记环节应注意的事项详细、明了,使工作人员的操作有章可循,有据可依。同时应成立登记质量监督小组,加强内部管控,不定时地对登记成果进行检查。将检查结果纳入考核内容,并制定相应的奖惩措施,以期直接有效地降低错误登记的发生。
  2.1.3建立長效机制、提升人员素质
  《不动产登记暂行条例》第十一条规定:“不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。”不动产登记是一项技术性、专业性、法律性较强的工作,工作人员应具备良好的专业素质和业务能力。为了更好地服务于民,不动产登记机构要建立长效机制,择优选拔工作人员,定期开展针对工作人员的专业培训和能力提升的教育活动,从而提升工作人员的素质。这将有效地降低人为因素引起的错误登记率,确保不动产登记结果的准确性,有效地维护不动产登记的公信力。
  2.1.4加大追责力度、形成良性导向
  不动产登记事关物权保障,登记机构应加大过错责任追究力度。对工作人员故意或重大过失,不履行或不正确履行法定职责的行为要严肃追究,从严从重处理。做到有错必纠、有责必问,让相关责任人接受法律制裁,以起到警示作用,形成良性的责任导向,从而有效化解不动产错误登记风险。
  2.2救济措施
  我国的《物权法》、《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》制定了很多不动产错误登记的补救措施,比如异议登记,更正登记,损害赔偿等。具体来说,不动产登记发生错误时可以采取以下几种救济措施。
  2.2.1申请异议登记
  异议登记是指利害关系人对不动产登记簿上记载的权利主体及相关内容的正确性提出异议的登记。异议登记对真正权利人的物权起到了临时性的保护。申请人在提出异议登记时,无需充分证明其权利受到了损害,不动产登记机构应及时予以登记,不得拒绝和拖延。登记机构准予登记后,申请人在十五日以内必须提起诉讼或仲裁,否则异议登记失效。异议登记期间,申请人申请继续办理的,买受人将不再受善意取得制度的保护。
  2.2.2申请更正登记
  《物权法》第十九条第一款规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。”《不动产登记暂行条例实施细则》 第七十九条规定:“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误,可以申请更正登记”。因此,假如权利人或利害关系人发觉不动产登记有误的,可提交身份证明以及能够证明登记有误的材料,向不动产登记机构申请更正登记。为维护国家的公信力,保障交易的安全,属登记机构自身的原因导致登记错误的,应主动启动更正登记,并严格按照法定程序办理,以免给实际权利人的利益造成损害。   2.2.3提起民事诉讼
  《物权法司法解释一》第一条阐明了,“因对不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠予、抵押等存在争议,提起民事诉讼的,应当依法受理”。也就是说,因引起不动产物权变动的基础法律关系而发生的转移登记,当事人有争议的,可直接提起民事诉讼。从司法实践来看,主要分为两类:
  (1)因买卖合同被解除、撤销或认定无效,导致登记的权利人和真实的权利人不一致而引起的争议。
  (2)无权处置不动产的人处置了他人的不动产并办理了登记,就会引起实际权利人和善意取得第三人因同时主张不动产权而发生争议。此时的不动产登记并不能决定物权的归属。当事人应直接提起民事诉讼,由法院判决物权的归属。
  2.2.4提起行政诉讼
  当事人认为由于不动产登记机构登记时未按照程序进行、没有履行合理的审查义务,导致不动产登记的权利人和实际权利人不同的,可以将不动产登记机构列为被告向法院提起行政诉讼。可是在行政诉讼中,法院无法解决当事人之间的物权纠纷,只能判定登记行为是否合法,并做出维持登记或撤销登记的判定。当事人如果既对物权归属存在争议,又对不动产登记行为合法性存在疑义的,可以分别提起民事诉讼和行政诉讼,也可以行政诉讼附带民事诉讼同时进行。
  2.2.5健全赔偿机制
  《物权法》第二十一条第二款规定“登记错误致使他人利益受到损害的,登记机构需担负赔偿责任,进行赔偿后,有权向责任人追偿”。我国《民法通则》第一百二十一条也规定:“行政机关及其工作人员执行公务,导致公民或法人的合法利益受到侵犯的,需担负民事责任。”不动产登记机构的工作人员是为人民服务的,有责任和义务确保不动产登记的准确性,保障交易的安全。
  相关权利人因登记错误导致权利受损的,可依法将登记机构列为被告向法院提起诉讼,通过行政诉讼来获得国家赔偿。采用国家赔偿,一方面可以使受损害人的权利能够最终得到保障;另一方面,国家承担了赔偿责任后,可以依据行政法的相关处罚规定,对造成错误登记的责任人进行追责,一定程度上也能起到对不动产登记机构工作人员的监督和管理作用。
  从我国目前的国情来看,地方政府的财政能力有限,还不足以承担因错误登记而引起的国家赔偿。因此,在国家赔偿之外,我国还需要从不动产登记机构收取的费用中提取一部分,成立赔偿基金,如果不动产登记错误,引发赔偿,可以此基金进行赔偿。另外保险赔偿模式也是个值得探索的方法,即把收取的费用的另一部分放在保险公司当作保险费,一旦不动产错误登记造成损害,由保险公司对利益受损的权利人进行赔偿。同时制定追偿體制,如果登记人员玩忽职守,恶意串通申请人,故意错误登记,给权利人带来损害的,在保险公司赔偿之后,有权对造成损害的责任人进行追偿。
  不动产登记以国家的公信力,保证了交易秩序的有序进行。作为履行不动产登记职能的登记机构,应积极构建完善的防范措施和救济机制,尽可能的杜绝错误登记的发生。相信随着我国不动产登记实践经验的积累,工作人员的专业素养不断提高,一定会有效降低因错误登记造成的交易风险,不断地提高不动产登记效率。
  参考文献
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  [3]常鹏翱.也论不动产登记错误的法律救济[J].法律科学,2006,(5).
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