试析住房公积金对房地产市场的调控作用
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摘 要 住房公积金是住房管理改革下的产物，目的是解决职工的住房保障问题，因而与房地产市场密不可分，在推动房地产市场发展中起着重要作用。住房公积金有效的实施，有利于职工积累一定的住房储金，改善居住环境，提高住房品质，进而对房地产发展起到推动作用。为此，本文对住房公积金对房地产市场的调控作用进行分析，并就完善调控作用提出相应对策。
关键词 住房公积金 房地产市场 调控作用
随着居民收入的不断增长，对住房改善的需求不断增长，这种情况助推房地产市场的发展。而住房公积金因其专属特性，在住房中显出独特优势，职工可以通过提取住房储金用于购房所需，也可通过住房公积金贷款方式获取购房资金，满足购房需求，减轻购房资金压力，减少购房成本支出。因而，在房地产市场中，住房公积金担负着十分重要的角色。在房地产市场不断发展的情况下，住房公积金的作用逐步引起社会高度关注。
一、住房公积金对房地產市场的调控作用分析
住房公积金设置的目的是解决职工的住房问题，与房地产市场息息相关。因而，住房公积金政策调整也会导致房地产市场发生很大变化，对房地产市场有一定的调控作用。现从以下几个方面进行分析：
（一）为房地产市场提供了资金来源，发挥了融资作用
住房公积金政策实施之前，职工住房由单位统一分配，住房建设资金来源有限，房地产市场不活跃，对房地产市场起到了抑制作用，房地产市场发展缓慢。实行住房公积金制度之后，通过单位筹集与个人归缴，住房公积金有了一定规模，相当于为房地产市场注资。助推房地产市场发展，住房公积金在房地产市场中的作用更加明显。职工的住房公积金账户为职工积累了一定的储金，职工可以通过提取住房公积金获取一定量的资金用于购买住房，或者利用公积金贷款购房，扩大融资渠道。住房公积金贷款利率比商业贷款利率低，能够满足职工的住房需求，职工通过公积金贷款，具有与商贷一样的融资功能，融资成本更低，还贷压力更小，而且购买住房后不影响正常的生活消费。
（二）促进房地产市场稳健发展，对房地产市场起到一定的调节作用
住房公积金为职工积累了一笔购房资金，增强了职工的购房能力，对房地产市场发展起着推动作用。而公积金政策的变化会对房地产市场产生较大的影响。主要表现为以下两个方面：一方面，随着住房公积金政策范围的不断扩大，受益对象不断增多，运用住房公积金购买住房的职工越来越多，从而扩大了住房消费基础，为房地产市场发展扩大了购买群体，对房地产市场发展起到了积极的推动作用;另一个方面，由于房地产过热或过冷，公积金政策会出现利率调整，对房地产市场实行调节，如调高公积金贷款利率，降低贷款额度，使职工减少公积金贷款或者放弃购房，抑制房地产市场的购买需求;或者为了刺激房地产消费，下调贷款利率，提高贷款额度，支持职工利用公积金购房，从而促进房地产市场发展，对房地产市场起到推动作用。
（三）住房公积金增值收益用于保障房建设，对房地产市场发展发挥了互助作用
住房公积金通过集万家职工小量的资金形成合力，通过为部分职工贷款，帮助他们获得购房资金，因而发挥了互助作用，推动着房地产市场发展。政策覆盖面不断增加，受益对象逐步增多，产生的效益更加明显，更能助推房地产市场发展。同时，现行公积金收益分配方式中，住房公积金部分增值收益必须划归到保障房领域，用于解决部分住房困难职工家庭的住房问题，推动保障性住房建设的发展。因而，在房地产市场中发挥了互助作用。
二、住房公积金对房地产市场发挥调控作用的具体方式
住房公积金对房地产市场具有调控作用，就要更好地将其应用进来，让住房公积金发挥杠杆作用，促进房地产市场稳健发展。
一是扩大住房公积金缴存范围，让更多的职工享受住房公积金政策，为房地产市场积累更多的资金来源，增加更多的购房客户。
二是完善住房公积金贷款政策。一方面，住房公积金贷款利率还有下降空间，住房公积金贷款目的要转变，不是为了营利需要，而是为了解决职工购房资金不足的问题，因而，要降低职工还贷成本，让住房公积金贷款更有优势，吸引更多的职工运用住房公积金贷款;另一方面，要提高住房公积金贷款额度，职工购房选择公积金贷款时，要下调首付比例，增加贷款额度，不再申请商贷，减轻职工还贷压力。
三是简化住房公积金提取手续，对提取住房公积金用于购房、房屋装修或者租赁，要简化手续，使职工能够更好地利用住房公积金改善住房条件。
四是实现住房公积金保值增值，为住房公积金创造更多的收益。要提高住房公积金资金利用效率，在资金盘活上下功夫，要加快资金周转，实现保值增值目标。为此，要进一步扩大住房公积金收入来源，做好资金统筹管理，科学调度资金，从而进一步增强住房公积金对房地产市场的调控能力。
三、结语
随着住房公积金缴存面的扩大，能够享受住房公积金政策的职工增多，职工的购房能力得以提升。同时，要合理利用住房公积金管理政策，运用贷款利率机制和贷款额度限制，对职工的购房能力进行调节，对房地产市场发展产生影响，因而需要更好地利用住房公积金。
（作者单位为青岛市住房公积金管理中心）
参考文献
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